Sales Tax sur la location courte durée en Floride

Ce que couvre vraiment la taxe de location transiente de la Floride

La Floride impose l'hébergement de courte durée comme elle impose un séjour à l'hôtel, et un Canadien qui loue son condo floridien une partie de l'année entre directement dans ce régime. En vertu de l'article 212.03 des Florida Statutes, l'État impose une taxe de vente de 6 pour cent sur le loyer total facturé pour un hébergement transient, c'est-à-dire toute unité résidentielle, appartement, maison de plage, chalet ou condominium loué à un client pour une période de six mois ou moins. L'expression qui compte est « six mois ou moins », car c'est la ligne qui sépare une location de courte durée taxable d'un bail de longue durée exonéré, et c'est la ligne qu'un snowbird doit surveiller.

La taxe s'applique au montant total que le client doit payer pour occuper l'unité, pas seulement au tarif affiché par nuit. Les frais de ménage facturés en poste distinct, les frais d'animaux perçus par séjour et toute autre charge obligatoire font partie de l'assiette taxable. Un dépôt de garantie remboursable n'est pas taxé s'il est effectivement remboursé, et un service véritablement optionnel peut sortir de l'assiette s'il est ventilé séparément et réellement facultatif plutôt qu'inclus dans le prix exigé. Les locations de plus de six mois consécutifs au même locataire sont exonérées, mais seulement lorsqu'un véritable bail écrit établit un terme supérieur à six mois. Cette exonération est celle qui compte le plus pour les propriétaires snowbirds, qui louent parfois par blocs de sept mois ou plus précisément pour sortir du régime transient.

Taxe de location courte durée : le Canada comparé à la Floride

Un propriétaire canadien connaît déjà une taxe à la consommation sur les locations de courte durée : la TPS/TVH fédérale, et dans certaines provinces une taxe de vente provinciale, perçue sur l'hébergement par nuit. La Floride se ressemble à première vue, mais elle est bâtie différemment, car le fardeau floridien s'assemble à partir de trois couches situées à deux niveaux juridictionnels, l'État et le comté. Lire les deux systèmes côte à côte évite l'erreur de planification la plus fréquente, qui consiste à présumer que la taxe floridienne fonctionne comme la canadienne.

Les trois composantes du taux, par comté

La taxe totale sur une réservation floridienne de courte durée est la somme de trois composantes distinctes, et seule la première est uniforme dans tout l'État. La taxe de vente d'État de 6 pour cent s'applique partout. Par-dessus, chaque comté peut ajouter une surtaxe de vente discrétionnaire, et une taxe de développement touristique distincte, toutes deux fixées localement, ce qui explique que deux condos à une heure de distance puissent porter des taux totaux différents.

Combinées, ces composantes placent la plupart des comtés populaires entre environ 11 et 13 pour cent. Le tableau ci-dessous montre des totaux représentatifs ; confirmez toujours le chiffre courant auprès du comté précis avant de fixer un prix.

Ce que les plateformes perçoivent, et ce qu'elles ne perçoivent pas

C'est la section où les propriétaires canadiens se font le plus souvent une impression coûteuse de sécurité. Depuis le 1er juillet 2021, la Floride traite les grandes plateformes de location de courte durée comme des facilitateurs de marché (marketplace facilitators) en vertu de l'article 212.0596 des Florida Statutes, ce qui oblige une plateforme admissible à percevoir et à remettre la taxe de vente d'État et la surtaxe sur les réservations traitées par son entremise, que l'hôte soit inscrit ou non. Pour les réservations Airbnb, VRBO et Booking.com, les taxes au niveau de l'État sont donc gérées automatiquement.

Le piège, c'est la taxe de développement touristique du comté. Qu'une plateforme perçoive et remette ou non la TDT dépend d'une entente distincte entre cette plateforme et chaque comté, et dans plusieurs comtés floridiens aucune entente de ce genre n'existe. Dans ces comtés, l'hôte doit s'inscrire auprès du comté et remettre la taxe de développement touristique directement, même quand la plateforme gère déjà la portion d'État. Le résultat : un propriétaire canadien peut être parfaitement conforme sur la taxe d'État de 6 pour cent et entièrement en défaut sur une taxe de comté de 5 ou 6 pour cent en même temps, sans s'en rendre compte.

Les réservations directes lèvent tout doute dans le mauvais sens : si un client vous contacte et paie hors plateforme, vous êtes responsable de percevoir et de remettre vous-même chaque couche de taxe, ce qui exige d'abord de vous inscrire auprès du Florida Department of Revenue au moyen du formulaire DR-1. La même prudence vaut pour un gestionnaire immobilier floridien qui prend des réservations, où le contrat de gestion devrait indiquer explicitement qui s'inscrit, perçoit et remet.

S'inscrire et déclarer auprès du Florida Department of Revenue

Un propriétaire canadien qui a une taxe à percevoir directement, que ce soit à cause de réservations directes ou parce que la taxe de développement touristique du comté n'est pas gérée par la plateforme, doit s'inscrire auprès du Florida Department of Revenue. L'inscription se fait au moyen du formulaire DR-1, la demande de compte de taxe d'affaires, qui produit un certificat d'inscription à la taxe de vente. Une fois inscrit, le propriétaire déclare et remet la taxe perçue au moyen du formulaire DR-15, la déclaration de taxe de vente et d'utilisation, selon le calendrier que le Department lui assigne, généralement mensuel ou trimestriel selon le volume. La taxe de développement touristique du comté se déclare séparément auprès du percepteur du comté, à moins que le comté n'en ait délégué la perception à l'État.

L'obligation de déclarer ne disparaît pas durant les mois sans revenu locatif. Un compte inscrit doit généralement produire une déclaration même pour une période nulle, et l'omission de ces déclarations est une façon fréquente pour un propriétaire par ailleurs conforme d'accumuler des pénalités. Si vos seules réservations passent par une plateforme qui remet toutes les taxes applicables, vous n'aurez peut-être pas à vous inscrire du tout, mais c'est une conclusion à confirmer, pas à présumer.

Exemple chiffré : un condo sur Airbnb à 3 000 USD par mois

Prenons un Canadien qui possède un condo dans le comté de Pinellas et le loue sur Airbnb à 3 000 USD par mois durant une absence hivernale de quatre mois. Pinellas porte une taxe d'État de 6 pour cent, une surtaxe de comté de 1 pour cent et une taxe de développement touristique de 6 pour cent, pour un total combiné de 13 pour cent. Sur 3 000 USD de loyer mensuel, la taxe totale est de 390 USD par mois, soit 1 560 USD sur les quatre mois.

Airbnb, comme facilitateur de marché, perçoit et remet la taxe d'État de 6 pour cent et la surtaxe de 1 pour cent, soit 210 USD par mois. La taxe de développement touristique de 6 pour cent, 180 USD par mois, est la pièce qui dépend de l'existence d'une entente entre Airbnb et le comté de Pinellas. Là où il n'y en a pas, le propriétaire doit être inscrit auprès du comté et remettre ces 180 USD mensuels directement. La leçon dans les chiffres est brutale : près de la moitié de la taxe mensuelle sur cette réservation est la couche du comté que la plateforme ne gère peut-être pas, de sorte qu'un propriétaire qui présume « Airbnb s'en occupe » peut manquer 720 USD sur la saison.

Ce que cela signifie précisément pour un propriétaire canadien

Deux fils se rejoignent pour un Canadien. Le premier est l'identité administrative : pour s'inscrire auprès de la Floride et, séparément, pour gérer l'impôt fédéral américain sur la location, un propriétaire canadien a généralement besoin d'un numéro d'identification fiscale américain, typiquement un ITIN, et ne devrait pas présumer qu'un NAS canadien ou un passeport le remplace. Le second est le partage des responsabilités entre plateforme et hôte, qu'un Canadien gérant la propriété à distance doit clarifier avant le premier client, pas après le premier avis de taxe.

L'angle du calendrier snowbird mérite d'être énoncé clairement. Un propriétaire qui loue par blocs de plus de six mois sous bail écrit sort entièrement de la taxe de location transiente, tandis qu'un propriétaire qui enchaîne de courts séjours y reste pleinement, plateforme ou non. Aucun des deux choix n'est mauvais, mais ils portent une mécanique fiscale différente, et choisir délibérément vaut mieux que de découvrir la différence par le comté. Rappelez-vous que la taxe de location transiente abordée ici est une taxe à la consommation perçue du client ; elle est distincte de l'impôt sur le revenu qu'un Canadien doit sur le profit locatif, qui est un sujet à part.

Erreurs courantes

Les erreurs ici sont presque toutes des variations d'un même thème, faire confiance au fait que la plateforme a tout géré.

La première est de croire que la plateforme perçoit toutes les taxes. Elle perçoit la taxe d'État et la surtaxe, mais la taxe de développement touristique du comté demeure souvent la responsabilité de l'hôte, et c'est précisément la couche que les propriétaires oublient. La deuxième est de ne pas s'inscrire pour les réservations directes : dès qu'un client vous paie hors plateforme, vous devez l'inscription au formulaire DR-1 et la remise directe de chaque couche. La troisième est de mal lire la règle des six mois, en présumant qu'une série de courts séjours au même client, ou une entente informelle, crée l'exonération de longue durée ; seul un bail écrit d'un terme de plus de six mois le fait. La quatrième est de négliger la déclaration DR-15, y compris les déclarations à zéro dollar qu'un compte inscrit doit quand même produire, ce qui est la façon dont les pénalités s'accumulent en silence.

Liste de vérification : rester conforme sur une location courte durée floridienne

1. Confirmer si votre location est transiente (six mois ou moins) ou exonérée (bail écrit de plus de six mois).
2. Identifier votre comté et son taux en trois parties : 6 pour cent d'État, plus surtaxe, plus taxe de développement touristique.
3. Vérifier, pour votre comté, si votre plateforme remet la taxe de développement touristique ou seulement la taxe d'État et la surtaxe.
4. S'inscrire auprès du percepteur du comté et remettre la taxe de développement touristique directement partout où la plateforme ne le fait pas.
5. Pour toute réservation directe, s'inscrire auprès du Florida Department of Revenue au formulaire DR-1 et remettre au formulaire DR-15.
6. Produire chaque déclaration exigée, y compris les périodes à zéro dollar.
7. Obtenir un ITIN américain pour l'administration fiscale et garder vos obligations d'impôt sur le revenu locatif distinctes de cette taxe d'hébergement.
8. Confirmer les taux courants auprès du comté avant de fixer un prix, car les taux locaux changent.

FAQ

Airbnb gère-t-il toutes mes taxes floridiennes ?

Pas nécessairement. Depuis le 1er juillet 2021, les plateformes perçoivent et remettent la taxe d'État de 6 pour cent et la surtaxe de comté à titre de facilitateurs de marché. La taxe de développement touristique du comté est une affaire distincte qui dépend d'une entente entre la plateforme et chaque comté, et dans plusieurs comtés l'hôte doit l'inscrire et la remettre directement.

Quelle est la différence entre la surtaxe et la taxe de développement touristique ?

La surtaxe discrétionnaire est un ajout du comté à la taxe de vente d'État, perçue avec elle par le Department of Revenue. La taxe de développement touristique, parfois appelée bed tax, est une taxe d'hébergement de comté distincte remise au percepteur du comté. Ce sont deux taxes différentes avec des circuits de perception différents, ce qui explique que l'une puisse être gérée par la plateforme et pas l'autre.

Comment puis-je qualifier pour l'exonération de plus de six mois ?

Il vous faut un véritable bail écrit stipulant un terme de plus de six mois. Une suite de courts séjours, ou un client qui revient, ne crée pas l'exonération. Pour les propriétaires snowbirds, un seul bail écrit de sept mois sort entièrement la location de la taxe transiente.

Dois-je m'inscrire si je n'utilise qu'Airbnb ?

Peut-être pas pour la taxe d'État, mais peut-être oui pour la taxe de développement touristique du comté. Si la plateforme remet toutes les taxes applicables pour votre comté, vous n'aurez peut-être pas à vous inscrire ; si la plateforme ne remet pas la taxe de développement touristique, vous devez vous inscrire auprès du comté. Confirmez plutôt que de présumer.

Est-ce la même chose que l'impôt sur le revenu de ma location ?

Non. La taxe de location transiente est une taxe à la consommation facturée au client sur le prix de location. L'impôt sur le profit de votre location est une obligation fédérale américaine distincte, généralement produite sur une déclaration américaine de non-résident, et il n'est pas réglé par la perception et la remise de la taxe d'hébergement.