Principe constitutionnel et statutaire
Article VII §4(d) de la Constitution de Floride et F.S. §193.155 :
- Pour toute propriété ayant l'exonération homestead, l'augmentation annuelle de la valeur évaluée ne peut excéder le plus bas entre :
- 3 % de la valeur évaluée de l'année précédente, OU
- Le changement annuel de l'IPC (Consumer Price Index, all urban consumers, U.S. city average) tel que publié par le BLS.
- Démarrage : année suivant celle où le homestead est obtenu.
- Application : 1er janvier de chaque année, par le PA du comté.
Si JMV diminue (marché baissier), l'AV peut diminuer en parallèle — SOH n'est qu'un plafond haut.
Mécanique : exemple sur 10 ans
| Année | JMV (marché) | SOH limite (3 %) | AV (le plus bas) | Différentiel SOH |
|---|---|---|---|---|
| 2016 (achat, homestead) | 300 000 $ | — | 300 000 $ | 0 $ |
| 2017 | 330 000 $ | 309 000 $ | 309 000 $ | 21 000 $ |
| 2018 | 340 000 $ | 318 270 $ | 318 270 $ | 21 730 $ |
| 2019 | 360 000 $ | 327 818 $ | 327 818 $ | 32 182 $ |
| 2020 | 370 000 $ | 337 653 $ | 337 653 $ | 32 347 $ |
| 2021 | 420 000 $ | 347 783 $ | 347 783 $ | 72 217 $ |
| 2022 | 510 000 $ | 358 216 $ | 358 216 $ | 151 784 $ |
| 2023 | 540 000 $ | 368 962 $ | 368 962 $ | 171 038 $ |
| 2024 | 560 000 $ | 380 031 $ | 380 031 $ | 179 969 $ |
| 2025 | 580 000 $ | 391 432 $ | 391 432 $ | 188 568 $ |
| 2026 | 590 000 $ | 403 175 $ | 403 175 $ | 186 825 $ |
Économie cumulée : à 16 mills, ~3 000 $/an d'impôts économisés en année 10 (sur le différentiel ~187 000 $).
Note : 2018 et 2024 ont eu IPC < 3 %, le plafond SOH effectif fut alors limité à l'IPC. Le tableau montre l'effet du plafond 3 % maximal pour simplification.
Quand l'IPC limite à moins de 3 %
L'IPC annuel (CPI-U, U.S. city average) publié par le Bureau of Labor Statistics est le second seuil. Historique récent (variation décembre/décembre) :
| Année | IPC | SOH effectif (le plus bas) |
|---|---|---|
| 2018 | 1,9 % | 1,9 % |
| 2019 | 2,3 % | 2,3 % |
| 2020 | 1,4 % | 1,4 % |
| 2021 | 7,0 % | 3,0 % |
| 2022 | 6,5 % | 3,0 % |
| 2023 | 3,4 % | 3,0 % |
| 2024 | 2,9 % | 2,9 % |
| 2025 | ~3,0 % | 3,0 % |
En période d'inflation forte (2021-2023), le plafond effectif SOH 3 % protège fortement les propriétaires. En période calme, IPC limite encore plus.
Événements qui réinitialisent SOH
- Vente de la propriété — l'acheteur démarre AV = JMV sauf si l'acheteur applique portability de son ancien homestead. Voir article portabilité.
- Changement de propriété par décès :
- Conjoint survivant : conserve le différentiel SOH.
- Enfants/héritiers : réinitialisent sauf si ils étaient bona fide résidents et homestead par leur propre droit.
- Améliorations majeures (addition pièce, piscine) : la valeur ajoutée par l'amélioration s'ajoute à JMV mais aussi à AV (pas plafonnée par SOH pour la nouvelle valeur).
- Perte de homestead (location longue durée, déménagement) : SOH disparaît, plafond bascule à 10 % non-homestead dès l'année suivante.
À qui SOH ne s'applique PAS
- Propriétés non-homestead (résidences secondaires, locations, terrains nus, commercial). Plafond 10 % selon F.S. §193.1554 / §193.1555 — voir article dédié.
- Snowbirds canadiens non-LPR/USC : pas de homestead = pas de SOH. Plafond 10 % non-homestead s'applique.
- Le plafond ne s'applique pas aux taxes scolaires de la portion entre 50 000 $ et 76 411 $ d'AV (zone exonérée non-school uniquement).
Formulaires officiels et pages de référence
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Sources et références
Sources publiques vérifiées à la date de dernière révision (Florida Statutes, Florida Department of Revenue, Citizens, FEMA, DBPR).
- F.S. §193.155 — Homestead property assessments. leg.state.fl.us/§193.155
- Florida Constitution, Article VII §4(d) — Save Our Homes. flsenate.gov/Constitution
- Florida DOR — Save Our Homes (PT-110). PDF DOR
- BLS — Consumer Price Index (CPI-U). bls.gov/cpi