Johnson v. Davis : la base juridique
L'arrêt Johnson v. Davis, 480 So. 2d 625 (Fla. 1985), de la Cour suprême de Floride, établit que le vendeur a un devoir affirmatif de divulguer tout fait matériel connu affectant la valeur de la propriété, et qui n'est pas raisonnablement observable par l'acheteur.
Trois critères :
- Le vendeur connaît le fait.
- Le fait affecte la valeur de la propriété.
- Le fait n'est pas raisonnablement observable par l'acheteur lors de visite.
Si ces trois critères sont remplis et que le vendeur n'a pas divulgué, l'acheteur a un recours civil pour fraude.
Contenu standard du SPDS
Le formulaire Florida Realtors couvre :
- Toiture : âge, fuites passées, réparations, garantie active.
- Plomberie : type (polybutylene ?), fuites, chauffe-eau.
- Électrique : marque du panneau, ampérage, problèmes connus.
- HVAC : âge, entretien, fonctionnement.
- Structure : fissures, settling, infiltrations.
- Ouragan damage : Andrew, Wilma, Irma, Ian, Helene, Milton, etc.
- Inondation : événements passés, flood zone, NFIP claim historique.
- Termites & WDO : présence, traitement, garantie.
- Septique & puits : si applicable, dernier pompage, qualité de l'eau.
- Chinese drywall : maisons 2001–2008.
- Asbeste, plomb, radon, mold : présence connue.
- Chinese drywall, polybutylene plumbing.
- HOA / condo : litiges en cours, special assessments.
- Liens, jugements, litiges en cours sur la propriété.
- Permis non fermés.
- Wood-destroying organisms inspection historique.
- Sinkholes : événements passés, réparations.
Comment lire un SPDS
- Lire chaque case « Yes » avec attention. Demander des détails sur tous les yes.
- Vérifier les « No » avec scepticisme sur les éléments à risque (ouragan damage en zone à risque ouragan = très improbable que la réponse soit no).
- Pour chaque « Unknown », demander pourquoi le vendeur ne sait pas (récent acheteur ? héritage ?).
- Croiser avec l'historique du county property appraiser et avec le permit search.
- Garder copie écrite du SPDS dans vos archives — preuve juridique post-vente.
Réponses qui doivent alerter
- « No, but I'm not sure » = couverture diplomatique, demander précisions.
- Hurricane damage : « No » sur une propriété en zone d'ouragan ayant traversé Andrew/Irma/Ian/Helene/Milton = improbable.
- Roof leaks : « No, repaired » sans documentation des réparations = signal pour inspection toiture approfondie.
- HOA litigation : « No » alors qu'un special assessment majeur est en cours = mensonge potentiel.
- Permit history : « None » alors qu'on voit clairement un agrandissement = mensonge possible.
- « Don't know » sur des questions qu'un propriétaire normal saurait (ex. âge du chauffe-eau).
Recours si défaut caché post-vente
Si après le closing vous découvrez un défaut matériel que le vendeur connaissait et n'a pas divulgué :
- Documenter le défaut avec photos, devis de réparation, expert si possible.
- Démontrer la connaissance du vendeur : factures de réparation antérieures, témoignage de voisins, photos d'avant-après.
- Lettre de mise en demeure via avocat FL.
- Médiation (souvent obligatoire avant procès en FL).
- Procès civil pour fraude (Johnson v. Davis) si médiation échoue.
Délais : statut de prescription FL pour fraude = 4 ans depuis découverte (Florida Statutes §95.11).
Comparaison avec la DV québécoise
| Aspect | Québec (DV) | Floride (SPDS) |
|---|---|---|
| Obligatoire | Oui (OACIQ) | Pas par statut, mais par Johnson v. Davis |
| Format | Formulaire OACIQ standardisé | Formulaire Florida Realtors standardisé (le plus courant) |
| Couverture | Vices cachés, infiltrations, pyrite, mérule, etc. | Idem + ouragan, termites, Chinese drywall, sinkholes |
| AS-IS | Pas équivalent direct ; vente sans garantie possible mais rare | AS-IS courant ; vendeur divulgue mais ne répare pas |
| Recours fraude | Vices cachés Code civil + dommages | Johnson v. Davis fraud claim |
| Prescription | 3 ans (vices cachés) | 4 ans (FL fraud) depuis découverte |
Chaque chiffre, taux, seuil et délai de ce guide est tiré d'une source primaire vérifiable, citée au bas de la page. L'article est mis à jour dès que les règles applicables changent, avec une date de révision rafraîchie en haut.
Sources et références
Toutes les sources étaient publiquement accessibles à la date de dernière révision. Les chiffres et règles peuvent évoluer ; vérifier la version courante avant toute décision.
- Johnson v. Davis, 480 So. 2d 625 (Fla. 1985) — Seller's duty to disclose. scholar.google.com
- Florida Realtors — Seller's Property Disclosure Statement form. floridarealtors.org
- Florida Statutes §95.11 — Statute of limitations for fraud. flsenate.gov/§95.11
- OACIQ Déclaration du vendeur (DV). oaciq.com
- Code civil du Québec art. 1726 — vices cachés.
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