Créer une LLC floridienne pour détenir l'immobilier — guide pour Canadien

Décisions à prendre avant le filing

Single-member vs multi-member

• Single-member LLC (SMLLC) : un seul propriétaire (vous, ou vous + conjoint en TBE). Côté US = disregarded entity par défaut. Côté CA = corporation (problème mismatch ARC).
• Multi-member LLC (MMLLC) : 2+ propriétaires (vous + conjoint comme deux membres distincts, ou famille). Côté US = partnership par défaut. Côté CA = corporation (mais alignement plus propre avec choix de traitement).

Choix de traitement fiscal (Form 8832)

Une LLC peut élire d'être traitée comme :

• Disregarded entity (SMLLC default).
• Partnership (MMLLC default).
• C-corporation (élection via Form 8832).
• S-corporation (réservé aux résidents/citoyens US — pas applicable aux Canadiens).

Pour la majorité des Canadiens, MMLLC + traitement comme corporation (Form 8832 + 1120 US) est la voie la moins risquée fiscalement, mais coûteuse en compliance.

Étape 1 : choix du nom

• Doit contenir « LLC », « L.L.C. », « Limited Liability Company » ou variantes.
• Vérifier la disponibilité sur sunbiz.org (Florida Department of State Division of Corporations).
• Éviter les noms qui prêtent à confusion avec entités existantes.
• Pas obligatoire de réserver le nom — la formation crée la réservation automatiquement.

Convention de nommage

Beaucoup d'investisseurs utilisent l'adresse ou un identifiant générique pour anonymat : 123 Main Street LLC, Sunrise Properties LLC. Évitez d'inclure votre nom personnel si l'objectif est l'anonymat.

Étape 2 : registered agent en Floride

La Floride exige un registered agent avec une adresse physique FL pour recevoir les avis juridiques. Pour un Canadien sans adresse FL :

• Service de registered agent : 50–300 $ US/an (Northwest Registered Agent, Harvard Business Services, ZenBusiness, LegalZoom).
• Avocat FL qui agit comme registered agent (souvent inclus dans les frais de formation s'il forme la LLC pour vous).
• Membre US-resident : si un membre de la LLC est résident FL, il peut être registered agent.

Le registered agent reçoit les service of process (avis de poursuite) et les notifications fiscales. Choisir un service fiable est essentiel.

Étape 3 : Articles of Organization

Document juridique qui crée la LLC. Filé au Florida Department of State via sunbiz.org.

Contenu requis

• Nom de la LLC.
• Adresse principale (peut être l'adresse du registered agent).
• Nom et adresse du registered agent.
• Signature du registered agent acceptant la nomination.
• Nom et adresse des managers ou members autorisés.
• Date d'effet (immédiate ou différée jusqu'à 90 jours).

Frais et délai

• Filing fee : 125 $ US (100 $ filing + 25 $ designation of registered agent).
• Délai filing en ligne : approbation 2–5 jours ouvrés.
• Filing express : 52 $ supplément pour traitement 24 h.

Étape 4 : EIN auprès de l'IRS

L'Employer Identification Number (EIN) est l'équivalent fiscal du numéro d'entreprise canadien. Obligatoire pour :

• Ouvrir un compte bancaire au nom de la LLC.
• Déposer les déclarations fiscales US.
• Acheter ou détenir des biens au nom de la LLC.

Processus pour Canadiens sans SSN

• Form SS-4 rempli papier (pas en ligne, qui exige SSN).
• Envoi à l'IRS par fax ou courrier.
• Délai : 4–6 semaines par fax, 6–8 semaines par courrier.
• Gratuit. Aucun service tiers ne devrait facturer pour l'obtention.

Astuce : un fiscaliste cross-border peut accélérer en appelant l'IRS au nom du client (numéro spécial pour entités étrangères). Délai possible : 1–2 jours.

Étape 5 : Operating Agreement

Document interne de la LLC qui régit les relations entre members et managers. Pas obligatoire par les Florida Statutes mais fortement recommandé — sans operating agreement, la LLC est régie par les règles par défaut du Chapitre 605, qui ne sont pas toujours optimales.

Contenu type

• Identification des members et leurs pourcentages de participation (membership interests).
• Capital contributions initiales.
• Distribution des profits et pertes.
• Pouvoirs des managers.
• Procédures de transfert d'interests.
• Dissolution.
• Non-compete (si pertinent).

Coût rédaction par avocat FL : 500–1 500 $ US. Templates en ligne gratuits, mais à éviter pour structures cross-border.

Étape 6 : BOI report FinCEN

Depuis le 1er janvier 2024, le Corporate Transparency Act exige que toute LLC américaine déclare ses beneficial owners (≥ 25 % des interests, ou contrôle substantiel) au FinCEN (Financial Crimes Enforcement Network).

Délai de déclaration

• Nouvelle LLC formée en 2024+ : 30 jours après formation.
• LLC existante avant 2024 : avait jusqu'au 1er janvier 2025.
• Mise à jour : 30 jours après tout changement d'ownership ou identifiant.

Information requise

• Nom complet de chaque beneficial owner.
• Date de naissance.
• Adresse résidentielle.
• Numéro et photo d'un document d'identification (passeport).

Filing en ligne via boiefiling.fincen.gov. Gratuit. Pénalités sévères pour non-conformité (10 000 $ US et plus).

Entretien annuel et compliance

• Florida Annual Report : à filer chaque année avant le 1er mai. Frais 138,75 $ (LLC standard). Pénalité 400 $ si en retard. Filing en ligne via sunbiz.org.
• Comptabilité séparée : compte bancaire au nom de la LLC, pas de mélange avec finances personnelles (sinon risque de piercing the corporate veil).
• Déclaration fiscale US annuelle : selon traitement fiscal (Form 1040-NR si disregarded, 1065 partnership, ou 1120-F corporation).
• BOI updates FinCEN dans les 30 jours de tout changement.
• Florida Sales Tax si la LLC fait de la location courte durée (Tourist Development Tax + 6 % sales tax).
• Reporting CA T1135 du membre canadien si interests > 100 000 $ CA.

Transférer une propriété déjà acquise vers la LLC

Si vous avez acheté au nom personnel et voulez transférer dans une LLC formée plus tard :

• Préparation d'un nouveau deed (Quit Claim Deed) du propriétaire personnel à la LLC.
• Doc stamps tax : 0,70 $ par 100 $ de la considération. Si transfert sans considération (donation ou apport en capital), souvent juste le minimum (0,70 $). Mais si la LLC assume une hypothèque, doc stamps applicables sur le solde de la mortgage.
• Mortgage due-on-sale clause : la plupart des hypothèques contiennent une clause permettant au prêteur d'exiger remboursement si transfert. Le Garn-St. Germain Act de 1982 exempte certains transferts intra-familiaux mais pas tous les transferts à LLC. Vérifier avec le prêteur avant le transfert.
• Title insurance : émettre un endorsement ou nouvelle police pour la LLC.
• Notification HOA / condo.
• Insurance policy à mettre à jour.

Coûts typiques de transfert : 500–1 500 $ US (avocat + doc stamps + recording).