Qu'est-ce que les biens étrangers déterminés (BSÉ) ?
Le T1135 exige la déclaration des biens étrangers déterminés (BSÉ), définis à l'article 233.3 de la Loi de l'impôt sur le revenu. Pour les propriétaires canadiens de propriétés en Floride, les catégories BSÉ pertinentes sont :
- Biens immobiliers hors Canada — Votre condo, maison ou propriété locative en Floride. Cela inclut à la fois les propriétés d'investissement pures et les propriétés à usage personnel.
- Fonds dans des comptes bancaires étrangers — Si vous détenez un compte bancaire américain avec plus de 100 000 $ CAD équivalent.
- Actions de sociétés étrangères — Si vous détenez la propriété en Floride via une LLC ou une société américaine, les actions de la LLC sont des BSÉ.
Exclusion importante : les biens utilisés exclusivement à des fins d'usage et de jouissance personnels sont exclus du T1135. Cependant, si vous louez le bien même pour une seule semaine par an, il devient généralement un bien générateur de revenus et l'exclusion ne s'applique plus.
Le seuil de coût de 100 000 $ — comment ça fonctionne
- Coût, pas JVM — Le seuil utilise le coût original de la propriété (prix d'achat + frais de clôture + honoraires juridiques), converti en CAD au taux de change à la date d'acquisition. Si votre propriété en Floride a coûté 350 000 $ US quand le taux CAD/USD était de 1,30, votre base de coût T1135 est d'environ 455 000 $ CAD — bien au-dessus du seuil.
- Tous les BSÉ combinés — Additionnez tous les biens étrangers : maison en Floride, comptes bancaires américains, comptes de courtage américains.
- À tout moment au cours de l'année — Même si vous avez vendu la propriété en cours d'année et que le solde en fin d'année est zéro, vous devez déposer le T1135 si le coût a dépassé le seuil à tout moment.
Méthode simplifiée vs méthode détaillée
- Méthode simplifiée (coût total entre 100 001 $ et 250 000 $ CAD) : Vous déclarez le type de bien, le pays et les revenus gagnés. Applicable à la plupart des propriétaires snowbirds avec une seule propriété en Floride de valeur moyenne.
- Méthode détaillée (coût total supérieur à 250 000 $ CAD) : Pour chaque BSÉ, déclarez : description, pays, coût maximum durant l'année, JVM en fin d'année (en dollars canadiens), revenus gagnés et gain/perte à la cession.
Quand et comment déposer le T1135
Le T1135 est déposé avec votre déclaration T1 annuelle. La date limite est la même que votre date limite T1 : 30 avril pour la plupart des Canadiens.
Si vous n'avez pas déposé le T1135 pour les années antérieures où vous possédiez une propriété en Floride au-dessus du seuil, vous pourriez être éligible au Programme de divulgation volontaire (PDV) de l'ARC, qui peut réduire ou éliminer les pénalités pour non-conformité antérieure.
Pénalités pour T1135 tardif ou manquant
| Situation | Pénalité |
|---|---|
| Dépôt tardif (inadvertant) | 25 $ par jour, minimum 100 $, maximum 2 500 $ par an |
| Faute lourde (connaissait l'obligation, a omis de déposer) | 500 $ par jour, maximum 12 000 $ par an |
| Fausse déclaration ou omission | Le plus élevé de 24 000 $ ou 5 % du coût total des BSÉ |
| Cotisation après découverte de la non-divulgation | Délai de prescription de 10 ans (contre 3 ans normalement) |
Conseils pratiques pour les propriétaires canadiens en Floride
- Commencez à suivre dès l'acquisition — Enregistrez le prix d'achat en USD, le taux de change au jour de la clôture et tous les coûts d'acquisition.
- Propriété détenue dans une LLC ou société américaine — Vous ne déclarez pas le bien directement ; vous déclarez les actions de la LLC comme BSÉ.
- Taux de change à utiliser — Utilisez le taux de change moyen annuel de la Banque du Canada pour la déclaration de la JVM.
- PDV si vous avez manqué des années antérieures — La divulgation volontaire est bien préférable à attendre que l'ARC découvre l'écart.
Chaque chiffre, taux, seuil et délai de ce guide est tiré d'une source primaire vérifiable, citée au bas de la page. L'article est mis à jour dès que les règles applicables changent, avec une date de révision rafraîchie en haut.
Sources et références
Sources publiques vérifiées à la date de dernière révision.
- Loi de l'impôt sur le revenu, art. 233.3 — État de vérification du revenu étranger (T1135)
- ARC — Formulaire T1135
- ARC — Programme de divulgation volontaire
- Banque du Canada — Taux de change