Nom personnel : simple mais exposé
Acheter au nom personnel signifie que vous figurez sur le deed comme propriétaire individuel (ou copropriétaire avec votre conjoint). C'est l'option la plus simple et la plus fiscalement efficiente pour la majorité des achats résidentiels.
Avantages
- Aucun coût de structure. Pas de filing fee LLC annuel, pas d'EIN, pas de comptabilité corporative.
- Taux d'imposition US individuel. Sur revenus locatifs, taxé sur 1040-NR aux taux progressifs (10–37 %). Pour gain en capital long terme, 0/15/20 %.
- Reporting canadien simple. Revenus locatifs déclarés sur T1 personnel.
- Tenancy by the Entireties (TBE) disponible pour couples mariés en FL — protection contre créanciers d'un seul conjoint, transfert automatique au décès.
- Lady Bird Deed possible pour éviter probate à votre décès.
Inconvénients
- Aucune protection responsabilité. Si quelqu'un se blesse sur la propriété et poursuit, vos actifs personnels (canadiens et US) sont exposés.
- Estate tax US potentiellement applicable au décès si actifs US > 60 000 $ US (mitigation par le traité Canada-US, mais déclaration Form 706-NA toujours requise).
- Probate FL au décès si pas de Lady Bird Deed ou JTWROS — 6 à 12 mois et plusieurs milliers de dollars de coûts.
Quand le nom personnel est la bonne réponse
Résidence snowbird personnelle non louée, montant ≤ 1 M $ US, couple marié (TBE possible), pas de risque locatif élevé. Couvrir la responsabilité avec une umbrella insurance policy à 1–2 M $ (≈ 200–400 $ US/an) compense la majeure partie de l'exposition.
LLC floridienne : protection mais piège ARC
La Limited Liability Company (LLC) est une entité juridique floridienne qui combine la flexibilité d'une société de personnes avec la protection limitée d'une corporation. C'est un choix très populaire chez les acheteurs étrangers US-residents pour détenir l'immobilier locatif.
Pour les Canadiens, le piège fiscal
Côté US, une single-member LLC (un seul propriétaire) est par défaut une disregarded entity : elle est invisible fiscalement, le propriétaire déclare directement comme s'il détenait au nom personnel. Une multi-member LLC est par défaut taxée comme partnership.
Mais l'ARC ne suit pas cette qualification. Pour l'ARC, une LLC est une corporation (Income Tax Folio S5-F1-C1, et CRA Views 2009-0307101I7). Conséquences :
- Les revenus de la LLC (locatifs, gain en capital) sont considérés comme dividendes pour vous au moment du retrait.
- Risque de double imposition : impôt US individuel (sur 1040-NR comme disregarded entity) + impôt CA sur dividende, sans crédit d'impôt étranger qui matche parfaitement.
- Le « disregarded entity » US n'aligne pas avec le « regarded entity » canadien — un mismatch coûteux.
Avantages malgré tout
- Protection responsabilité : un sinistre dans la LLC ne touche pas vos actifs personnels au Canada.
- Anonymat partiel : la LLC est sur le deed, pas votre nom (sauf disclosure FinCEN à venir 2024+).
- Flexibilité succession : transfert d'interests de la LLC plutôt que du bien immobilier.
- Évite probate FL si bien structurée.
Mitigation du piège ARC
- Multi-member LLC avec choix de traitement comme corporation (Form 8832 US) — alignement plus propre avec ARC. Mais coûts de compliance plus élevés.
- LLC traitée comme C-corp : double imposition au niveau US (corporate + dividend), mais évite mismatch CA.
- Consulter un fiscaliste cross-border avant de former la LLC. Ce n'est pas un do-it-yourself.
Corporation canadienne : double imposition probable
Détenir l'immobilier US via une corporation canadienne (ex. SCI familiale, société de gestion) crée généralement plus de problèmes qu'elle n'en résout pour la majorité des acheteurs.
Problèmes
- FIRPTA s'applique quand même. La corporation canadienne est un « foreign person » au sens IRS — retenue 15 % à la revente.
- Branch profits tax US potentielle (5 % via traité Canada-US au lieu de 30 % standard, mais quand même un coût).
- Filing US complexe : Form 1120-F (foreign corporation US tax return).
- Double imposition : impôt corporate US, puis dividende imposable au Canada.
- Estate tax US : la propriété détenue par la corporation entre dans la succession des actions de la corporation (situs canadien) — peut éviter estate tax US si bien structuré, mais nécessite une analyse.
Quand c'est défensable
- Patrimoine très important avec planification successorale sophistiquée déjà en place.
- Plusieurs propriétés détenues comme entreprise locative active.
- Stratégie de réinvestissement long terme dans des biens US sans rapatriement de revenus.
C-corporation US : rare et coûteux
Très rare pour résidentiel. Une C-corporation US détient l'immobilier, paie l'impôt corporate US (21 % fédéral + state), puis distribue dividende imposable au Canada (avec retenue 15 % via traité).
Double imposition certaine. Justifiable seulement pour structures d'investissement très spécifiques avec partenaires US. À éviter pour résidence personnelle ou petite location.
Comparatif côte à côte
| Critère | Nom personnel | LLC FL | Corp CA |
|---|---|---|---|
| Coût initial | 0 $ | ≈ 250–500 $ | 1 500–5 000 $ |
| Coût annuel | 0 $ | ≈ 138,75 $ (FL filing fee) + comptabilité | 500–2 000 $ + comptabilité |
| Protection responsabilité | Aucune | Forte | Forte |
| Imposition US | Individuel (10–37 %) | Disregarded = individuel | 1120-F + branch profits |
| Imposition CA | Personnel direct | Risque double imposition | Corporate puis dividende |
| FIRPTA à la vente | 15 % retenue | 15 % retenue | 15 % retenue |
| Estate tax US | Applicable (mitigation traité) | Applicable | Possiblement évité |
| Probate FL | Oui sauf Lady Bird/TBE | Évité (transfert interests) | Évité |
| Reporting CA | T1 simple | T1135 + formulaires LLC | T1134 + déclaration corporate |
| Idéal pour | Snowbird simple | Locatif avec conseil fiscal | Patrimoine très complexe |
Arbre de décision selon profil
- Snowbird, résidence personnelle, < 1 M $ → Nom personnel + TBE si marié + Lady Bird Deed + umbrella insurance.
- Locatif Airbnb / longue durée, 1–3 propriétés → LLC FL avec choix de traitement multi-member taxé comme partnership ou corporation, après consultation fiscaliste cross-border.
- Portefeuille 4+ propriétés, gestion active → LLC FL ou holding company structurée par fiscaliste.
- Patrimoine > 5 M $, succession sophistiquée → Cross-border trust avec avocat fiscaliste cross-border (US + CA).
- Acheteur cash sans intention locative, succession importante → Considérer Lady Bird Deed ou trust selon objectif.
Erreurs structurantes à éviter
- Former une single-member LLC sans consultation fiscale CA. C'est la première erreur des Canadiens. Le mismatch ARC/IRS coûte cher.
- Acheter avec un nominee strawman pour cacher la propriété. Risques juridiques majeurs, recommandation à éviter absolument.
- Mettre la propriété au nom d'un enfant majeur résident US. Conséquences fiscales et successorales imprévues.
- Changer la structure après l'achat sans considérer FIRPTA et doc stamps tax sur le transfert.
- Oublier la déclaration T1135 ARC si propriété > 100 000 $ CA détenue à l'étranger.
- Confondre LLC et corporation. Ce ne sont pas la même chose. Coûts et conséquences fiscales différents.
Chaque chiffre, taux, seuil et délai de ce guide est tiré d'une source primaire vérifiable, citée au bas de la page. L'article est mis à jour dès que les règles applicables changent, avec une date de révision rafraîchie en haut.
Sources et références
Toutes les sources étaient publiquement accessibles à la date de dernière révision. Les chiffres et règles peuvent évoluer ; vérifier la version courante avant toute décision.
- IRS Publication 519 — U.S. Tax Guide for Aliens. irs.gov/p519
- IRS Form 8832 — Entity Classification Election. irs.gov/form-8832
- CRA Income Tax Folio S5-F1-C1 — Determining an Individual's Residence Status. canada.ca/folios
- CRA Views 2009-0307101I7 — LLC characterization for Canadian tax purposes.
- Canada-US Tax Treaty Article XXIX-A — Branch profits tax. canada.ca/treaty/usa
- Florida Statutes Chapter 605 — Florida Revised Limited Liability Company Act. flsenate.gov
- FinCEN Beneficial Ownership Information (BOI) reporting. fincen.gov/boi
Suite logique
Si LLC vous convient, voici comment la créer correctement.