Structure des 5 pages du CD
Page 1 — Loan Terms, Projected Payments, Costs at Closing
Identique en structure au LE. Permet comparaison directe.
Page 2 — Closing Cost Details
Mêmes 5 sections que le LE (A à H). Mais avec deux nouvelles colonnes : Borrower-Paid, Seller-Paid, Paid by Others. Un même frais peut être réparti entre acheteur et vendeur (ex. transfer tax).
Page 3 — Calculating Cash to Close, Summaries of Transactions
Section Calculating Cash to Close qui montre les variations LE→CD :
- Total Closing Costs : LE vs CD vs Did this change ?
- Closing Costs Paid Before Closing.
- Closing Costs Financed.
- Down Payment / Funds from Borrower.
- Deposit (earnest money déjà versé).
- Funds for Borrower.
- Cash to Close final.
Et Summaries of Transactions qui montre :
- Borrower's Transaction : tout ce que paie l'acheteur, tout ce qu'il reçoit en crédit.
- Seller's Transaction : tout ce que reçoit le vendeur, tout ce qu'il paie en frais.
Page 4 — Loan Disclosures
Détails techniques du prêt :
- Assumption.
- Demand Feature.
- Late Payment.
- Negative Amortization.
- Partial Payments.
- Security Interest.
- Escrow Account (qui paie quoi en escrow).
Page 5 — Loan Calculations, Other Disclosures, Contact Info
- Total of Payments : montant total que vous paierez sur la durée du prêt.
- Finance Charge : total des intérêts et frais.
- Amount Financed : net du prêt après frais.
- APR.
- TIP.
- Contacts : prêteur, courtier, settlement agent, real estate brokers.
Comparaison ligne par ligne avec le LE
Mettre côte à côte le LE le plus récent et le CD. Vérifier ligne par ligne :
| Section | Tolérance | Action si dépassement |
|---|---|---|
| A. Origination Charges | Zero | Le prêteur doit rembourser la différence. |
| B. Services You Cannot Shop For | Zero | Idem. |
| C. Services You Can Shop For | 10 % collectif si vous avez accepté la liste du prêteur | Si dépassement collectif > 10 %, prêteur rembourse. |
| E. Taxes and Government Fees | Variable selon nature | Doc stamps zero tolerance, recording 10 %. |
| F. Prepaids | Unlimited | Pas de recours, mais vérifier que les chiffres sont raisonnables. |
| G. Initial Escrow | Unlimited | Idem. |
Modifications acceptables vs problématiques
Acceptables
- Augmentation des taxes foncières prepayées si la valeur taxable a été ré-évaluée.
- Augmentation de l'assurance habitation si l'évaluation a montré un risque plus élevé.
- Réduction des frais (rare mais arrive).
- Ajout d'un crédit du vendeur pour partage de fais.
Problématiques
- Augmentation des origination charges.
- Augmentation des services de prêteur (B).
- Frais nouveaux non figurant dans le LE.
- Erreurs de calcul, double comptage.
- Disparition de crédits ou rebates promis.
Le délai de 3 jours et son redémarrage
La règle TRID exige que vous receviez le CD au moins 3 jours ouvrés avant le closing. Ouvrés = lundi-vendredi + samedi (sauf jours fériés fédéraux).
Quand le délai redémarre
Trois changements obligent le prêteur à émettre un nouveau CD et redémarrer le délai 3 jours :
- APR augmente au-delà de 0,125 % (fixe) ou 0,25 % (ARM).
- Ajout d'une prepayment penalty.
- Changement de produit de prêt (ex. fixe vers ARM).
Tout autre changement, même important (frais qui augmentent), n'oblige pas à redémarrer le délai. Le CD final est remis au plus tard à la signature.
Settlement Statement (HUD-1, ALTA)
Pour les transactions cash (sans hypothèque) ou commerciales, le CD ne s'applique pas. À la place, on utilise un HUD-1 (forme historique) ou un ALTA Settlement Statement (forme moderne, ALTA = American Land Title Association).
Structure similaire au CD : détail des frais, qui paie quoi, prorations. La title company prépare et fournit avant fermeture.
Pour acheteur cash canadien : exiger l'ALTA settlement statement au moins 24 h avant fermeture pour vérifier les chiffres.
Checklist de vérification avant signature
- Le montant du prêt est correct.
- Le taux d'intérêt est celui négocié.
- L'APR n'a pas augmenté > 0,125 % (fixe) ou 0,25 % (ARM) depuis le LE.
- Origination charges identiques au LE.
- Services you cannot shop for identiques au LE.
- Services you can shop for max 10 % au-dessus du LE collectivement.
- Doc stamps tax calculée correctement (0,70 % du prix d'achat).
- Intangible tax calculée correctement (0,002 % de l'hypothèque).
- Prorations de taxes foncières et HOA correctes.
- Earnest money correctement crédité.
- Cash to Close correspond à ce que vous prévoyez wirer.
- Coordonnées de wire vérifiées par téléphone (anti-fraude wire).
- Title insurance owner's policy en place.
- Home insurance policy bound, première année prepayée si requis.
- Date de closing et heure confirmées.
Chaque chiffre, taux, seuil et délai de ce guide est tiré d'une source primaire vérifiable, citée au bas de la page. L'article est mis à jour dès que les règles applicables changent, avec une date de révision rafraîchie en haut.
Sources et références
Toutes les sources étaient publiquement accessibles à la date de dernière révision. Les chiffres et règles peuvent évoluer ; vérifier la version courante avant toute décision.
- CFPB Closing Disclosure — official explainer. consumerfinance.gov/closing-disclosure
- TILA-RESPA Integrated Disclosure (TRID) — 12 CFR §1026.38. consumerfinance.gov/§1026.38
- HUD — Settlement Statement HUD-1 historical. hud.gov
- ALTA Settlement Statement. alta.org
- FBI — Real estate wire fraud advisory. fbi.gov
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