Classification fiscale américaine : NRA vs résident américain
La plupart des snowbirds canadiens propriétaires de biens locatifs en Floride sont classés comme Non-Resident Aliens (NRA) aux fins fiscales fédérales américaines, car ils ne remplissent pas le test de la carte verte ou le test de présence substantielle (183 jours aux États-Unis calculés selon une formule pondérée sur 3 ans).
La Convention fiscale Canada-États-Unis prévoit une exemption de connexion plus étroite (formulaire 8840) qui vous permet de revendiquer la résidence fiscale au Canada même si vous dépassez le seuil de présence substantielle.
Retenue forfaitaire de 30 % vs élection ECI
Sans aucune élection, les revenus locatifs américains versés à un NRA sont soumis à une retenue forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs bruts — sans déductions. Sur 50 000 $ US de revenus locatifs bruts, vous devriez 15 000 $ US d'impôt avant même de considérer les dépenses.
L'alternative : élire de traiter les revenus locatifs comme Effectively Connected Income (ECI) en vertu du IRC §871(d). En vertu de l'élection ECI :
- Vous déposez le formulaire 1040-NR avec Schedule E
- Vous déclarez tous les revenus locatifs bruts
- Vous déduisez toutes les dépenses locatives admissibles
- L'impôt ne s'applique qu'au revenu locatif net aux taux progressifs américains
Déclaration des revenus sur Schedule E
Revenus à déclarer :
- Tous les loyers reçus durant l'année fiscale
- Dépôts de garantie appliqués au loyer
- Loyers anticipés reçus (déclarés dans l'année de réception)
Non considérés comme revenus :
- Dépôts de garantie remboursables
- Taxe de vente de Floride collectée au nom de l'État
Dépenses déductibles sur Schedule E
| Catégorie de dépense | Notes |
|---|---|
| Intérêts hypothécaires | Uniquement les intérêts sur la dette utilisée pour acquérir ou améliorer la propriété locative |
| Taxes foncières | Taxes immobilières de Floride payées durant l'année |
| Amortissement | Amortissement linéaire sur 27,5 ans pour les immeubles résidentiels locatifs |
| Frais de gestion immobilière | Frais payés à la société de gestion ; frais d'hôte sur Airbnb/VRBO |
| Réparations et entretien | Réparations courantes uniquement ; les améliorations doivent être capitalisées et amorties |
| Primes d'assurance | Police DP-3, assurance inondation, parapluie — toutes déductibles |
| Frais HOA/condo | Déductibles si la propriété est louée ; proratiser si usage mixte |
| Nettoyage et fournitures | Nettoyage de roulement, literie, consommables pour les visiteurs |
| Publicité | Frais de liste sur plateformes, photographie, coûts du site de réservation direct |
Usage mixte personnel/locatif — la règle des 14 jours
Si vous utilisez également le bien personnellement, l'IRS applique des règles spéciales en vertu du IRC §280A :
- Si usage personnel > 14 jours ou 10 % des jours locatifs (le plus élevé) : le bien est une résidence personnelle avec revenus locatifs. Les dépenses sont réparties entre usage personnel et locatif. Les dépenses locatives ne peuvent pas dépasser les revenus locatifs.
- Si usage personnel ≤ 14 jours ou 10 % des jours locatifs : le bien est une propriété locative et les déductions complètes du Schedule E s'appliquent.
Pour les snowbirds canadiens qui utilisent leur propriété quelques semaines par an : suivez attentivement tous les jours d'usage personnel et locatif.
Schedule E et déclaration à l'ARC
Les mêmes revenus locatifs doivent être déclarés à l'IRS (sur 1040-NR / Schedule E) et à l'ARC (sur T776). Les règles américaines et canadiennes diffèrent :
- Amortissement (DPA) — L'IRS exige l'amortissement selon le système MACRS sur 27,5 ans ; l'ARC permet la DPA sur les bâtiments à 4 % (Classe 1) ou 5 % (Classe 3). La DPA est optionnelle selon les règles canadiennes.
- Crédit pour impôt étranger — L'impôt fédéral américain payé sur les revenus locatifs du Schedule E est admissible à un crédit pour impôt étranger sur votre déclaration canadienne (formulaire T2209). Cela évite la double imposition.
- Délais de déclaration — Le formulaire 1040-NR américain est dû le 15 juin pour les NRA sans salaires de source américaine. Le T776 canadien est déposé avec votre déclaration T1 (30 avril).
Chaque chiffre, taux, seuil et délai de ce guide est tiré d'une source primaire vérifiable, citée au bas de la page. L'article est mis à jour dès que les règles applicables changent, avec une date de révision rafraîchie en haut.
Sources et références
Sources publiques vérifiées à la date de dernière révision.
- IRS Publication 527 — Propriété locative résidentielle
- Formulaire IRS 1040-NR et instructions
- IRC §871(d) — Élection pour traiter les revenus immobiliers comme effectivement connectés
- IRC §280A — Refus de certaines dépenses — propriété à usage mixte
- Convention fiscale Canada-États-Unis — Article VI (Biens immobiliers), Article XXIV (Élimination de la double imposition)