Les condos floridiens non admissibles : quand le financement conventionnel américain n'est pas disponible

Section 01Ce que veut dire « warrantable » et pourquoi cela existe

En bref. Fannie Mae et Freddie Mac sont les deux entreprises commanditées par le gouvernement américain qui achètent et titrisent environ la moitié de toutes les hypothèques résidentielles aux États-Unis. Elles imposent des standards au niveau du projet pour les condos. Un condo dont l'immeuble passe tous ces standards est « warrantable » ; un condo qui en échoue un seul est « non-warrantable » et ne peut pas être financé par une hypothèque conventionnelle Fannie Mae ou Freddie Mac.

Fannie Mae (Federal National Mortgage Association, FNMA) et Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC) ne prêtent pas directement aux particuliers. Elles achètent des hypothèques auprès des banques et caisses de crédit américaines, les regroupent en titres, et les revendent. Comme elles assument le risque de crédit de ces hypothèques, elles imposent des standards de souscription sur les prêts qu'elles achètent : crédit de l'emprunteur, ratio prêt/valeur, ratio dette/revenu, et pour les condos en particulier, des standards au niveau du projet.

Le test au niveau du projet existe parce que la valeur d'une unité de condo est inséparable de l'état et des finances de l'immeuble entier. On peut remplacer un emprunteur défaillant ; on ne peut pas remplacer un immeuble défaillant. Si l'immeuble a des réparations structurelles non financées, de l'entretien différé, une association financièrement déficitaire, des litiges excessifs, une assurance maître insuffisante ou un seul propriétaire qui contrôle trop d'unités, la valeur de garantie de chaque unité est compromise. Fannie Mae et Freddie Mac se protègent en refusant d'acheter des prêts sur des unités dans ces immeubles.

La même logique s'applique aux prêts FHA et VA, qui maintiennent leurs propres listes de condos approuvés et qui ont des critères de projet similaires. Un immeuble approuvé par Fannie Mae n'est pas automatiquement approuvé par la FHA, mais les tests de fond se chevauchent largement.

La conséquence pratique en Floride en 2026 est que la « warrantability » est devenue un input binaire à presque tout achat de condo. Un immeuble admissible donne accès aux hypothèques conventionnelles 30 ans à taux fixe, aux prêts FHA avec faible mise de fonds et aux options standards de refinancement. Un immeuble non admissible force l'acheteur dans un bassin de financement beaucoup plus restreint : prêts de portefeuille conservés par la banque émettrice, prêts Non-QM (qualifiés en dehors de la règle Qualified Mortgage du Consumer Financial Protection Bureau), prêts DSCR (basés sur le ratio de couverture du service de la dette pour les investisseurs), ou prêts Foreign National pour les emprunteurs non-résidents. Les taux sur ces alternatives en 2026 se situent typiquement de 1,5 à 3 points de pourcentage au-dessus des taux conformes, avec des mises de fonds de 25 à 40 %.

Section 02Les six tests qui déterminent l'admissibilité en 2026

En bref. L'admissibilité d'un condo floridien repose sur six tests selon le Fannie Mae Selling Guide, mis à jour par la Lender Letter LL-2026-03 publiée le 18 mars 2026. Les six tests couvrent le financement des réserves, les arriérés, la concentration de propriété, la pré-vente, l'assurance maître et l'espace commercial. L'échec d'un seul disqualifie tout l'immeuble.

Les standards de Fannie Mae et de Freddie Mac fonctionnent en parallèle et ont été progressivement resserrés depuis 2021. Le cadre actuel de revue complète est défini à la section B4-2.2 du Selling Guide et a été substantiellement mis à jour par la Lender Letter LL-2026-03 (18 mars 2026), qui a relevé les seuils de réserves, retiré la voie simplifiée Limited Review et aligné Fannie Mae et Freddie Mac sur les exigences d'assurance. Freddie Mac a publié des directives correspondantes le même jour dans le Bulletin 2026-C.

Test 1 : financement des réserves. Pour les demandes de prêts datées à compter du 4 janvier 2027, le budget annuel de l'immeuble doit allouer au moins 15 % du revenu total de cotisations aux réserves de capital et d'entretien différé. Le seuil précédent était de 10 %. Une association qui ne finance que 8 ou 9 % de son budget en réserves échoue maintenant à ce test. Les immeubles avec un SIRS courant (sous HB 913) préparé dans les 3 dernières années peuvent substituer le niveau de financement recommandé par le SIRS au pourcentage, mais dans ce cas le budget doit financer la plus haute allocation de réserves recommandée par le SIRS.

Test 2 : arriérés. Moins de 15 % des unités peuvent être en retard de 60 jours ou plus dans leurs cotisations. Un immeuble où 1 unité sur 7 est chroniquement en retard déclenche l'échec. Le test lit les comptes clients de l'association, pas le grand livre de cotisations original.

Test 3 : concentration de propriété par une seule entité. Dans un projet de 21 unités ou plus, aucune entité unique ne peut posséder plus de 20 % des unités. La règle empêche un investisseur ou un promoteur de contrôler suffisamment de l'immeuble pour outvoter le reste des copropriétaires sur les cotisations et les règles. Un immeuble de 50 unités où un investisseur en possède 11 échoue à ce test.

Test 4 : pré-vente. Pour les projets neufs et les conversions récentes, au moins 50 % des unités totales doivent être vendues ou sous contrat de bonne foi. Ce test importe rarement pour les vieux immeubles déjà détenus par des Canadiens, mais il est décisif pour les condos en construction neuve à Tampa, à Miami Brickell ou à Fort Lauderdale.

Test 5 : assurance maître. La police maître de l'association doit couvrir le coût de remplacement, avec une franchise par unité ne dépassant pas 50 000 USD (en vigueur le 1er juillet 2026, selon LL-2026-03). Plusieurs immeubles côtiers floridiens plus anciens portent des franchises ouragan de 5 à 10 % de la valeur assurée de l'immeuble, ce qui sur un immeuble assuré 30 millions USD se traduit par une franchise par unité bien au-dessus de 50 000 USD. Ces immeubles soit renégocient l'assurance, soit acceptent le statut non admissible, soit divulguent l'écart.

Test 6 : espace commercial. L'aire de plancher non résidentielle dans un projet à usage mixte ne doit pas excéder 35 % de l'aire totale. Les tours à usage mixte au centre-ville échouent fréquemment à ce test.

Le processus Limited Review, qui permettait historiquement aux prêteurs de sauter une revue complète de projet pour les prêts à faible LTV sur les condos établis, a été retiré par LL-2026-03 en vigueur le 3 août 2026 pour les projets établis. Tous les prêts de condo en 2026 et après passent par une revue complète de projet.

Section 03Comment un condo floridien atterrit sur la liste « Unavailable » de Fannie Mae

En bref. Fannie Mae maintient une liste non publique de projets de condos jugés « Unavailable » parce qu'ils échouent à un ou plusieurs tests de projet. La liste est alimentée par la revue de Fannie Mae lorsque des prêts individuels arrivent à l'achat, par notification directe des prêteurs et par auto-divulgation des HOA via le Condo Status Finder. Une fois qu'un projet est « Unavailable », chaque unité dans l'immeuble perd l'accès au financement Fannie Mae jusqu'à ce que la condition soit corrigée et que le projet soit requalifié.

Le statut « Unavailable » est technique et opérationnel : Fannie Mae a identifié une condition qui échoue à ses règles d'éligibilité. Les prêteurs qui font passer un prêt par le Desktop Underwriter (DU) ou le Condo Project Manager (CPM) de Fannie Mae voient le drapeau et arrêtent le prêt. Les emprunteurs ne voient pas la liste directement. Le projet ne reçoit pas de lettre écarlate publique ; il reçoit un refus silencieux de tous les prêteurs conventionnels.

Les conditions qui déclenchent un statut « Unavailable » incluent les réparations critiques non financées identifiées dans un rapport milestone, l'entretien différé signalé dans des procès-verbaux du conseil ou un questionnaire HOA, des franchises ou des trous de couverture sur la police maître au-dessus des seuils, des litiges actifs en sécurité structurelle, et n'importe lequel des six tests d'admissibilité. Le déclencheur est spécifique à la condition ; le même immeuble peut être admissible à la date A et non admissible à la date B si une Phase 2 milestone fait surface une dégradation.

Le facteur aggravant spécifique à la Floride est le régime de divulgation post-2022. Sous SB 4-D et HB 913, les condos floridiens doivent commander des inspections milestone et des SIRS, et doivent distribuer ces rapports aux copropriétaires et aux acheteurs potentiels. Les mêmes documents arrivent aux prêteurs durant la souscription. Un rapport de Phase 2 qui recommande 4 millions USD de réparations de béton est, en pratique, un drapeau de non-admissibilité dès qu'il atterrit dans le dossier.

En mars 2026, Fannie Mae a aussi retiré son Project Eligibility Review Service (PERS) pour les projets floridiens. Le PERS était le mécanisme par lequel une HOA floridienne pouvait obtenir un statut de projet pré-approuvé. Son retrait signifie que les prêteurs reviennent à une revue projet par projet pour chaque prêt de condo en Floride. L'effet administratif est une souscription plus uniforme ; l'effet pratique est qu'aucun condo floridien ne porte plus de statut « pré-béni ».

Section 04Le reset floridien 2026 en chiffres

En bref. La combinaison de HB 913 (loi floridienne sur milestone et SIRS), LL-2026-03 (règles fédérales de Fannie Mae et Freddie Mac sur les projets) et la repricing parallèle du marché floridien de l'assurance a matériellement rétréci le bassin de condos admissibles en Floride. L'effet est plus marqué sur les immeubles côtiers de 25 à 45 ans.

Trois forces ont convergé. Premièrement, HB 913 a forcé tout condo de 3 étages habitables ou plus à commander un SIRS d'ici le 31 décembre 2025 et à financer les réserves sur un plan baseline sans waiver des copropriétaires. Beaucoup d'immeubles qui avaient éliminé les réserves pendant des années ont soit déclenché des cotisations spéciales pour rattraper, soit adopté des budgets que les prêteurs traditionnels ont signalés comme déficients. Deuxièmement, LL-2026-03 a relevé le minimum de réserves de 10 % à 15 % et a plafonné les franchises par unité de la police maître à 50 000 USD. Troisièmement, les primes d'assurance ouragan en Floride et les franchises se sont fortement repricées entre 2022 et 2025 en raison du départ d'assureurs, de la croissance de Citizens Property Insurance et de la hausse des coûts de réassurance.

L'inventaire de condos à l'échelle de l'État a augmenté d'environ 38 % d'une année sur l'autre en 2025 jusqu'à 13,2 mois d'offre permanente, les ventes en attente ont chuté de 21 % à l'échelle de l'État et les valeurs médianes de condos ont diminué de 4,7 à 9,9 % dans les principaux marchés floridiens. Les estimations de l'industrie placent la part des immeubles de condos floridiens non conformes à au moins un élément du nouveau cadre à bien plus de la moitié. La part exacte des immeubles non admissibles bouge à chaque Lender Letter et à chaque cycle budgétaire de HOA, mais la direction est monotone depuis 2022.

Estimation typique. Escompte sur les unités de condo non admissibles versus unités comparables admissibles (USD 2026) : 5 à 15 % de la valeur de l'unité. Escompte sur les unités d'immeubles avec cotisations spéciales actives au-dessus de 50 000 USD par unité : 10 à 25 %. Escompte sur les unités d'immeubles avec réparations milestone Phase 2 imminentes : variable, souvent supérieur à 25 %. Source : données de transactions agrégées du MLS floridien et commentaires de courtage, 2024 à 2026 ; pas un indice publié.

Section 05Alternatives de financement pour un acheteur canadien

En bref. Les Canadiens qui achètent un condo en Floride ont quatre voies de financement : comptant, prêt Foreign National, cosignature ou emprunteur unique conjoint citoyen américain, et programmes transfrontaliers rares de filiales américaines de banques canadiennes. Les hypothèques conventionnelles Fannie Mae et Freddie Mac ne sont pas disponibles aux acheteurs non-résidents américains peu importe le statut d'admissibilité de l'immeuble, donc un Canadien non-résident qui achète un immeuble non admissible ne perd aucune option qui lui était accessible.

Voie 1 : comptant. La plus simple. Un Canadien transfère des fonds américains à l'agent de clôture, la compagnie de titre enregistre le titre et il n'y a pas d'hypothèque. Aucun test d'admissibilité ne tourne contre l'immeuble. L'exposition de l'acheteur est entièrement intégrée à la revente éventuelle de l'unité, qui est contrainte par les mêmes tests d'admissibilité quand le prochain acheteur arrive.

Voie 2 : prêt Foreign National. Plusieurs prêteurs privés et de portefeuille américains offrent des hypothèques spécifiquement conçues pour les acheteurs non-résidents. Termes typiques 2026 : mise de fonds 25 à 40 %, taux d'intérêt 1,5 à 3 points de pourcentage au-dessus des taux conformes, amortissement 30 ans habituellement avec une période fixe de 5 ou 7 ans et reset par la suite, aucun historique de crédit américain requis (le prêteur utilise le crédit canadien, les états d'actifs et la preuve de revenu). Les prêts Foreign National sont typiquement des prêts de portefeuille conservés par la banque émettrice et non vendus à Fannie Mae, donc le statut d'admissibilité de l'immeuble compte moins, mais la plupart des prêteurs font leur propre revue interne de l'immeuble.

Voie 3 : cosignature avec conjoint citoyen américain ou emprunteur unique. Un Canadien marié à un citoyen américain ou un résident permanent américain peut parfois utiliser le conjoint comme emprunteur principal sur une hypothèque conventionnelle, le Canadien étant au titre mais pas sur l'hypothèque. Cela exige que le conjoint qualifie sur revenu et crédit seul. Les conséquences en résidence fiscale et en succession devraient être analysées avant de structurer ainsi.

Voie 4 : programmes transfrontaliers. RBC Bank (Géorgie, la filiale américaine de la Banque Royale du Canada), BMO Harris (filiale américaine) et un petit nombre de prêteurs américains offrent des hypothèques transfrontalières qui reconnaissent directement le crédit et les revenus canadiens. Les termes varient ; la disponibilité dépend de l'appétit du prêteur au moment donné. Ces programmes exigent souvent que l'emprunteur maintienne une relation de dépôt avec la filiale américaine.

Dans toutes les voies, l'état structurel et financier de l'immeuble compte toujours. Les prêteurs Foreign National font typiquement leur propre revue de projet, même si leurs critères sont moins stricts que ceux de Fannie Mae. Les acheteurs comptant ne font pas face à une revue de projet à l'acquisition, mais absorbent le plein escompte d'admissibilité à la revente.

Section 06Comment un acheteur canadien vérifie l'admissibilité avant de signer

En bref. Trois documents établissent le statut d'admissibilité d'un condo floridien : le budget HOA et l'étude de réserves les plus récents, le certificat d'assurance maître, et un questionnaire de condo récent (le formulaire que les prêteurs remplissent pendant la souscription). Deux outils fournissent des vérifications de statut directes : le Condo Status Finder de Fannie Mae (côté HOA) et un appel Condo Project Manager via un prêteur (côté prêteur).

Le questionnaire de condo est le document opérationnel. Les prêteurs utilisent un formulaire standard (Fannie Mae Form 1076 / Freddie Mac Form 476) pour interroger le gestionnaire d'immeuble sur les six tests. Le questionnaire fait surface le financement des réserves, les arriérés, la concentration de propriété, les franchises de la police maître, le pourcentage d'espace commercial et toute cotisation spéciale ou litige en cours. Même un Canadien qui paie comptant devrait obtenir ce formulaire, complété par le gestionnaire par écrit, avant de lever la condition d'inspection. Le coût est typiquement de 100 à 400 USD, facturé par la firme de gestion.

Le Condo Status Finder est l'outil public gratuit de Fannie Mae lancé en 2024. Les HOA et les conseillers autorisés peuvent rechercher tout projet et voir si Fannie Mae a identifié des conditions d'inéligibilité. Un acheteur canadien ne peut pas l'utiliser directement (l'inscription est restreinte aux rôles de HOA), mais le courtier ou le prêteur de l'acheteur peut. Même un résultat propre dans le Status Finder n'est pas une garantie : il indique seulement que Fannie Mae n'a pas signalé de conditions, pas que l'immeuble a été affirmativement révisé.

Le budget annuel le plus récent du HOA, les états financiers de fin d'exercice et l'étude de réserves (ou le SIRS en Floride) sont les documents sous-jacents. Ils doivent être livrés à l'acheteur par F.S. §718.503 avant que le contrat ne devienne contraignant, et ils montrent chaque input des tests d'admissibilité. Les lire avec une liste de vérification, ligne par ligne, prend environ une heure. Sauter cette heure, puis absorber un haircut de 50 000 USD à la revente, est l'erreur évitable centrale.

Section 07Référence canadienne : comment les prêteurs canadiens traitent le financement de condo

En bref. Le crédit résidentiel canadien a son propre ensemble de tests de projet pour les condos, moins codifiés que le régime Fannie Mae. Les lois provinciales sur les valeurs mobilières et la divulgation fixent la barre pour les certificats de statut, les études du fonds de prévoyance et les divulgations requises, et le prêteur conserve la discrétion sur une base immeuble par immeuble. Le cadre est plus proche de l'approche Fannie Mae dans l'esprit, mais exécuté bilatéralement entre le prêteur et l'emprunteur plutôt qu'à travers un registre centralisé de statut de projet.

L'attestation du syndicat au Québec, obligatoire depuis le 14 août 2025 sous le Décret 991-2025, est l'analogue provincial le plus proche de la revue de projet Fannie Mae, mais elle est livrée à l'acheteur (pas au prêteur) et ne crée aucun statut go ou no-go standardisé. Un acheteur canadien habitué à négocier un achat de condo basé sur la revue d'un certificat de statut trouvera le régime floridien plus rigide : il y a un test d'admissibilité à seuil, et l'échouer élimine des catégories entières de financement.

Note de portée honnête. Les comparaisons équivalentes pour l'Ontario, la Colombie-Britannique et l'Alberta en pratique de prêt sur condo seront publiées dans des guides distincts au fur et à mesure de leur disponibilité.

Section 08Exemple chiffré : un condo de 450 000 USD à Hollywood, deux voies de financement

En bref. Cet exemple illustre la différence de coût d'occupation entre un condo floridien admissible et non admissible pour un acheteur canadien utilisant un prêt Foreign National. Tous les chiffres sont en USD 2026, à titre illustratif.

Considérons un condo de 2 chambres à Hollywood, Floride, listé à 450 000 USD. L'acheteur est un Canadien non-résident avec un fort crédit canadien et 35 % de mise de fonds disponibles.

Scénario A : l'immeuble est admissible. Prêt Foreign National conventionnel d'un prêteur privé américain. Mise de fonds 35 % : 157 500 USD. Montant du prêt : 292 500 USD. Taux : 7,25 % (ARM 5/1, amortissement 30 ans). Capital plus intérêts mensuels à 7,25 % : 1 995 USD. Ajouter frais de condo (600 USD), taxe foncière (530 USD mensuels sur 450 000 USD évalués au taux non-homestead) et assurance HO-6 (110 USD) : tout-inclus mensuel 3 235 USD.

Scénario B : l'immeuble est non admissible. Même acheteur, même thèse d'immeuble, mais l'immeuble a manqué sa milestone ou porte une franchise ouragan de 5 %. Les prêteurs Foreign National qui prêteront encore sur cet immeuble exigent généralement 40 % de mise de fonds et pricent 1,0 point de pourcentage plus haut. Mise de fonds 40 % : 180 000 USD. Montant du prêt : 270 000 USD. Taux : 8,25 %. Capital plus intérêts mensuels : 2 028 USD. Autres coûts d'occupation identiques : frais de condo 600 USD, taxe foncière 530 USD, assurance 110 USD. Tout-inclus mensuel : 3 268 USD.

La différence de paiement mensuel est petite (33 USD), mais l'asymétrie structurelle est significative. L'acheteur du scénario A est dans un immeuble dont l'unité peut être revendue à n'importe quel acheteur utilisant n'importe quelle hypothèque, y compris un futur Canadien comptant. L'acheteur du scénario B est dans un immeuble dont l'unité ne peut être revendue qu'à un acheteur comptant ou à un emprunteur Foreign National dans le même bassin de prêteurs. Le bassin effectif d'acheteurs à la revente fait environ un tiers de la taille, ce qui se traduit directement en escompte de prix de 5 à 15 % à la sortie.

Devise et période. Tous les montants en USD, conditions 2026, à titre illustratif seulement. Les taux et les conditions réels varient selon le prêteur, le dossier de l'emprunteur et la semaine.

Section 09Erreurs fréquentes des acheteurs canadiens

1. Présumer « je paie comptant donc l'admissibilité ne compte pas ». Le comptant isole l'acheteur à l'acquisition. Il n'isole pas l'unité à la revente. Les options de financement du prochain acheteur sont la contrainte qui price le marché de revente. Les unités d'un immeuble non admissible se transigent à escompte que le vendeur soit comptant ou avec hypothèque.

2. Sauter le questionnaire de condo pour économiser 300 USD. Le questionnaire est le document de plus haute valeur dans le dossier. Il fait surface chaque test d'admissibilité sur une page. Le coût est une erreur d'arrondi devant le coût d'occupation d'un immeuble.

3. Croire que l'approbation Florida PERS existe encore. Fannie Mae a retiré le Project Eligibility Review Service pour les projets floridiens en mars 2026. Le statut pré-approuvé de l'ère pré-Surfside ne se reporte plus. Tous les prêts de condo en Floride en 2026 passent par une nouvelle revue de projet.

4. Confondre « approuvé FHA » avec « admissible Fannie Mae ». Les deux listes sont distinctes. Un immeuble peut être sur l'une et pas l'autre. Un Canadien qui finance via un conjoint citoyen américain en utilisant la FHA doit vérifier l'approbation FHA spécifiquement, pas présumer que le statut Fannie Mae l'implique.

5. Faire confiance au « le bâtiment va bien » du courtier inscripteur sans lire les états financiers. Le courtier inscripteur est l'agent du vendeur, pas de l'acheteur. Son incitatif est la clôture, pas le risque baisse de l'acheteur. Lire l'état financier de fin d'exercice et le SIRS est la protection de l'acheteur.

6. Sous-estimer les écarts d'assurance maître. Une franchise de 50 000 USD par unité paraît élevée, mais les franchises ouragan en Floride sont typiquement exprimées en pourcentage de la valeur assurée. Sur un immeuble de 60 millions USD couvert à 5 %, la franchise par unité dépasse 50 000 USD de loin. Les immeubles avec cette structure sont maintenant non admissibles sous LL-2026-03.

7. Présumer que l'immeuble se corrigera avant la revente. Guérir un statut non admissible exige une action de la HOA : un vote de budget pour relever les réserves, une cotisation spéciale pour financer les réparations, une renégociation de la police d'assurance. Les conseils bougent lentement ; les guérisons d'admissibilité prennent souvent 2 à 5 ans. Un acheteur qui détient pour 3 à 5 ans ne devrait pas présumer que la guérison arrivera à temps.

Section 10Liste de vérification avant signature

1. Identifier l'immeuble (nom légal, adresse, année de construction, nombre d'unités) et la firme de gestion d'immeuble de la HOA.

2. Demander le questionnaire de condo (Fannie Mae Form 1076 ou équivalent) complété par écrit par le gestionnaire d'immeuble.

3. Demander le SIRS le plus récent et les états financiers de fin d'exercice (bilan, état des résultats, solde du fonds de réserve).

4. Calculer le ratio de financement des réserves comme (solde des réserves) divisé par (solde recommandé par le SIRS). En dessous de 70 % est un drapeau jaune ; en dessous de 50 % est un drapeau rouge.

5. Lire le certificat d'assurance maître pour la couverture coût de remplacement et la franchise par unité. Comparer au plafond de 50 000 USD en vigueur le 1er juillet 2026.

6. Lire les procès-verbaux du conseil de l'année et chercher « special assessment », « loan », « litigation », « milestone » et « SIRS ».

7. Faire faire une vérification Condo Status Finder par le courtier ou le prêteur si l'immeuble est suffisamment grand pour être dans la base de données.

8. Confirmer la voie de financement avant de signer. Comptant, prêt Foreign National, cosignature avec conjoint, ou transfrontalier. Aligner la voie de financement avec le statut de l'immeuble. Ne pas contracter sur un immeuble qui exige un financement conventionnel Fannie Mae si l'immeuble est non admissible.

9. Pricer l'escompte d'admissibilité dans l'offre. Si l'immeuble est non admissible, attendre une réduction de 5 à 15 % du prix de revente atteignable par rapport à un comp admissible.

10. Documenter le questionnaire et le SIRS dans le dossier pour la revente éventuelle. Le prochain acheteur demandera les mêmes documents, et un dossier propre raccourcit la prochaine transaction.

Section 11FAQ

La liste « Unavailable » de Fannie Mae est-elle publique ? Non. La liste est opérationnelle, accessible via le Condo Project Manager de Fannie Mae par les prêteurs. Les HOA et conseillers autorisés peuvent utiliser le Condo Status Finder pour vérifier le statut d'un projet. Il n'y a pas de roster d'immeubles publié.

Mon immeuble a perdu son admissibilité. Peut-il la regagner ? Oui, si la condition sous-jacente est corrigée. Un sous-financement des réserves peut être guéri par un vote de budget et une ou plusieurs années de contributions plus élevées. Une condition liée à la milestone peut être guérie en complétant l'inspection et toute réparation requise. Une condition d'assurance peut être guérie au prochain renouvellement.

Les condos-hôtels (condotels) sont-ils admissibles ? Généralement non. Les immeubles opérés comme hôtels, avec des bureaux de gestion locative sur place, des restrictions de location quotidienne ou des aménagements de style hôtelier, sont typiquement classifiés comme condotels et sont catégoriquement inéligibles au financement Fannie Mae. Les prêteurs Foreign National peuvent financer les condotels sous d'autres termes, parfois comme prêts DSCR.

La règle des 50 % d'investisseurs s'applique-t-elle encore ? La règle de concentration de 50 % d'investisseurs a été retirée par LL-2026-03 en vigueur le 18 mars 2026. La règle de l'entité unique (aucune entité ne possède plus de 20 % des unités dans les projets de 21 unités ou plus) s'applique encore et est parfois confondue avec la règle retirée.

Ma HOA a une étude de réserves courante mais n'est pas à 15 % du budget. Sommes-nous admissibles ? Possiblement, sous la règle de substitution SIRS. Si l'étude de réserves a été préparée par un professionnel qualifié indépendant dans les 3 dernières années et que le budget finance la plus haute allocation de réserves recommandée dans l'étude, l'immeuble peut passer le test même si le pourcentage est en dessous de 15. Le prêteur révisera au cas par cas.

Un immeuble non admissible affecte-t-il la taxe foncière ? Non. La taxe foncière en Floride est évaluée par le property appraiser du comté en fonction de la valeur marchande et des plafonds applicables (Save Our Homes pour homestead, plafond de 10 % pour non-homestead). L'admissibilité est un concept de financement et est invisible à l'évaluateur. Elle peut affecter la valeur marchande indirectement à travers les comparables de revente.

Les condos de 2 étages sont-ils touchés ? La plupart des tests d'admissibilité s'appliquent à tous les condos peu importe le nombre d'étages. Le régime spécifique floridien milestone et SIRS s'applique à 3 étages ou plus, mais les tests Fannie Mae sur le financement des réserves, les arriérés et l'assurance s'appliquent à tout projet de condo dont Fannie Mae achète des prêts, y compris les immeubles de 2 étages.