Page 1 — Loan Terms, Projected Payments, Costs at Closing
Loan Terms
- Loan Amount : montant emprunté.
- Interest Rate : taux annuel.
- Monthly Principal & Interest : paiement mensuel hors taxes/assurance.
- Prepayment Penalty : si oui, montant maximum.
- Balloon Payment : si oui, montant et date.
Projected Payments
Tableau qui projette les paiements mensuels sur la durée. Inclut :
- Principal & Interest.
- Mortgage Insurance (si applicable).
- Estimated Escrow (taxes foncières + assurance habitation).
- Total Estimated Payment mensuel.
Les Estimated Taxes, Insurance & Assessments sont une fourchette annualisée. Pour un Canadien : ces chiffres sont souvent sous-estimés en zone côtière (assurance ouragan).
Costs at Closing
- Estimated Closing Costs : total des frais (page 2).
- Estimated Cash to Close : combien vous wirez le jour du closing.
Page 2 — Closing Cost Details
Détail de tous les frais. Cinq sections :
A. Origination Charges
Frais du prêteur : application fee, origination fee, points (si payés). Pour foreign national : typiquement 0,5–1,5 % du prêt.
B. Services You Cannot Shop For
Services choisis par le prêteur (appraisal fee, credit report fee, flood determination). L'emprunteur ne peut pas négocier le fournisseur.
C. Services You Can Shop For
Services où l'emprunteur peut comparer (title insurance, settlement agent fee, survey fee). Le prêteur fournit une liste de fournisseurs recommandés mais l'emprunteur peut choisir le sien.
D. Total Loan Costs
A + B + C. C'est le coût « strict » du prêt.
E. Taxes and Other Government Fees
Doc stamps tax (FL : 0,70 % du prix), intangible tax sur l'hypothèque (0,002 %), recording fees.
F. Prepaids
Premier paiement d'assurance habitation, taxes foncières prepayées, intérêt prorata du jour de fermeture à la fin du mois, premier paiement d'assurance flood/wind si requis.
G. Initial Escrow Payment at Closing
Réserve de plusieurs mois de taxes et assurance que le prêteur exige.
H. Other
HOA capitalization fee, transfer fees, title insurance owner's policy, etc.
Page 3 — Additional Information, Comparisons, Lender Info
Comparisons
Section critique pour comparer plusieurs LE :
- In 5 Years : combien aurez-vous payé en principal + intérêt + frais après 5 ans.
- Annual Percentage Rate (APR) : taux effectif incluant frais. Plus élevé que le taux nominal. C'est la meilleure mesure pour comparer deux LE de prêteurs différents.
- Total Interest Percentage (TIP) : pourcentage du montant emprunté que vous paierez en intérêt sur la durée.
Other Considerations
- Appraisal : vous recevrez une copie après l'évaluation.
- Assumption : la prochaine personne peut-elle reprendre l'hypothèque ?
- Homeowner's Insurance : exigée.
- Late Payment : pénalité de retard.
- Refinance : pas garanti à un taux meilleur.
- Servicing : le prêteur peut transférer le servicing à un autre.
Tolérances et changements légalement permis
La règle TRID divise les frais du LE en trois catégories de tolérance :
- Zero tolerance : ces frais ne peuvent pas augmenter du LE au Closing Disclosure : origination charges, transfer taxes, services pour lesquels le prêteur n'a pas autorisé le shopping (B).
- 10 % tolerance : peuvent augmenter mais collectivement maximum 10 % au-dessus du LE : services où l'emprunteur a shoppé (C), recording fees.
- Unlimited tolerance : peuvent augmenter sans limite : prepaids (F), initial escrow (G), homeowner's insurance, taxes.
Si les frais zero tolerance ou 10 % tolerance dépassent les limites au Closing Disclosure, le prêteur doit rembourser la différence.
Comparer plusieurs Loan Estimates
Quatre chiffres à isoler de chaque LE pour comparer prêteurs :
- APR (page 3, en haut). Le seul taux qui inclut les frais de prêt.
- Total Loan Costs (D, page 2). Coûts du prêt strict.
- Cash to Close (page 1, bas). Combien vous wirez réellement.
- In 5 Years (page 3, comparisons). Coût total payé après 5 ans (utile si vous vendez probablement avant fin du prêt).
Sur 3 LE différents, la différence cumulée peut atteindre 10 000–25 000 $ US sur la durée. Toujours négocier.
Pièges fréquents
- Comparer le taux nominal et non l'APR. L'APR seul reflète le vrai coût.
- Ignorer les origination fees. 1 % d'origination sur un prêt 350 000 $ = 3 500 $.
- Sous-estimer l'assurance habitation FL. Le LE projette souvent une fourchette basse ; demander un vrai devis FL.
- Ne pas vérifier les services « shoppable ». Vous pouvez économiser 500–2 000 $ en choisissant votre propre title company.
- Ne pas signer pour autoriser le LE. La signature ne crée pas d'obligation, juste accusé réception.
Chaque chiffre, taux, seuil et délai de ce guide est tiré d'une source primaire vérifiable, citée au bas de la page. L'article est mis à jour dès que les règles applicables changent, avec une date de révision rafraîchie en haut.
Sources et références
Toutes les sources étaient publiquement accessibles à la date de dernière révision. Les chiffres et règles peuvent évoluer ; vérifier la version courante avant toute décision.
- CFPB Loan Estimate — official explainer. consumerfinance.gov/loan-estimate
- TILA-RESPA Integrated Disclosure (TRID) — 12 CFR §1026.37. consumerfinance.gov/§1026.37
- Truth in Lending Act (TILA). consumerfinance.gov/regulations/1026
- Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA). hud.gov/respa
Suite logique
Le LE arrive au début. Le Closing Disclosure arrive 3 jours avant fermeture — comprenez les différences.