Qui doit produire le formulaire T776
Tout résident canadien qui tire un revenu de location d'un bien immeuble situé hors du Canada, incluant un condo en Floride, une maison ou une propriété de vacances, doit annexer le formulaire T776 à sa déclaration T1 Générale pour chaque année où le bien génère un revenu de location brut. Cela s'applique que le bien dégage un bénéfice net ou une perte nette.
Les non-résidents du Canada (Canadiens devenus résidents fiscaux des États-Unis) ne produisent pas le T776, leurs revenus locatifs sont déclarés uniquement à l'IRS.
Déclaration du revenu brut de location
Déclarez tous les loyers bruts reçus dans l'année, convertis en dollars canadiens au taux de change annuel moyen de la Banque du Canada. Incluez :
- Le loyer de base (hebdomadaire, mensuel, saisonnier).
- Les frais de ménage facturés aux locataires.
- Les frais d'animaux, de stationnement, de retard — tout ce qui découle du contrat de location.
Ne déduisez pas les frais de plateforme du revenu brut avant de le déclarer, déclarez le montant brut et déduisez-les séparément comme dépenses.
Taux de change
La Banque du Canada publie les taux de change annuels moyens USD/CAD sur bankofcanada.ca/taux/change. Utilisez ce taux uniformément pour les revenus et les dépenses. Conservez une trace du taux utilisé.
Dépenses déductibles
Les dépenses suivantes sont déductibles du revenu brut de location dans le T776, lorsqu'elles sont engagées pour gagner un revenu de location :
- Publicité et frais de plateforme (commissions Airbnb/VRBO, frais d'inscription).
- Assurance (police propriétaire-bailleur, pas les effets personnels).
- Intérêts hypothécaires (portion intérêts seulement — pas le remboursement de capital). Doit être pour un emprunt servant à acquérir le bien.
- Impôts fonciers (property tax du comté de Floride payée).
- Frais de gestion immobilière.
- Réparations et entretien (pas les améliorations — celles-ci sont capitalisées).
- Services publics (si vous les payez sans remboursement par le locataire).
- Frais de déplacement — l'ARC autorise une déduction raisonnable pour les voyages en Floride pour inspecter ou gérer le bien.
- Honoraires professionnels — frais comptables pour la portion locative de votre déclaration.
Non déductible : portion d'usage personnel, améliorations majeures (amortissez-les plutôt), remboursements de capital hypothécaire.
Déduction pour amortissement (DPA)
Dans le T776, vous pouvez (sans y être obligé) réclamer la DPA sur la partie bâtiment de votre propriété floridienne (le terrain n'est jamais amortissable). Le bâtiment relève généralement de la Catégorie 1 de la DPA (4 %) selon la méthode dégressivale.
Contraintes importantes :
- La DPA ne peut pas créer ni augmenter une perte locative — elle peut seulement réduire le revenu de location à zéro (règle de la DPA sur biens locatifs, al. 1100(11) du Règlement de l'ITA).
- Lors de la vente, toute DPA réclamée est récupérée comme revenu dans l'année de disposition.
- De nombreux conseillers fiscaux recommandent de réclamer une DPA modeste (voire nulle) sur les biens locatifs étrangers pour éviter des récupérations complexes à la vente.
Crédit pour impôt étranger : éviter la double imposition
Le revenu locatif de Floride sera probablement aussi assujetti à l'impôt sur le revenu US (IRS Form 1040-NR Schedule E). Pour éviter de payer deux fois :
- Réclamez le Crédit fédéral pour impôt étranger (Formulaire T2209) pour l'impôt fédéral américain payé sur le revenu locatif.
- Le crédit est limité au moindre de (a) l'impôt US payé et (b) l'impôt canadien qui serait autrement exigible sur ce même revenu.
- La Floride n'a pas d'impôt sur le revenu des particuliers — aucun crédit d'impôt provincial étranger n'est applicable pour la Floride.
La Convention fiscale Canada-États-Unis (Article XXIV) prévoit explicitement l'élimination de la double imposition.
Usage mixte personnel et locatif
Si vous utilisez la propriété floridienne pour vous-même une partie de l'année et la louez le reste du temps, vous devez ventiler les dépenses entre usage personnel et locatif :
- Méthode des jours : (jours de location ÷ total de jours dans l'année) × dépenses totales = portion locative déductible.
La DPA est ventilée de la même façon. Seule la portion locative est déductible. Si vous louez moins de 20 % des jours disponibles dans l'année, l'ARC pourrait remettre en question le caractère locatif du bien et refuser les pertes.
Formulaires et ressources clés
Chaque chiffre, taux, seuil et délai de ce guide est tiré d'une source primaire vérifiable, citée au bas de la page. L'article est mis à jour dès que les règles applicables changent, avec une date de révision rafraîchie en haut.
| Niveau | Ce qu’il impose | Formulaire |
|---|---|---|
| Fédéral canadien (ARC) | Revenu mondial des résidents, en CAD | T776 + T1 |
| Québec (Revenu Québec) | Résidents du Québec : le miroir provincial du même résultat locatif | TP-128 |
| Fédéral américain (IRS) | Loyers de source américaine des non-résidents | 1040-NR |
| Floride | Aucun impôt sur le revenu ; taxe de vente et TDT de comté sur les courts séjours | DR-15 / comté |
Un exemple travaillé
Une propriétaire de Gatineau encaisse 24 000 $ US brut dans l’année. Au T776, elle convertit au taux moyen de la Banque du Canada, déduit les vraies lignes de dépenses (intérêts, frais d’association, assurance, gestion, réparations) en CAD, décide AVEC son comptable si la DPA a du sens vu la récupération, et raconte la même histoire économique côté 1040-NR, réclamant le crédit pour impôt étranger pour que les deux régimes se partagent l’impôt au lieu de le doubler. Même immeuble, un tableur, deux déclarations.
Erreurs fréquentes
Déclarer seulement au Canada et traiter le côté américain comme optionnel. Convertir à un taux improvisé plutôt qu’aux taux publiés de la Banque du Canada. Réclamer la DPA par réflexe sans la conversation sur la récupération. Mélanger les semaines d’usage personnel dans le calcul des dépenses. Oublier Revenu Québec pour les résidents du Québec. Et produire deux déclarations qui se contredisent sur le même immeuble.
Checklist de déclaration
- Un tableur des revenus et dépenses, daté, dans les deux devises.
- Méthode de conversion Banque du Canada choisie et notée.
- Décision DPA prise avec comptable, récupération comprise.
- Côté américain (1040-NR, 871(d), ITIN) aligné sur les mêmes chiffres.
- Crédit pour impôt étranger réclamé où l’impôt se paie des deux côtés.
- TP-128 du Québec produit le cas échéant.
FAQ
Est-ce un avis fiscal ?
Non : information générale ; la Publication 519, les pages ARC du jour et un comptable transfrontalier gouvernent votre dossier.
Références
Sources et références
Pages officielles consultées pour ce guide ; confirmez les versions courantes à la source.
- CRA, Form T776 : Formulaire courant et versions ; page mise à jour le 10 février 2026. Consultée le 11 juin 2026.
- IRS, About Form 1040-NR : La moitié américaine de la même histoire locative. Consultée le 11 juin 2026.
- Bank of Canada, Daily exchange rates : Taux CAD/USD officiel. Consultée le 11 juin 2026.
Sources et références
Sources publiques vérifiées à la date de dernière révision.
- Guide ARC T4036 — Revenus de location. canada.ca/t4036
- LIR §9, §18, §20 — Règles sur le revenu de location. laws-lois.justice.gc.ca
- RIR §1100(11) — Restriction de la DPA sur biens locatifs. Règlement de l'impôt sur le revenu.
- Convention fiscale Canada-États-Unis (1980, modifiée). canada.ca
- Banque du Canada — Taux de change. bankofcanada.ca/taux