Qu'est-ce qu'un open permit
Un permis ouvert peut résulter de :
- Oubli de l'entrepreneur de demander la final inspection.
- Travaux non terminés avant changement de propriétaire.
- Échec à l'inspection finale non corrigé.
- Faillite ou disparition de l'entrepreneur avant clôture.
Conséquences pour l'acheteur :
- Amendes municipales (50–500 $/jour selon municipalité).
- Obligation de démolir ou refaire si non conforme.
- Refus d'assurance sur les travaux concernés.
- Refus de futurs permis tant que les anciens ne sont pas fermés.
- Difficulté à revendre — l'acheteur suivant le découvrira aussi.
Comment chercher
- Trouver le building department du comté ou ville. Pour Cape Coral c'est la ville. Pour Naples (unincorporated Collier) c'est le comté.
- Aller sur leur site web et chercher « permit search » ou « public records ».
- Entrer l'adresse ou le parcel ID (folio).
- Lister tous les permits historiques avec leur statut.
- Identifier les statuts : Issued, Open, In Progress, Failed Inspection = problème ; Final, Closed, Approved = OK.
Ressources par comté
- Miami-Dade : miamidade.gov/permits
- Broward : varies by city. Hollywood, Fort Lauderdale ont leurs propres systèmes.
- Palm Beach : discover.pbcgov.org
- Lee County (Fort Myers, Cape Coral) : leegov.com et site Cape Coral séparé.
- Collier (Naples, Marco) : colliercountyfl.gov
- Sarasota : scgov.net
- Orange (Orlando) : ocfl.net
- Hillsborough (Tampa) : hillsboroughcounty.org
Quand la municipalité ne fournit pas de portail public, demander au courtier inscripteur d'obtenir un permit history report du building department.
Que faire en cas de découverte
- Identifier la nature des travaux concernés (toiture, électrique, ajout de pièce, etc.).
- Évaluer la criticité : un permis pour remplacement de chauffe-eau ouvert depuis 5 ans = mineur. Un permis pour ajout de pièce non terminé = majeur.
- Demander au vendeur de fermer le permis avant closing (final inspection requise).
- Si le vendeur refuse : escrow holdback (le vendeur laisse une somme en escrow pour couvrir le coût de fermeture après transfert).
- Si même ça refusé : se retirer ou ajuster le prix de manière significative.
Clause contractuelle protectrice
Inclure dans le rider de votre offre :
« Seller represents and warrants that, to the best of Seller's knowledge, there are no open or unresolved building permits affecting the Property. Seller shall, at Seller's expense, cause any open permits to be closed (including obtaining all necessary final inspections and certificates of occupancy) prior to Closing. Buyer's obligation to close is contingent upon all such permits being properly closed. »
Cette clause est standard dans plusieurs riders Florida Realtors. Demander explicitement à votre Realtor® de l'inclure.
Chaque chiffre, taux, seuil et délai de ce guide est tiré d'une source primaire vérifiable, citée au bas de la page. L'article est mis à jour dès que les règles applicables changent, avec une date de révision rafraîchie en haut.
Sources et références
Toutes les sources étaient publiquement accessibles à la date de dernière révision. Les chiffres et règles peuvent évoluer ; vérifier la version courante avant toute décision.
- Florida Building Code. floridabuilding.org
- Miami-Dade County Permitting. miamidade.gov/permits
- Florida Statutes Chapter 553 — Building Construction Standards. flsenate.gov
- Florida Realtors — Riders/Addenda for permit clauses. floridarealtors.org
Suite logique
Lisez attentivement le Seller's Property Disclosure pour repérer ce que le vendeur a déclaré.