Vendre une propriété de Floride héritée, en tant que Canadien

1 Ce que signifie hériter d'une propriété en Floride, en 60 secondes

La plupart des Canadiens qui héritent d'un bien immobilier en Floride ne s'attendaient pas à devoir composer avec une procédure judiciaire américaine. Peut-être ont-ils visité la propriété lors d'hivers snowbird, ou savaient-ils qu'une tante, un oncle ou un parent avait acheté un condo à Naples, Hollywood, Sarasota ou Cape Coral. Le décès déclenche deux processus parallèles que la famille doit dérouler en séquence. Le côté canadien gère la déclaration finale du défunt, le testament ou l'ab intestat dans la province de résidence, et les éventuels frais d'homologation provinciaux. Le côté Floride gère le transfert de titre via la cour de probate de Floride. Ce n'est qu'après que la cour de Floride a émis soit des letters of administration (probate formelle), soit une order of summary administration (procédure simplifiée), que le personal representative acquiert l'autorité légale de vendre la propriété ou d'en transférer le titre à l'héritier.

Si vous entendez vendre plutôt que conserver la propriété, le processus offre deux options naturelles de séquencement. Vous pouvez vendre directement par l'entremise de la succession (estate), où le personal representative signe l'acte de vente et FIRPTA s'applique à la succession (elle-même considérée comme une personne étrangère par l'IRS). Ou vous pouvez attendre que le titre soit transféré à votre nom personnel comme héritier, puis vendre à titre individuel comme vendeur non résident. Les deux voies ont des paperasseries différentes, des profils de coûts différents et des conséquences fiscales différentes. Pour la plupart des héritiers canadiens, vendre via la succession est plus rapide et plus simple, car cela évite un deuxième transfert de titre qui déclencherait à son tour la documentary stamp tax de Floride.

Cette première section cadre le reste de l'article. La cour de Floride est aux commandes du titre. L'ARC est aux commandes de la T1 finale du défunt et des déclarations subséquentes des héritiers. FIRPTA est l'IRS à la table de clôture. Le step-up basis est le compensateur qui sauve généralement les héritiers d'une facture significative en gains en capital US. Tout ce qui suit s'inscrit dans ce cadre à quatre acteurs.

2 Séquence probate avant la conclusion de la vente

L'ancillary probate est la procédure floridienne supplémentaire pour une succession dont le probate principal se déroule ailleurs, y compris dans une province canadienne. Le requérant est typiquement le personal representative nommé dans le testament canadien, ou, en cas d'ab intestat, une personne admissible en vertu du chapitre 733 des Florida Statutes. La requête est déposée à la cour de circuit du comté de Floride où se trouve la propriété. Sarasota, Lee, Collier, Pinellas, Broward et Palm Beach concentrent la majorité des propriétés détenues par des Canadiens et donc la majorité des dossiers canadiens d'ancillary probate.

Le calendrier d'une formal ancillary administration est typiquement de 6 à 12 mois. Les frais d'ouverture du dossier sont de 401 USD dans la plupart des comtés en 2026. Le personal representative doit publier un Notice to Creditors dans un journal local, attendre 3 mois pour les réclamations de créanciers, préparer un inventaire et une comptabilité finale, et obtenir une closing letter du greffier. Ce n'est qu'après que la cour a approuvé l'inventaire et que le personal representative a été formellement autorisé par les letters of administration que la propriété peut être vendue. Les honoraires d'avocat en 2026 vont de 7 500 USD à 15 000 USD pour une formal ancillary administration sur une propriété de 300 000 USD à 700 000 USD.

La summary administration est une alternative plus rapide. Elle est disponible en vertu de l'article 735.201 des Florida Statutes quand la valeur de la succession (moins la valeur des biens homestead, le cas échéant) est ≤ 75 000 USD, ou quand plus de 2 ans se sont écoulés depuis le décès. La procédure ne nomme pas formellement un personal representative ; la cour émet plutôt une order of summary administration qui transfère directement le titre aux héritiers. La procédure prend 2 à 4 mois et coûte de 3 000 USD à 5 500 USD au total. Pour un héritier canadien qui hérite d'un petit condo dont l'hypothèque absorbe la majeure partie de la valeur, la summary administration est souvent la meilleure option.

Le probate canadien se déroule en parallèle. Au Québec, le testament est ouvert par un notaire ou par une ordonnance de vérification. En Ontario, l'exécuteur obtient un Certificate of Appointment of Estate Trustee. En Colombie-Britannique, un Grant of Probate. Les documents canadiens de probate deviennent la base d'authentification pour la procédure d'ancillary probate en Floride, mais chaque province a sa propre règle d'apostille depuis l'adhésion du Canada à la Convention de La Haye sur l'apostille en janvier 2024. Voir notre guide complet sur l'ancillary probate pour la procédure étape par étape.

3 FIRPTA sur bien hérité, vente par estate ou par héritier

Si la succession vend la propriété directement avant la distribution aux héritiers, la succession est traitée comme une personne étrangère en vertu de l'IRC § 1445(e) lorsqu'elle a au moins un bénéficiaire étranger. Le closing agent retient 15 pour cent du prix de vente brut, la succession produit un Form 1041 comme déclaration fiduciaire américaine pour l'année de la vente, et le crédit pour impôt étranger transite vers les bénéficiaires canadiens via leur part du gain de la succession. La succession peut demander une retenue réduite via un Form 8288-B déposé avant la clôture, sur la même base qu'une vente directe par un non-résident.

Si, au contraire, le titre est d'abord transféré à l'héritier canadien en vertu de l'ordonnance de la cour de Floride, puis l'héritier vend, FIRPTA s'applique directement à l'héritier comme vendeur non-résident. La retenue de 15 pour cent est calculée sur le prix brut reçu par l'héritier. L'héritier produit un Form 1040-NR pour l'année de la vente, déclare le gain à l'Schedule D et au Form 8949, et réconcilie la retenue avec l'impôt US réellement dû. L'héritier peut aussi déposer un Form 8288-B avant la clôture pour réduire la retenue.

Les deux voies aboutissent à peu près à la même facture fiscale finale, mais le drain de liquidité diffère. Vendre par la succession évite la documentary stamp tax qui s'appliquerait sur un acte transférant le titre du personal representative à l'héritier avant la vente, ce qui économise 0,7 pour cent de la valeur dans la plupart des comtés floridiens (au taux standard de 0,70 USD par 100 USD de valeur). Vendre après distribution donne à l'héritier le contrôle direct sur le calendrier de clôture, le choix de l'agent immobilier, la négociation, et l'utilisation du Form 8288-B en son propre nom plutôt qu'au nom de la succession. Pour la plupart des héritiers canadiens avec une seule propriété, vendre par la succession est plus simple. Si plusieurs héritiers sont en désaccord, distribuer d'abord le titre permet à chaque héritier d'agir indépendamment, mais cela fragmente la paperasserie FIRPTA.

4 Step-up basis au décès, et pourquoi le gain US est habituellement faible

La règle du step-up est l'une des caractéristiques les plus avantageuses du code fiscal américain pour les héritiers étrangers. Une Canadienne qui hérite d'une propriété en Floride que son père avait achetée 220 000 USD en 2010, évaluée à 540 000 USD au décès en 2026, obtient une base de 540 000 USD pour fins fiscales US. Si elle vend en 2026 pour 560 000 USD, son gain en capital US est de 20 000 USD, et non de 340 000 USD. Au taux long-terme de 15 pour cent pour un non-résident canadien dans cette tranche, l'impôt US est de 3 000 USD.

La retenue FIRPTA, à 15 pour cent du prix brut de 560 000 USD, serait par défaut de 84 000 USD. L'IRS remboursera 81 000 USD une fois le Form 1040-NR déposé, ou l'héritière peut déposer un Form 8288-B avant la clôture pour réduire la retenue à 3 000 USD d'avance. La mécanique est identique à celle décrite dans notre guide pilier FIRPTA, avec une subtilité, la base sur le Form 8288-B est la juste valeur marchande à la date du décès, et non le prix d'achat original du défunt.

Pour documenter la juste valeur marchande à la date du décès, une évaluation indépendante est fortement recommandée. Les évaluateurs licenciés en Floride facturent typiquement de 400 à 800 USD pour une évaluation résidentielle. La just value du property appraiser du comté sert également de référence corroborative utile pour l'année du décès. Pour fins de droits successoraux US (Form 706-NA), l'évaluation est requise si la succession dépasse 60 000 USD en actifs US. La même évaluation soutient ensuite le step-up basis pour le Form 1040-NR ultérieur de l'héritier.

Plus l'héritier conserve longtemps avant de vendre, plus l'appréciation s'accumule post-décès et devient donc imposable. Un héritier canadien qui garde la propriété pendant 10 ans avant de vendre fera face à un gain en capital long-terme non-résident sur l'appréciation post-décès, en plus de toute déclaration de revenus locatifs sous Form 1040-NR pendant la période de détention. L'implication de planification fiscale est simple, si la famille ne prévoit pas d'utiliser la propriété, vendre dans les 18 mois suivant le décès capture la totalité du step-up et minimise le gain côté US.

5 Côté Canada, disposition réputée vs déclarations des héritiers

C'est la différence centrale entre le traitement fiscal américain et canadien de l'héritage. Aux États-Unis, l'IRC § 1014 accorde le step-up basis à l'héritier mais n'impose pas le défunt sur l'appréciation. Au Canada, le paragraphe 70(5) de la Loi de l'impôt sur le revenu impose le défunt sur le gain réputé au moment du décès, sur la T1 finale du défunt, et accorde à l'héritier un prix de base égal à la juste valeur marchande au décès. Les deux systèmes convergent vers la même base pour l'héritier, mais le moment de l'imposition diffère.

Pour l'exécuteur testamentaire ou le notaire du défunt, la T1 finale canadienne doit déclarer la juste valeur marchande de la propriété en Floride à la date du décès comme produit réputé de disposition. Le gain réputé (JVM au décès moins coût d'origine) est imposable sur la T1 finale, avec inclusion à 50 pour cent. Pour un résident québécois qui a acheté un condo à Hollywood en 2010 pour 220 000 USD (220 000 CAD au taux historique) et décède en 2026 avec le condo évalué à 540 000 USD (740 000 CAD au taux moyen 2026), le gain réputé en CAD est de 520 000 CAD. À 50 pour cent d'inclusion et un taux marginal de 53,3 pour cent au Québec, l'impôt fédéral et provincial au décès est d'environ 138 580 CAD.

Le roulement entre conjoints prévu au paragraphe 70(6) de la Loi peut différer cet impôt si la propriété passe directement au conjoint survivant. Dans ce cas, la disposition réputée se fait au prix de base rajusté du conjoint survivant (et non à la juste valeur marchande), et l'impôt n'est dû qu'au décès ultérieur ou à la vente par le conjoint survivant. Pour les couples avec une propriété en Floride, le roulement est souvent utilisé et reporte le gain de 5 à 30 ans dans le futur.

Pour l'héritier qui vend, le gain canadien dans l'année de la vente se calcule comme suit. Le produit de la vente en Floride est converti en CAD au taux de la Banque du Canada à la date de la vente (date de transaction réelle, pas la moyenne annuelle). La base en CAD est la juste valeur marchande au décès convertie au taux de change à la date du décès, plus la part de l'héritier dans toute amélioration capitalisée effectuée entre le décès et la vente. La différence, si positive, est le gain en capital de l'héritier, imposable à 50 pour cent d'inclusion sur la T1 de l'héritier pour l'année de la vente.

6 Différences provinciales sur les 10 provinces

Deux schémas à noter. L'Estate Administration Tax ontarien s'applique aux actifs mondiaux du défunt, incluant la propriété en Floride, ce qui rend un probate ontarien incluant un bien floridien plus cher que l'équivalent en Alberta ou à l'Î.-P.-É. Les frais de probate de la C.-B. suivent un schéma similaire sur les actifs mondiaux. Le Québec, par contraste, n'a pas de frais de probate provinciaux à l'étape du décès. Pour les Canadiens qui planifient leur résidence fiscale plusieurs années à l'avance, le choix de la province de décès a des conséquences mesurables en frais successoraux quand une propriété en Floride est dans le portrait.

L'apostille du document canadien de probate a été simplifiée pour toutes les provinces en janvier 2024 quand le Canada a adhéré à la Convention de La Haye sur l'apostille. L'autorité compétente est Affaires mondiales Canada à Ottawa, avec des bureaux provinciaux délégués en Ontario (Ministère des Services au public et aux entreprises), Colombie-Britannique (Order in Council Administration Office), Alberta (Service Alberta), Saskatchewan, Manitoba, et les provinces de l'Atlantique (chacune avec son autorité désignée). Les frais sont typiquement de 30 à 100 CAD par document, et le délai est de 5 à 15 jours ouvrables.

7 Distribution aux cohéritiers, mécanique cross-border

Les cours de Floride peuvent émettre une ordonnance distribuant le titre en parts égales ou inégales selon le testament. Par exemple, un testament qui dit « Je laisse mon condo de Floride à mes trois enfants à parts égales » produit un acte par le personal representative qui transfère à chaque enfant une part indivise du tiers en tant que tenants in common. Les trois enfants détiennent alors la propriété conjointement. Pour vendre, les trois doivent signer le contrat de courtage, le contrat de vente, et les documents de clôture. Le closing agent prépare trois Form 8288-A (un par vendeur) et retient FIRPTA à 15 pour cent du prix brut, réparti au prorata entre les trois vendeurs.

Alternativement, la succession peut vendre la propriété avant la distribution et distribuer le produit en espèces. Le personal representative signe comme vendeur unique, FIRPTA s'applique une seule fois à 15 pour cent du prix brut, et le produit net est déposé dans le compte USD de la succession. Le personal representative distribue ensuite le produit en USD ou convertit en CAD avant la distribution, selon la préférence des héritiers. Cette voie est plus simple quand tous les héritiers s'accordent sur la vente ; elle devient conflictuelle quand un héritier souhaite conserver la propriété.

La question du taux de change devient importante quand la distribution se fait en CAD. Si la succession convertit USD en CAD le jour de la distribution, la base canadienne de chaque héritier pour sa part de la propriété (déjà établie à la date du décès) ne change pas, mais leur produit en CAD est fixé au taux du jour de distribution. Si l'héritier reçoit plutôt le produit en USD et convertit indépendamment, l'héritier est exposé aux fluctuations entre la date de vente et la date de conversion. Pour trois héritiers québécois recevant 200 000 USD chacun en mai 2026 à un taux de 1,37 CAD par USD, la conversion à la distribution donne 274 000 CAD par héritier. Si un héritier garde les fonds en USD et convertit 6 mois plus tard à un taux plus élevé, il réalise effectivement un gain de change qui est déclarable séparément sur sa T1.

8 Calendrier réaliste, 6 à 18 mois entre le décès et le produit net

Mois 1, la famille obtient le certificat de décès, ouvre le probate canadien, et identifie l'avocat licencié en Floride qui gérera l'ancillary administration. Mois 2, l'avocat de Floride dépose la petition for ancillary administration à la cour de circuit du comté de la propriété. Mois 2 à 5, la cour émet les letters of administration et le personal representative publie le Notice to Creditors. Mois 3 à 5, le personal representative obtient une évaluation à la date du décès auprès d'un évaluateur licencié en Floride et prépare l'inventaire.

Mois 5 à 7, le personal representative engage un courtier immobilier licencié en Floride, prépare l'inscription, et accepte une offre. Mois 8 à 9, la clôture a lieu avec la retenue FIRPTA à la clôture. Mois 9 à 12, le personal representative dépose le Form 706-NA auprès de l'IRS si la succession dépasse 60 000 USD en actifs US, dépose le Form 8288-B avant la clôture pour réduire la retenue FIRPTA si le gain est minimal post step-up, et règle les créanciers restants. Mois 12 à 14, le personal representative dépose la final accounting à la cour de Floride, obtient la closing letter, et distribue le produit net aux héritiers.

Pour chaque héritier, l'année de la distribution est aussi l'année de déclaration sur la T1 canadienne, avec le gain (le cas échéant, entre la date du décès et la date de la vente, en CAD) déclaré à l'Annexe 3, et le crédit pour impôt étranger (si tout impôt US a été payé) appliqué via le formulaire T2209. La réconciliation canadienne complète déborde souvent dans l'année civile suivante, avec la T1 due le 30 avril de l'année suivant celle de la vente.

Pièges à la vitesse. La cause la plus fréquente de retard est l'absence ou la non-conformité des documents canadiens de probate. La cour de Floride ne procédera pas à l'ancillary administration tant que le probate canadien n'est pas finalisé. Si le testament est contesté au Canada, ou si l'exécuteur retarde le probate canadien, la procédure floridienne est bloquée. D'autres causes courantes de retard sont le délai d'obtention de l'estoppel letter de la HOA (1 à 4 semaines selon l'association), les questions de souscription d'assurance titre sur la chaîne de titre, et le délai de traitement IRS du Form 8288-B (90 jours standard) quand l'héritier ou la succession demande une retenue FIRPTA réduite.

9 Exemple chiffré, trois héritiers et une vente de 800 000 USD

Ancillary administration en Floride. L'avocat licencié en Floride dépose la requête à la cour de circuit de Collier County en juin 2026. Les letters of administration sont émises en août 2026. La succession engage un courtier de Naples en octobre 2026 et la propriété est sous contrat en décembre 2026 pour 800 000 USD.

FIRPTA à la clôture (mars 2027). Sans intervention, la retenue par défaut de 15 pour cent sur 800 000 USD est de 120 000 USD. Le personal representative, anticipant le faible gain US réel, dépose un Form 8288-B en janvier 2027. La demande démontre que la base au décès (750 000 USD) plus les frais de clôture capitalisés réduit le gain US effectif à environ 35 000 USD, imposé à 15 pour cent (taux long-terme non-résident sous l'article XIII du Traité) soit 5 250 USD. L'IRS émet un certificat de retenue en avril 2027 réduisant la retenue à 5 250 USD. La succession reçoit 794 750 USD net de FIRPTA à la clôture.

Disposition réputée canadienne (T1 finale de la défunte, mai 2026). L'exécuteur de la défunte déclare un gain réputé en CAD. Le prix de base rajusté du condo (245 000 USD au taux 2008 d'environ 1,05 CAD par USD) est de 257 250 CAD. La juste valeur marchande au décès (750 000 USD au taux de mai 2026 de 1,37 CAD) est de 1 027 500 CAD. Le gain réputé est de 770 250 CAD. À 50 pour cent d'inclusion, le gain en capital imposable est de 385 125 CAD. Au taux marginal supérieur ontarien de 53,5 pour cent, l'impôt fédéral et provincial sur la disposition au décès est d'environ 206 041 CAD. L'Estate Administration Tax ontarien sur les actifs mondiaux (1 027 500 CAD pour la portion Floride seule, plus autres actifs) à 1,5 pour cent est d'environ 15 400 CAD sur la portion Floride.

Distribution aux héritiers (avril 2027). Le produit net de la succession, 794 750 USD moins les honoraires juridiques US d'environ 12 500 USD et frais de clôture d'environ 30 000 USD (commission 5 pour cent, doc stamps 0,70 pour cent, assurance titre, prorations), est de 752 250 USD. Divisé en trois, chaque héritier reçoit 250 750 USD. Le personal representative convertit en CAD au taux de la date de distribution (supposons 1,36 CAD par USD en avril 2027), soit 341 020 CAD par héritier.

T1 canadienne des héritiers pour 2027. Chaque héritier déclare un gain en capital en CAD calculé comme sa part de (produit en CAD) moins (base au décès en CAD). Par héritier, produit 341 020 CAD (1/3 de 1 023 060 CAD) moins base 342 500 CAD (1/3 de 1 027 500 CAD). Résultat net, une petite perte en capital d'environ 1 480 CAD par héritier sur la période de détention post-décès, qu'ils peuvent appliquer contre d'autres gains en capital sur leur T1 2027. La part de l'impôt US payé par la succession (5 250 USD / 3 = 1 750 USD = 2 380 CAD) transite par le crédit pour impôt étranger via le formulaire T2209. L'impôt canadien sur le gain au niveau de l'héritier est essentiellement nul.

Synthèse des résultats par héritier. Héritage avant impôts, 266 667 USD (1/3 de 800 000 USD). Après vente FL et FIRPTA, 250 750 USD par héritier. Après conversion en CAD à la distribution, 341 020 CAD par héritier. Après impôt canadien sur le petit gain post-décès (zéro dans cet exemple), 341 020 CAD par héritier. La grosse facture fiscale (206 041 CAD fédéral-provincial sur la disposition au décès) tombe sur la T1 finale de la défunte, pas sur les héritiers, et est payée à partir des autres actifs canadiens de la succession avant le calcul de la part des héritiers.

10 Sept erreurs courantes des héritiers canadiens

Erreur 1, mettre la propriété en vente avant l'émission des letters of administration. Un courtier ou un membre de la famille qui anticipe le calendrier peut mettre la propriété sur le marché avant que la cour de Floride ait émis les letters of administration. Tout contrat signé avant cette date est annulable, parce que le personal representative n'a aucune autorité légale pour engager la succession. L'erreur coûte typiquement 60 à 90 jours de temps de marketing perdus.

Erreur 2, sauter l'évaluation à la date du décès. Sans évaluation indépendante à la date du décès, le personal representative retombe sur la just value du property appraiser du comté, qui est souvent à 70 à 85 pour cent de la valeur marchande réelle. Plus la valeur enregistrée est basse, plus le gain US à la vente est élevé, et plus la retenue FIRPTA est forte avant intervention via Form 8288-B. Les frais d'évaluation (400 à 800 USD) sont récupérés plusieurs fois en économie d'impôt.

Erreur 3, ignorer la séquence de probate au Québec ou en province. La cour de Floride ne procédera pas sans documents canadiens de probate authentifiés. Si les héritiers retardent le probate canadien ou s'appuient sur une nomination verbale d'exécuteur sans preuve formelle, la procédure floridienne est bloquée. Cela peut ajouter 90 à 180 jours au calendrier.

Erreur 4, ne pas déposer le Form 8288-B avant la clôture. La retenue FIRPTA par défaut de 15 pour cent immobilise la liquidité pendant 12 à 18 mois pendant que l'IRS traite la demande de remboursement Form 1040-NR de l'héritier. Pour une vente de 800 000 USD, cela représente 120 000 USD gelés à l'IRS. Le Form 8288-B, déposé au moins 90 jours avant la clôture avec une évaluation à la date du décès et un calcul du gain US réel, réduit la retenue à l'impôt réellement dû, souvent 3 000 à 8 000 USD au lieu de 120 000 USD.

Erreur 5, distribuer le titre à plusieurs héritiers avant la vente. Distribuer le titre d'abord signifie trois jeux ou plus de paperasserie FIRPTA, trois déclarations ou plus Form 1040-NR, et trois jeux ou plus d'honoraires de comptable cross-border. Vendre par la succession consolide la paperasserie et économise collectivement 2 000 à 5 000 USD d'honoraires de comptable.

Erreur 6, oublier le Form 706-NA quand la succession dépasse 60 000 USD. Une déclaration de droits successoraux US est requise pour les défunts non-résidents avec des actifs US supérieurs à 60 000 USD. La déclaration est due 9 mois après le décès (prolongeable). Beaucoup de familles canadiennes ratent le dépôt parce que l'article XXIX-B du Traité Canada-US réduit ou élimine la responsabilité fiscale successorale US pour la plupart des successions modestes, mais la déclaration elle-même est toujours requise, et l'IRS n'émettra pas le transfer certificate nécessaire pour clore le dossier FIRPTA sans elle.

Erreur 7, ignorer les cotisations spéciales de la HOA. Un condo floridien ou un développement planifié peut avoir des cotisations spéciales en cours qui survivent au décès du propriétaire. L'estoppel letter de la HOA révèle ces obligations à la clôture. Si le personal representative ne demande pas l'estoppel letter à temps, la clôture peut être retardée de 2 à 6 semaines, et les héritiers peuvent être surpris par 5 000 à 50 000 USD de cotisations spéciales HOA déduites du produit brut.

11 Checklist pour l'héritier-vendeur canadien

1. Mois 1. Obtenir des copies certifiées du certificat de décès de la province de résidence. Ouvrir le probate canadien (notaire au Québec, cour dans les autres provinces). Engager un avocat de probate licencié en Floride dans le comté de la propriété.
2. Mois 2. Demander l'apostille sur le document canadien de probate auprès d'Affaires mondiales Canada ou de l'autorité provinciale compétente. Déposer la petition for ancillary administration à la cour de circuit floridienne.
3. Mois 2 à 3. Obtenir une évaluation à la date du décès auprès d'un évaluateur licencié en Floride. Engager un comptable fiscaliste cross-border côté US si la succession dépasse 60 000 USD en actifs US.
4. Mois 3 à 5. Attendre les letters of administration. Publier le Notice to Creditors. Décider si on vend par la succession ou si on distribue le titre d'abord.
5. Mois 5 à 7. Engager un courtier licencié en Floride. Mettre la propriété en vente. Accepter une offre.
6. Mois 7 à 8. Déposer le Form 8288-B pour réduire la retenue FIRPTA (prévoir 90 jours de traitement IRS). Déposer le Form 706-NA pour droits successoraux US le cas échéant.
7. Mois 8 à 9. Clôture. La retenue FIRPTA (réduite ou par défaut 15 pour cent) est collectée par le closing agent. Le produit net va au compte USD de la succession.
8. Mois 9 à 12. Payer les créanciers restants. Finaliser les cotisations HOA, taxes foncières et services publics. Obtenir le transfer certificate IRS (après traitement du Form 706-NA).
9. Mois 12 à 14. Déposer la final accounting à la cour de Floride. Recevoir la closing letter. Distribuer le produit aux héritiers en USD ou CAD.
10. Mois 14 à 18. Chaque héritier dépose sa T1 de l'année de la vente avec l'Annexe 3 (gain ou perte en capital) et le formulaire T2209 (crédit pour impôt étranger). La T1 finale du défunt avec la disposition réputée est déposée séparément.

12 FAQ

Un héritier canadien unique peut-il utiliser l'exemption FIRPTA 0 pour cent sur une petite propriété héritée ? L'exemption 0 pour cent s'applique quand l'acheteur (pas le vendeur) signe une déclaration sous serment de résidence personnelle et que le prix est ≤ 300 000 USD. C'est l'acheteur qui la déclenche, pas le vendeur. L'héritier-vendeur ne peut pas la déclencher unilatéralement.

Que faire si la propriété héritée a une hypothèque américaine au décès ? L'hypothèque continue à grever la propriété et doit être remboursée à la clôture à partir du produit brut. FIRPTA s'applique au prix brut, pas au produit net après hypothèque. Si le prix brut est inférieur au solde hypothécaire en cours (rare mais possible), la vente est une short sale qui requiert le consentement du prêteur.

Les héritiers peuvent-ils utiliser l'exemption pour résidence principale canadienne ? L'exemption pour résidence principale canadienne est disponible uniquement pour la propriété que le défunt habitait ordinairement comme résidence principale. Pour un snowbird typique qui gardait sa résidence canadienne comme principale, la propriété en Floride est rarement éligible. De plus, l'exemption s'applique sur la T1 finale du défunt, pas sur les déclarations des héritiers.

Et si les héritiers veulent conserver la propriété au lieu de vendre ? L'ordonnance de la cour de Floride peut distribuer le titre à un ou plusieurs héritiers en proportion de leur part héritée. Le ou les héritiers qui conservent la propriété prennent la place du défunt pour les futurs gains en capital US (en utilisant le step-up basis au décès) et pour les futurs gains en capital canadiens (en utilisant la valeur de disposition réputée comme leur nouvelle base). Les coûts de détention (HOA, taxes foncières, assurance) continuent.

Y a-t-il des droits successoraux en Floride ? Non. La Floride a aboli son state estate tax en 2005 et n'a pas d'inheritance tax. La seule exposition fiscale US est le federal estate tax via Form 706-NA, qui est déclenché lorsque les actifs US dépassent 60 000 USD au décès.

Et si le défunt était citoyen américain ou résident permanent (carte verte) ? L'analyse change substantiellement. Un citoyen ou résident permanent US est soumis au federal estate tax sur les actifs mondiaux, avec une exemption de 13,99 millions USD (chiffre 2025, indexé annuellement). Les héritiers canadiens feraient face aux règles canadiennes de disposition réputée au paragraphe 70(5), mais la retenue FIRPTA ne s'applique pas à un vendeur citoyen US. Voir notre guide sur les procédures de probate en Floride pour le détail.

13 Sources et références

1. Florida Statutes, chapitre 733, Probate Code, Administration of Estates. Texte officiel sur leg.state.fl.us.
2. Florida Statutes, chapitre 734, Ancillary Probate Proceedings. Texte officiel sur leg.state.fl.us.
3. Florida Statutes, § 735.201, Summary administration. Texte officiel sur leg.state.fl.us.
4. Internal Revenue Code, § 1014, Basis of property acquired from a decedent. Source irs.gov.
5. Internal Revenue Code, § 1445, Withholding of tax on dispositions of United States real property interests. Source irs.gov.
6. 26 CFR § 1.1445-5, Special rules concerning distributions and other transactions by partnerships, trusts, and estates. Source irs.gov.
7. IRS, Form 706-NA, United States Estate (and Generation-Skipping Transfer) Tax Return, Estate of nonresident not a citizen of the United States. Source irs.gov.
8. ARC, Folio de l'impôt sur le revenu S6-F4-C1, Conséquences fiscales du décès d'un contribuable. Source canada.ca/cra.
9. Convention fiscale Canada-États-Unis (1980), article XIII (gains en capital sur biens immobiliers) et article XXIV (élimination de la double imposition). Source canada.ca/finance.
10. Convention fiscale Canada-États-Unis, article XXIX-B (imposition successorale). Source canada.ca/finance.
11. Conférence de La Haye de droit international privé, Convention sur l'apostille, adhésion du Canada effective le 11 janvier 2024. Source hcch.net.