Condo (Ch. 718) vs HOA résidentiel (Ch. 720)
| Critère | Condo (F.S. §718) | HOA résidentiel (F.S. §720) |
|---|---|---|
| Type de propriété | Unité dans bâtiment vertical (tour, low-rise, mid-rise) ou attached | Maison single-family ou townhouse en lotissement planifié |
| Propriété physique | Unité interne uniquement ; murs extérieurs, toit, structure = parties communes | Maison + terrain en pleine propriété ; HOA gère parties communes du lotissement uniquement |
| Frais typiques | 500-1 500 $/mois (selon âge bâtiment, services) | 100-500 $/mois |
| Document fondateur | Declaration of Condominium | Declaration of Covenants, Conditions & Restrictions (CC&R) |
| Régime | F.S. §718 (Condominium Act) | F.S. §720 (Homeowners' Association Act) |
| Réserves obligatoires | Oui (SB 4-D depuis 2025, sans waiver pour 3+ étages) | Optionnelles (votables par membres) |
| Milestone inspection | Obligatoire (3+ étages, 30 ans) | Non applicable |
Ce que les frais condo couvrent typiquement
- Toiture et étanchéité (membrane, parapets).
- Façade extérieure : peinture, calfeutrage, balcons.
- Plomberie générale jusqu'à l'unité (drains, colonnes).
- Électrique commun (couloirs, cages d'ascenseurs).
- Ascenseurs : maintenance, certifications.
- Sécurité : gardiens, vidéosurveillance, contrôle d'accès.
- Paysagement : pelouse, arbustes, irrigation.
- Piscine, spa, gym, clubhouse : entretien, chimie, équipement.
- Master insurance : assurance bâtiment couvrant tout sauf l'intérieur de l'unité (le HO-6 unitaire est en sus).
- Réserves (depuis 2025, obligatoires : voir article SB 4-D).
- Frais d'administration : gestionnaire (CAM licencié), comptable, avocat.
- Eau, égout, ordures dans certaines associations (souvent inclus, vérifier).
- Câble/internet dans certains buildings (rare en 2026, souvent retiré).
Ce que les frais condo NE couvrent PAS
- Intérieur de l'unité : peinture, planchers, électroménagers, mobilier — assurance HO-6 du propriétaire.
- Hypothèque et taxes foncières — payées séparément par le propriétaire.
- Réparations causées par négligence du propriétaire (fuite robinet de l'unité endommageant le voisin du dessous, etc.).
- Améliorations personnelles (rénovations cuisine, salle de bain).
- Franchise hurricane de la master policy (souvent 5-10 % de la valeur, refacturée aux unités via assessment).
Ce que les frais HOA résidentiel couvrent
- Rues internes du lotissement et éclairage.
- Paysagement périmétrique et entrée gated (si applicable).
- Clubhouse, piscine commune, parc : entretien et activités.
- Sécurité de la communauté (gardiens à l'entrée, patrouilles).
- Management : gestionnaire CAM ou bénévole.
- Master insurance sur les parties communes uniquement (pas la maison du propriétaire).
La maison elle-même reste sous la responsabilité totale du propriétaire (toit, peinture, gazon avant si dans son lot).
CDD : Community Development District (en plus de HOA)
Beaucoup de communautés planifiées modernes (The Villages, Lakewood Ranch, Babcock Ranch) ont à la fois un HOA et un CDD. Le CDD (F.S. Chapter 190) est une entité gouvernementale spéciale qui finance les infrastructures (rues principales, eau, égout) via :
- Bond debt assessment sur la facture foncière annuelle (souvent 1 000-3 000 $/an, durée 25-30 ans jusqu'à amortissement).
- Operating & Maintenance assessment annuel (entretien des actifs CDD).
Le CDD apparaît dans les "non-ad valorem assessments" sur le tax bill du Tax Collector. Il est souvent confondu avec les frais HOA mais c'est distinct.
Augmentations annuelles et plafond
- Le board d'une HOA peut typiquement augmenter les frais annuels selon les CC&R, parfois plafonné à 10-15 % par an sans vote des membres.
- Le board d'un condo peut adopter le budget annuel sans vote des unités si l'augmentation reste < 115 % du budget précédent (F.S. §718.112(2)(e)). Au-dessus, vote nécessaire.
- Avec les nouvelles obligations SB 4-D (réserves 100 % obligatoires depuis 2025), beaucoup de condos FL ont vu leurs frais grimper de 30-100 % en 2024-2025.
Pour Canadiens propriétaires : implications
- Frais HOA/condo dus que vous résidiez sur place ou non. Pas de rabais snowbird automatique.
- Paiement typique en USD, par chèque/ACH/portail. Beaucoup d'associations exigent ACH automatique.
- Frais HOA/condo déductibles sur revenus locatifs déclarés au IRS (Form 1040-NR Schedule E ou via traité Canada-US).
- Pas déductibles sur résidence secondaire personnelle (non-louée) côté US, mais ARC peut les considérer comme dépenses sur revenu mondial selon situation.
- Vérifier les restrictions de location courte durée avant d'acheter (voir article HOA rules).
Formulaires officiels et pages de référence
Responsabilité du lecteur
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Chaque chiffre, taux, seuil et délai de ce guide est tiré d'une source primaire vérifiable, citée au bas de la page. L'article est mis à jour dès que les règles applicables changent, avec une date de révision rafraîchie en haut.
Sources et références
Sources publiques vérifiées à la date de dernière révision (Florida Statutes, Florida Department of Revenue, Citizens, FEMA, DBPR).
- F.S. Chapter 718 — Condominium Act. leg.state.fl.us/§718
- F.S. Chapter 720 — Homeowners' Association Act. leg.state.fl.us/§720
- F.S. §718.112(2)(e) — Budget adoption. §718.112
- F.S. Chapter 190 — Community Development Districts. leg.state.fl.us/§190
- DBPR — Condos & HOAs Division. myfloridalicense.com/condos