Principe : 10 % par an, hors écoles
- Adoption : Amendment 1 de 2008, ratifié 29 janvier 2008. Permanent depuis le référendum de 2018 (Amendment 2).
- Plafond annuel : 10 % sur l'AV de l'année précédente, ou JMV, le plus bas.
- S'applique à toutes les taxes non-scolaires : comté, ville, water management, fire, library, CDD, etc.
- Exclusion absolue : taxes scolaires (school district). Pour celles-ci, AV scolaire = JMV chaque année.
- Démarrage : 1er janvier de l'année suivant la première année où la propriété devient éligible (premier 1er janvier après acquisition non-homestead).
Mécanique chiffrée
Exemple Canadien snowbird
Achat condo Naples 2020 à 400 000 $ (homestead non éligible). AV initiale = JMV = 400 000 $.
Pour taxes non-scolaires (cap 10 %) :
- 2021 : JMV 480 000 $, AV plafonnée à 440 000 $ (400 × 1,10).
- 2022 : JMV 580 000 $, AV plafonnée à 484 000 $ (440 × 1,10).
- 2023 : JMV 600 000 $, AV plafonnée à 532 400 $.
- 2024 : JMV 620 000 $, AV plafonnée à 585 640 $.
- 2025 : JMV 630 000 $, AV plafonnée à 630 000 $ (le plafond rattrape JMV).
Pour taxes scolaires : AV scolaire = JMV chaque année (400, 480, 580, 600, 620, 630). Pas de plafond.
Le bénéfice cumulé est significatif en marché chaud, mais bien moindre que SOH 3 % du homestead.
Réinitialisation à la vente
Le plafond 10 % se réinitialise à zéro dès qu'il y a changement de propriété. Définition large (F.S. §193.155(3) appliquée au non-homestead) :
- Vente standard.
- Donation.
- Décès du propriétaire (sauf transfert au conjoint survivant).
- Transfert dans/hors d'une LLC ou trust dans certains cas.
L'année suivant le changement, l'AV redevient = JMV pour le nouveau propriétaire. Le plafond 10 % redémarre alors année par année.
Exception : conjoint survivant qui hérite garde le plafond accumulé.
Comparatif : SOH 3 % vs 10 % cap
| Critère | SOH 3 % (homestead) | Cap 10 % (non-homestead) |
|---|---|---|
| Statut requis | USC ou LPR + résidence principale | Aucun statut requis |
| Plafond annuel AV | 3 % ou IPC, le plus bas | 10 % |
| S'applique aux taxes scolaires ? | Oui | Non |
| Application | Form DR-501 + DR-501T | Automatique (pas de formulaire) |
| Réinitialisation | Vente (sauf portabilité) | Vente (sauf conjoint survivant) |
| Différentiel transférable ? | Oui (jusqu'à 500 000 $, FL only) | Non |
| Convient à Canadien snowbird ? | Non (statut migratoire incompatible) | Oui (par défaut) |
§193.1555 : commercial et non-résidentiel
F.S. §193.1555 applique le même plafond 10 % aux propriétés non-résidentielles :
- Commerciales (immeubles de bureaux, retail).
- Industrielles (entrepôts, usines).
- Vacant land non-agricole de plus de 0,5 acre.
Mêmes règles : 10 % annuel, exclusion scolaire, réinitialisation à la vente.
Pour Canadiens qui détiennent du commercial ou du multifamilial via LLC, le plafond s'applique à la propriété, pas à la LLC. Mais la vente d'actions de la LLC peut, dans certains cas, être interprétée comme changement de propriété (consultation avec un avocat FL recommandée).
Contestation possible via VAB
Comme pour homestead, vous pouvez contester la JMV de votre propriété non-homestead via VAB. Voir article dédié.
L'AV plafonnée à 10 % est automatiquement calculée par le PA — pas de pétition séparée requise pour activer le plafond. Mais si la JMV elle-même est trop élevée, vous pouvez la contester.
Formulaires officiels et pages de référence
Responsabilité du lecteur
Toujours utiliser la dernière version disponible sur le site officiel cité ci-dessous. Les seuils, taux et délais évoluent. CanadaFlorida ne se substitue pas à un professionnel licencié.
Chaque chiffre, taux, seuil et délai de ce guide est tiré d'une source primaire vérifiable, citée au bas de la page. L'article est mis à jour dès que les règles applicables changent, avec une date de révision rafraîchie en haut.
Sources et références
Sources publiques vérifiées à la date de dernière révision (Florida Statutes, Florida Department of Revenue, Citizens, FEMA, DBPR).
- F.S. §193.1554 — Assessment of certain residential and non-residential real property. leg.state.fl.us/§193.1554
- F.S. §193.1555 — Assessment of certain residential and nonresidential real property. §193.1555
- Florida Constitution Art. VII §4 — Assessment limitations. flsenate.gov/Constitution
- Florida DOR — 10% Cap FAQ. DOR FAQ PDF