Title search en Floride et defects courants — comment les résoudre

Le processus de title search

1. Le title agent commande la recherche au registre du comté.
2. Examen des registres publics : deeds, mortgages, judgments, liens, easements, restrictive covenants.
3. Recherche aux registres fédéraux : liens fiscaux IRS.
4. Examen des plats de subdivision.
5. Vérification du current owner's capacité juridique (mariage, divorce, décès).
6. Émission du Title Commitment.

Defects courants en Floride

Liens fiscaux

• Property tax liens non payés.
• HOA / condo association liens.
• Mechanic's liens (entrepreneurs impayés).
• IRS tax liens.
• Florida Department of Revenue liens.

Jugements

• Civil judgments contre le vendeur.
• Family court orders (pension alimentaire, divorce).
• Bankruptcy judgments.

Problèmes successoraux

• Héritier non identifié dans une succession passée.
• Probate non finalisé.
• Conjoint d'un propriétaire décédé non joint au deed.

Restrictions et easements

• Easements de utility companies (FPL, eau, égouts).
• Easements d'accès partagé avec voisin.
• Restrictive covenants (HOA rules, deed restrictions).
• Encroachments (clôture du voisin sur votre lot).

Documents fautifs

• Erreurs dans la legal description.
• Signatures manquantes.
• Notarization incorrecte.
• Forgery historique.

Lire un Title Commitment

Le Title Commitment a quatre parties (Schedules) :

Schedule A

Identification de la transaction : nom de l'acheteur, prix, type de police, montants couverts.

Schedule B-I (Requirements)

Liste des actions requises avant émission de la police :

• Payer le mortgage actuel et libérer.
• Payer les liens identifiés.
• Obtenir signature de conjoint.
• Etc.

Schedule B-II (Exceptions)

Liste des éléments qui ne sont pas couverts par la police même après émission :

• Easements existants (utility, voisinage).
• Restrictive covenants HOA.
• Surface rights mineraux.
• Etc.

Vérifier soigneusement les exceptions — c'est ce qui ne sera pas couvert si problème.

Schedule C (legal description)

Description cadastrale exacte de la propriété.

Curing : comment résoudre

Pour chaque defect listé en Schedule B-I (Requirements) :

1. Payer les liens : title agent calcule le payoff exact, fonds dirigés au closing.
2. Obtenir releases / satisfactions formels des créanciers.
3. Quiet title action en cas d'héritier perdu : procès limité pour clarifier le titre.
4. Affidavits correctifs pour erreurs de description.
5. Joinder de conjoint ou d'héritier supplémentaire.

Le curing se fait pendant la période d'inspection ou jusqu'au closing. Si pas résolu, le closing doit être repoussé ou annulé.

Recours si non résolu

Si un defect majeur ne peut pas être cured avant la fin du contrat :

• Demander une extension au vendeur.
• Negotier un escrow holdback : le vendeur laisse une somme en escrow pour couvrir le coût de résolution post-closing.
• Se retirer via la title contingency, recouvrer l'EMD.
• Accepter le defect en exception de la title insurance (à éviter pour defects majeurs).