Déclarations sous serment du vendeur à la clôture en Floride : No-Lien, Gap, Possession et FIRPTA, et pourquoi un vendeur canadien ne peut pas signer la quatrième

Section 01Ce qu'est une affidavit dans ce contexte

Une affidavit, dans le contexte de la clôture immobilière en Floride, est une déclaration écrite de fait, jurée devant un notary public, dans laquelle le vendeur affirme la véracité de déclarations précises sous peine de parjure. Le closing agent s'appuie sur les déclarations pour compléter la clôture sans retenir de fonds pour les risques que les déclarations adressent. L'assureur titre s'appuie sur les déclarations pour émettre la police propriétaire sans certaines exceptions standards (l'exception « gap », l'exception « rights of parties in possession », et d'autres) qui restreindraient autrement la couverture de l'acheteur.

Sur le plan structurel, les déclarations sont un substitut à ce qui serait autrement une enquête pré-clôture plus longue par l'assureur titre. Plutôt que de vérifier, par exemple, qu'aucun entrepreneur n'a effectué de travaux non payés dans les 90 derniers jours, l'assureur titre prend la déclaration sous serment du vendeur et s'y fie. Si la déclaration se révèle fausse, la police de l'assureur titre couvre toujours l'acheteur, et l'assureur titre dispose alors d'un recours contre le vendeur.

Section 02La No-Lien Affidavit

La No-Lien Affidavit (parfois appelée Owner's Affidavit ou Title Affidavit) est la plus longue et la plus conséquente des quatre. Elle adresse plusieurs catégories de risque non enregistré que la recherche de titre ne peut pas détecter.

Le vendeur affirme qu'aucun travail, service ou main-d'œuvre n'a été exécuté sur la propriété dans la période (typiquement 90 ou 120 jours) précédant la clôture pour lequel un paiement n'a pas été fait ou n'est pas en litige, de sorte qu'aucune construction lien ne pourrait être enregistrée contre la propriété après la clôture. Le vendeur affirme qu'aucune servitude non enregistrée, contrat de vente non enregistré, ou autre entente n'affecte la propriété. Le vendeur affirme que les taxes et contributions sont à jour ou seront payées à la clôture.

Pour un vendeur canadien, le point opérationnel est de réfléchir attentivement à tout travail effectué sur la propriété dans les mois précédant la clôture. Une nouvelle toiture, une réparation de système CVCA, une peinture, un aménagement paysager, une réfection de piscine : chacun peut produire un construction lien si non payé. L'affirmation du vendeur que tous ces travaux sont payés devrait être vraie à la date de clôture.

Section 03La Gap Affidavit

Le « gap » est la période entre la date d'effet du title commitment (date à laquelle la recherche aux registres de l'assureur titre a été dernièrement mise à jour) et le moment où l'acte de vente est enregistré au clerk of court du comté (parfois quelques minutes après la clôture, parfois quelques heures, parfois un jour ou deux selon le comté et l'heure). Pendant le gap, en théorie, un nouveau privilège pourrait être enregistré contre la propriété par un tiers, et le title commitment ne le détecterait pas.

La Gap Affidavit affirme que durant la période de gap, le vendeur n'a accordé aucun nouveau privilège, hypothèque ou autre charge sur la propriété, n'a conclu aucun nouveau contrat affectant la propriété, et n'a connaissance d'aucune nouvelle réclamation ou matière adverse.

La Gap Affidavit est opérationnellement à faible risque pour un vendeur canadien parce que la période de gap est courte et que le comportement du vendeur durant cette période est normalement constant (aucune nouvelle transaction n'est lancée). La seule préoccupation pratique est d'éviter de signer d'autres documents (une nouvelle hypothèque, un nouveau privilège, le règlement d'un litige pendant) durant le gap.

Section 04La Possession Affidavit

La Possession Affidavit adresse ce qu'on appelle, dans le vocabulaire de l'assurance titre, les « rights of parties in possession ». Une police propriétaire standard exclut la couverture pour les droits de toute personne en possession de la propriété qui n'apparaît pas aux registres publics. La Possession Affidavit permet à l'assureur titre de supprimer cette exception.

Le vendeur affirme soit qu'il est en possession exclusive de la propriété (aucun locataire, aucun licencié, aucun occupant à titre gratuit, aucun possesseur adverse), soit décrit toute autre personne en possession avec précision (nom, qualité, étendue de l'occupation, date de fin de bail si applicable).

Pour un vendeur canadien d'une propriété de villégiature utilisée personnellement et non louée, l'affirmation est directe. Pour un vendeur canadien d'une propriété locative, la déclaration doit décrire avec précision les locataires, leurs baux et leurs droits. Un vendeur qui omet de divulguer un bail qui survit à la clôture (parce que le terme du bail s'étend au-delà de la clôture ou que le bail comporte des clauses de renouvellement automatique) crée un problème de couverture et une exposition à un recours post-clôture.

Section 05La FIRPTA Non-Foreign Affidavit

C'est la déclaration que les vendeurs canadiens ne peuvent pas signer.

En vertu du Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA), codifié principalement à l'IRC §1445, un acheteur d'un US real property interest auprès d'une foreign person doit retenir 15 pour cent du prix de vente brut (10 pour cent dans certains cas, 0 pour cent dans d'autres, selon les exceptions statutaires) et le remettre à l'IRS. La retenue est le mécanisme de l'acheteur pour s'assurer que le vendeur étranger paie l'impôt américain sur les gains en capital de la vente.

L'acheteur peut être libéré de l'obligation de retenue si le vendeur livre une Non-Foreign Affidavit en vertu de l'IRC §1445(b)(2) : une déclaration sous serment que le vendeur n'est pas une foreign person, signée sous peine de parjure, avec le TIN américain du vendeur. Un citoyen américain ou un résident américain (détenteur de carte verte, ou personne satisfaisant le substantial presence test en vertu de l'IRC §7701) peut signer cette affidavit véridiquement. Un vendeur canadien qui n'est ni citoyen américain, ni détenteur de carte verte, ni résident américain au sens du substantial presence test ne le peut pas.

Pour un vendeur canadien, la conséquence est directe et binaire. La Non-Foreign Affidavit est mise de côté (non signée). La retenue FIRPTA s'applique. L'acheteur (ou le closing agent agissant pour son compte) retient le pourcentage applicable du prix de vente brut à la clôture et le remet à l'IRS via les Forms 8288 et 8288-A dans les 20 jours suivant la clôture.

Le taux de retenue dépend de la transaction. Pour la plupart des ventes par un vendeur canadien, le taux est de 15 pour cent. Pour les ventes où l'acheteur acquiert la propriété à des fins de résidence personnelle et où le prix est de 300 000 USD ou moins, le taux est de 0 pour cent. Pour les ventes où l'acheteur acquiert à des fins de résidence personnelle et où le prix se situe entre 300 000 et 1 000 000 USD, le taux est de 10 pour cent. L'exception de résidence personnelle exige une affidavit de l'acheteur (une déclaration sous serment distincte, signée par l'acheteur) attestant de l'intention d'usage personnel.

Un vendeur canadien qui anticipe que la retenue FIRPTA dépassera la dette fiscale américaine réelle sur la vente (en raison du calcul des gains en capital, du traitement de résidence principale, de positions de traité, ou d'autres facteurs) peut demander un withholding certificate au moyen du Form 8288-B avant la clôture. Si l'IRS émet le certificat avant la clôture, l'acheteur retient au taux réduit. Si après la clôture, le vendeur dépose une demande de remboursement.

Le mécanisme FIRPTA est traité en détail dans la page de référence FIRPTA dédiée sur ce site, dans la page sur l'exception de résidence personnelle de 300 000 USD, et dans la page sur le Form 8288-B. L'angle de l'affidavit de clôture est le passage opérationnel : à la table de clôture, le vendeur canadien ne signe pas la Non-Foreign Affidavit, et le closing agent floridien traite l'absence de cette déclaration comme le déclencheur de la retenue FIRPTA.

Section 06Comment les quatre déclarations s'imbriquent

En pratique, les quatre déclarations sont présentées au vendeur dans un cartable de documents de clôture en deux blocs. Les trois premières (No-Lien, Gap, Possession) sont typiquement combinées dans un seul document multi-sections, chaque section adressant un des trois risques. Ce document combiné porte différents noms selon la préférence du closing agent : Owner's Affidavit, Seller's Affidavit, Title Affidavit, ou No-Lien, Gap and Possession Affidavit. Le vendeur signe une fois au bas et notarise une fois.

La quatrième (FIRPTA) est présentée séparément parce que c'est un document de droit fiscal fédéral avec un objet juridique différent, un destinataire différent (l'acheteur plutôt que l'assureur titre), et une conséquence différente si signée faussement. Pour un vendeur canadien, ce document est mis de côté, le closing agent inscrit qu'aucune Non-Foreign Affidavit n'a été fournie, et la retenue FIRPTA est déclenchée sur le settlement statement de clôture.

Section 07Le côté canadien : comment le Québec traite les mêmes risques

Pour un vendeur québécois, les analogues fonctionnels aux affidavits floridiens sont en partie absorbés par le régime notarial et en partie traités par des déclarations sous serment distinctes. Le tableau ci-dessous utilise le Québec comme comparateur de référence et reconnaît que les comparaisons avec l'Ontario, la Colombie-Britannique et l'Alberta restent à publier.

Section 08Exemple chiffré : vendeur québécois clôturant sur un condo à Naples, mars 2026

Un résident du Québec vend un condominium à Naples pour 425 000 USD en mars 2026. La clôture se fait en personne, le vendeur prenant l'avion pour la Floride pour deux jours. L'agent de clôture prépare quatre déclarations sous serment. Voici ce qui se passe à la table de signature.

No-Lien Affidavit. Le vendeur a fait installer des volets anti-ouragan en octobre 2025 (18 200 USD payés, reçu de l'entrepreneur au dossier) et a fait inspecter le toit en janvier 2026 (450 USD payés, aucun travail). L'agent de clôture confirme que les deux fournisseurs sont payés en totalité. Le vendeur signe.

Gap Affidavit. L'engagement de titre a été émis le 28 février 2026. La date de clôture est le 14 mars 2026 — un écart de 14 jours. Le vendeur affirme qu'aucun privilège, jugement ou grèvement n'a été enregistré contre la propriété entre le 28 février et le 14 mars. Le vendeur n'a signé aucun nouveau contrat pendant cette fenêtre. Affidavit signé.

Possession Affidavit. Le condo a été loué sur Airbnb en février (3 courts séjours). Aucune location réservée pour la fenêtre de la semaine de clôture. Le vendeur affirme qu'aucun tiers n'a de droit de possession à la date de clôture. L'historique Airbnb est documenté et divulgué à l'agent de clôture pour archivage. Affidavit signé.

FIRPTA Non-Foreign Affidavit. Le vendeur est résident du Québec — une personne étrangère au sens de l'IRC § 1445. Le vendeur NE signe PAS cet affidavit. Au lieu de cela, l'agent de clôture prépare le formulaire 8288 pour remettre la retenue FIRPTA de 15 % (63 750 USD) à l'IRS dans les 20 jours de la clôture.

Le vendeur quitte Naples avec trois affidavits signés, la retenue FIRPTA remise, et un chèque de 361 250 USD net (prix de vente moins FIRPTA, assurance titre, doc stamps, prorations et commission). La copie du formulaire 8288-A suit par la poste dans les 30 jours, dont le vendeur aura besoin pour le dépôt du 1040-NR au printemps suivant.

Section 09Erreurs fréquentes des vendeurs canadiens sur les déclarations de clôture

Les erreurs ci-dessous se répètent dans les transactions vendeur canadien en Floride et chacune entraîne soit un coût concret, soit une exposition post-clôture.

1. Signer la FIRPTA Non-Foreign Affidavit par erreur. Un vendeur canadien qui signe sans lire voit les mots « I am not a foreign person » et peut signer en présumant que « foreign » réfère à la citoyenneté, alors qu'en droit fiscal il réfère à la résidence. Le closing agent devrait l'attraper, mais l'attention du vendeur lui-même est la sauvegarde principale.
2. Traiter la No-Lien Affidavit comme une formalité. La déclaration affirme qu'aucun risque de construction lien n'existe. Un vendeur qui a fait remplacer une toiture, installer un système CVCA, ou refaire une piscine dans les mois précédant la clôture devrait confirmer avec le closing agent que toutes les factures d'entrepreneurs sont payées avant de signer. Sinon la déclaration peut être fausse.
3. Omettre de divulguer des locataires sur la Possession Affidavit. Un Canadien qui a loué son condo sur Airbnb dans les semaines précédant la clôture, surtout si un invité a occupé pendant la semaine de clôture, devrait le divulguer au closing agent. Même les locations à court terme informelles sont des « rights of parties in possession » au sens de la déclaration.
4. Ne pas adresser FIRPTA avant la clôture. Si la retenue FIRPTA va s'appliquer (ce qui est le cas pour presque tous les vendeurs canadiens), le moment pour demander un Form 8288-B est six à huit semaines avant la clôture, pas le jour même. Un vendeur canadien qui attend la clôture a perdu l'occasion de réduire la retenue par le processus du certificat.
5. Présumer que l'acheteur peut signer une Buyer's Personal Residence Affidavit pour le compte du vendeur. L'exception de résidence personnelle de 300 000 USD ou 1 000 000 USD exige une affidavit de l'acheteur signée par l'acheteur attestant de l'intention de résidence personnelle. Le vendeur ne peut pas piloter cette affidavit. Si l'acheteur n'est pas disposé à signer (parce qu'il achète comme investissement ou au nom d'une LLC), l'exception n'est pas disponible.
6. Confondre l'exposition au parjure sur ces déclarations avec la nature à plus faible enjeu de la paperasse de clôture typique. Les déclarations sont des serments devant un notary public. Les fausses affirmations peuvent produire à la fois une exposition criminelle et des recours civils par l'assureur titre ou par l'acheteur. Un vendeur canadien qui est incertain au sujet de toute affirmation dans toute déclaration devrait résoudre l'incertitude avant de signer plutôt qu'après.

Section 10Liste de vérification pour un vendeur canadien

1. Six à huit semaines avant la clôture : confirmer avec un fiscaliste transfrontalier si la retenue FIRPTA s'appliquera, à quel taux, et si une demande de Form 8288-B est appropriée.
2. Quatre à six semaines avant la clôture : si applicable, déposer le Form 8288-B avec toute la documentation de support pour demander un withholding certificate réduit.
3. Deux semaines avant la clôture : revoir avec le closing agent quelles déclarations seront présentées à la clôture et obtenir des copies vierges pour examen.
4. Une semaine avant la clôture : confirmer que les affirmations de la No-Lien Affidavit sont exactes. Vérifier que toutes les factures d'entrepreneurs sont payées. Identifier tout travail des 90 à 120 derniers jours et confirmer le statut de paiement.
5. Une semaine avant la clôture : revoir les affirmations de la Possession Affidavit. Identifier tout locataire, licencié ou autre occupant et préparer une description exacte.
6. À la clôture : ne pas signer la FIRPTA Non-Foreign Affidavit. Confirmer que le closing disclosure montre la retenue FIRPTA (ou l'absence de retenue sous une exception) cohérente avec ce qui a été préparé.
7. Après la clôture : conserver des copies des quatre déclarations et de la documentation FIRPTA (Forms 8288 et 8288-A tels que déposés par l'acheteur auprès de l'IRS, Form 8288-B si applicable, Buyer's Personal Residence Affidavit de l'acheteur si applicable). Conserver le tout avec le dossier de clôture pour au moins la période d'un éventuel amendement de déclaration fiscale américaine.

Section 11FAQ

Que se passe-t-il si un vendeur canadien signe la FIRPTA Non-Foreign Affidavit par erreur ? La déclaration est fausse. L'obligation de retenue de l'acheteur n'a pas été satisfaite (parce que l'affidavit sur laquelle l'acheteur s'appuie doit être vraie). L'IRS peut récupérer la retenue auprès de l'acheteur avec intérêts et pénalités, et peut poursuivre des recours civils et criminels contre le vendeur pour la déclaration fausse. Un vendeur canadien qui réalise une erreur devrait immédiatement aviser le closing agent et l'acheteur.

Un vendeur canadien peut-il utiliser un notaire québécois ou un avocat canadien pour notarier les déclarations floridiennes ? Les déclarations doivent être notariées par un notary reconnu pour la transaction floridienne. Un Florida notary ou un avocat admis en Floride agissant comme notary est la pratique standard. Pour un vendeur signant à distance, la notarisation par un notaire canadien peut être acceptable si accompagnée d'une apostille en vertu de la Convention de La Haye (le Canada est devenu signataire en janvier 2024). Confirmer avec le closing agent à l'avance.

Les déclarations sont-elles les mêmes dans chaque comté de Floride ? Substantiellement oui. Le modèle du closing agent varie mais les affirmations substantives sont standards à travers la pratique de l'industrie titre floridienne. Les closing agents de Broward, Collier, Miami-Dade et Sarasota (les quatre comtés où l'acheteur paie l'assurance titre) utilisent les mêmes déclarations que les agents ailleurs.

La Possession Affidavit affecte-t-elle un vendeur canadien qui a un locataire à long terme en place ? Oui. Le vendeur doit divulguer la location. L'acheteur prend la propriété sujette au bail (à moins que le bail ne soit résilié et que le locataire ne quitte avant la clôture). Le title commitment reflétera la location comme une exception, et la police n'assurera pas contre les droits du locataire.

Si la retenue FIRPTA s'applique, le vendeur canadien signe-t-il quand même les déclarations No-Lien, Gap et Possession ? Oui. FIRPTA adresse l'obligation de retenue fiscale fédérale de l'acheteur. Les trois autres déclarations adressent la couverture de l'assureur titre sur la police propriétaire de l'acheteur et sont indépendantes de FIRPTA.

Un avocat du vendeur peut-il signer les déclarations pour le compte du vendeur ? En général non. Les déclarations sont des serments personnels. Une procuration pour signer les documents de clôture peut ne pas s'étendre aux serments faits dans la voix du vendeur ; consulter le closing agent et l'avocat admis en Floride qui rédige la procuration avant la clôture.