Comment ça fonctionne
Vous détenez les actions d'une corporation canadienne (souvent existante : votre société de gestion, holding familiale, ou OPCO). La corporation détient ensuite la propriété immobilière US directement, ou via une filiale.
Structures courantes
- CA Corp détient directement le bien FL → corporation est foreign person aux US.
- CA Corp détient une LLC FL qui détient le bien → ajout d'une couche, complexité accrue, parfois utile pour limited liability.
- CA Corp détient une C-Corp US qui détient le bien → triple imposition probable, déconseillé.
Imposition concrète
Au niveau US (corporation)
La corporation canadienne est imposée comme foreign corporation aux US sur ses revenus US :
- Revenus locatifs nets : 21 % impôt fédéral US + state tax (FL n'a pas de state corporate income tax sur les revenus passifs immobiliers, mais d'autres états en ont).
- Gain en capital à la vente : 21 % fédéral.
- Branch profits tax sur les profits non-réinvestis : 5 % via traité (au lieu de 30 %).
Au niveau CA (corporation puis actionnaire)
- La corp CA paie l'impôt corporate canadien sur ses revenus mondiaux.
- Crédit d'impôt étranger pour les impôts US payés (foreign tax credit).
- Quand la corp distribue dividende à vous (actionnaire), ce dividende est imposable. Selon votre tranche, 30–48 % au Québec.
Conséquence cumulée
Sur 100 $ de revenu locatif US net :
- Impôt US : 21 $.
- Branch profits ou retention : 5 % de 79 $ = 4 $.
- Reste corp CA : 75 $.
- Distribution dividende au Canada : impôt personnel ≈ 30 % de 75 $ = 22 $ (avec crédit d'impôt étranger partiel).
- Net en main : ≈ 53 $.
Au nom personnel, le même 100 $ aurait été imposé à votre taux marginal canadien net après foreign tax credit, soit ≈ 50–55 % maximum mais avec optimisation possible. Différence : peu d'avantage, beaucoup de complexité.
FIRPTA et branch profits
FIRPTA
FIRPTA s'applique à toute disposition par un foreign person, ce qui inclut les corporations canadiennes. À la vente :
- Retenue 15 % du prix brut, sauf exemption.
- Récupération via Form 1120-F après calcul du gain réel.
- Possibilité de withholding certificate (Form 8288-B) pour réduire la retenue avant closing.
Branch profits tax
L'IRS impose une taxe additionnelle (30 % par défaut, 5 % via traité Canada-US) sur les profits qu'une foreign corporation n'a pas réinvestis aux US. C'est essentiellement une taxe sur les distributions implicites, pour décourager les structures « branch ».
L'effet pratique : même sans distribuer formellement de dividende, la corporation canadienne paie une taxe sur ses profits US.
Filings annuels US et CA
Côté US
- Form 1120-F — US Income Tax Return of a Foreign Corporation.
- Form 5472 si reporting de transactions avec related parties.
- FBAR FinCEN 114 si comptes US > 10 000 $.
- FATCA reporting selon profil.
- BOI report FinCEN si une US entity (LLC ou Corp filiale) est dans la structure.
Côté CA
- T2 corporate tax return.
- T1135 si actifs étrangers > 100 000 $.
- T1134 si la corp CA détient une US entity (filiale ou subsidiary).
Coût compliance annuel : 3 000–8 000 $ CA, parfois plus.
Les rares avantages
- Estate tax US évité. À votre décès, ce sont les actions de la corp CA qui sont dans votre succession, pas le bien US directement. Si la corporation n'est pas elle-même US-situs, l'estate tax US ne s'applique pas (mais il faut vérifier).
- Plusieurs propriétés US regroupées sous une seule entité, simplifie la gestion.
- Limited liability intégrée à la structure existante.
- Réinvestissement des profits sans rapatriement immédiat (sous réserve du branch profits tax).
Pourquoi LLC FL est généralement meilleure
| Critère | Corp CA | LLC FL multi-member traitée corp |
|---|---|---|
| Coût formation | 1 500–5 000 $ | 250–500 $ |
| Coût annuel | 500–2 000 $ + comptabilité | 138,75 $ + comptabilité |
| Filings US | 1120-F + 5472 + branch profits | 1120 standard |
| Filings CA | T2 + T1134 + T1135 | T1135 (interests) |
| FIRPTA | Oui | Oui |
| Estate tax US | Possiblement évité | Applicable |
| Limited liability | Oui | Oui |
| Complexité totale | Très élevée | Modérée |
Pour la majorité des Canadiens, la LLC FL bien structurée offre la même protection avec beaucoup moins de complexité fiscale et opérationnelle.
Profils où c'est pertinent
- Corporation existante avec actifs US d'autres natures : ajout d'une propriété immobilière à un portefeuille US déjà détenu corporativement.
- Patrimoine très important avec planification successorale corporate déjà sophistiquée.
- Entreprise locative active (≥ 5 propriétés générant du revenu et nécessitant une gestion centralisée).
- Stratégie estate tax US où le but principal est d'éviter l'estate tax et le coût supplémentaire est acceptable.
- Distribution familiale d'actions de la corp CA entre conjoint et enfants comme outil de planification.
Chaque chiffre, taux, seuil et délai de ce guide est tiré d'une source primaire vérifiable, citée au bas de la page. L'article est mis à jour dès que les règles applicables changent, avec une date de révision rafraîchie en haut.
Sources et références
Toutes les sources étaient publiquement accessibles à la date de dernière révision. Les chiffres et règles peuvent évoluer ; vérifier la version courante avant toute décision.
- IRS Form 1120-F — US Income Tax Return of a Foreign Corporation. irs.gov/form-1120-f
- IRS Form 5472 — Information Return of a 25% Foreign-Owned U.S. Corporation. irs.gov/form-5472
- Canada-US Tax Treaty Article XXIX-A — Branch profits tax 5 % rate.
- CRA Form T2 — Corporation Income Tax Return. canada.ca/T2
- CRA Form T1134 — Information Return Relating to Controlled and Not-Controlled Foreign Affiliates.
- IRS FIRPTA — Foreign Investment in Real Property Tax Act. irs.gov/firpta
Suite logique
Pour comparer LLC FL et fiducie québécoise spécifiquement.