Qui doit produire le T1135, et qui ne le doit pas
Le formulaire T1135, le Bilan de vérification du revenu étranger, est une déclaration de renseignements fédérale : les règles sont identiques dans toutes les provinces, et il ne change rien à l'impôt que vous devez. Il existe pour que l'Agence du revenu du Canada voie les avoirs étrangers des résidents canadiens. Vous le produisez avec votre déclaration de revenus lorsque, à un moment quelconque de l'année, le coût total de vos biens étrangers déterminés dépasse 100 000 $ CA.
Pour un propriétaire en Floride, tout tient dans une distinction. Une propriété détenue principalement pour l'usage et l'agrément personnels, la maison de snowbird classique que vous occupez chaque hiver et prêtez à la famille à l'occasion, est un bien à usage personnel et n'est pas un bien étranger déterminé du tout. Elle ne va jamais sur un T1135, quel que soit son coût. Une propriété détenue principalement pour gagner un revenu locatif est un bien étranger déterminé, et son coût compte dans le seuil de 100 000 $ CA.
Fait vérifié : la position publiée de l'ARC est qu'un bien à usage personnel est un bien utilisé principalement, c'est-à-dire à plus de 50 %, pour l'usage ou l'agrément personnel du contribuable ou de personnes qui lui sont liées. Les biens étrangers déterminés excluent les biens à usage personnel. Source : ARC, Questions et réponses au sujet du formulaire T1135, consulté le 9 juin 2026.
Le corollaire mérite d'être dit en toutes lettres, parce que l'affirmation inverse circule dans les forums de snowbirds : louer votre propriété de Floride quelques semaines ne la convertit pas automatiquement en bien étranger déterminé. Le critère est l'usage principal sur l'année. Un condo que vous occupez cinq mois et louez trois semaines demeure principalement personnel. Un condo loué huit mois que vous visitez en mai a franchi la ligne. Si votre situation frôle la frontière, traitez la qualification comme un jugement qui mérite un avis professionnel, pas comme une case à deviner.
Opinion : quand l'usage oscille autour de moitié-moitié, documentez les jours chaque année, dans un calendrier que vous conservez, et obtenez une fois l'avis écrit d'un comptable transfrontalier. La production elle-même ne coûte presque rien ; l'exposition aux pénalités et la friction d'une vérification après plusieurs années d'erreur, beaucoup plus.
Ce qui compte comme bien étranger déterminé
Le bien étranger déterminé est défini à l'article 233.3 de la Loi de l'impôt sur le revenu, et la définition dépasse largement l'immobilier. Pour un Canadien avec un pied en Floride, quatre catégories font l'essentiel du travail.
D'abord, l'immeuble situé hors du Canada qui n'est ni à usage personnel ni utilisé exclusivement dans une entreprise active : le condo loué, le duplex d'investissement, le terrain détenu pour revente. Ensuite, les fonds détenus à l'étranger : le compte bancaire américain qui encaisse les loyers, mesuré par son coût, c'est-à-dire essentiellement son solde. Troisièmement, les titres étrangers : actions et obligations américaines dans un compte de courtage américain. Quatrièmement, les participations dans des entités non-résidentes : si vous détenez la propriété par une LLC ou une société américaine, ce que vous possédez n'est pas l'immeuble mais l'entité, et cette participation est un bien étranger déterminé.
Ce qui reste dehors, au-delà de la résidence principalement personnelle : les biens dans les régimes enregistrés comme les REER et les CELI, les titres américains détenus via des fonds communs canadiens, et les actifs utilisés exclusivement dans une entreprise active. La logique est constante : le formulaire vise les avoirs étrangers passifs qu'un résident canadien contrôle directement.
Le seuil de 100 000 $ CA : au coût, cumulé, à tout moment
Trois mots portent tout le seuil, et chacun piège quelqu'un chaque année.
Le coût, pas la valeur marchande. Le seuil utilise le coût indiqué : ce que vous avez payé, frais d'acquisition compris, converti en dollars canadiens au taux de change de la date d'acquisition, pas au taux du jour ni à la valeur du jour. Un condo acheté 350 000 $ US quand le taux était de 1,30 porte un coût d'environ 455 000 $ CA pour toujours, quoi que fasse le marché ensuite.
Cumulé, pas par actif. Vous additionnez tous vos biens étrangers déterminés : la part du condo loué, le solde du compte américain, le compte de courtage. Le seuil s'applique au panier : une part de condo à 60 000 $ CA plus un compte américain à 45 000 $ CA obligent à produire, même si aucun des deux n'atteint seul 100 000 $ CA.
À tout moment de l'année. Un seul jour au-dessus du seuil suffit. Vendre en février et ne plus rien détenir en décembre n'efface pas l'obligation de février : l'année d'une vente est elle-même une année de production, disposition déclarée.
Un allègement de calendrier existe : le particulier est dispensé du T1135 pour l'année où il devient résident du Canada pour la première fois. Dès la deuxième année, les règles ordinaires s'appliquent.
Méthode simplifiée ou méthode détaillée
Le formulaire a deux régimes, et la frontière est à 250 000 $ CA.
La méthode simplifiée, la partie A, ne vous est ouverte que si le total de vos biens étrangers déterminés est resté sous 250 000 $ CA pendant toute l'année. Vous cochez les types de biens détenus, nommez les trois principaux pays par coût, et déclarez le revenu total produit. Aucun détail actif par actif.
La méthode détaillée, la partie B, s'applique dès que le panier a touché 250 000 $ CA à un moment quelconque. Vous y listez chaque bien : description, pays, coût le plus élevé de l'année, coût en fin d'année, revenu, et gain ou perte à la disposition. Pour un condo de Floride loué acheté 455 000 $ CA, la partie B est votre régime : les catégories pertinentes sont l'immeuble hors du Canada et, le cas échéant, les fonds détenus à l'étranger.
Dans les deux régimes, le revenu indiqué doit se réconcilier avec le revenu locatif de votre déclaration. L'ARC croise le T1135 avec l'état des loyers T776 et le reste de la T1 ; un T1135 qui montre un bien et une déclaration qui ne montre aucun revenu correspondant, c'est exactement le croisement que le formulaire a été conçu pour signaler.
Quand et comment produire
Le T1135 est dû le même jour que la déclaration de revenus qu'il accompagne : le 30 avril pour la plupart des particuliers, le 15 juin quand vous ou votre conjoint déclarez un revenu de travail autonome, tout solde dû restant exigible le 30 avril. Il se transmet par voie électronique avec la déclaration via les logiciels homologués, ou sur papier s'il est produit séparément. Produisez-le même l'année où le bien n'a rien rapporté : l'obligation suit la détention, pas l'encaisse.
Gardez le dossier d'appui avec vos archives fiscales plutôt qu'en annexe : relevé d'achat et frais de clôture pour le coût indiqué, taux de la Banque du Canada utilisé à l'acquisition, relevés de fin d'année, et le registre locatif qui soutient le chiffre de revenu. La règle de conversion du seuil est le taux de la date d'acquisition ; les lignes de revenu suivent les règles ordinaires du revenu étranger, typiquement le taux en vigueur au moment du revenu ou la moyenne annuelle.
Pénalités : petit formulaire, vraies dents
La pénalité de base pour production tardive ou omise est mécanique et ne s'intéresse pas à vos raisons.
Fait vérifié : la pénalité pour défaut de produire le T1135 à l'échéance est de 25 $ par jour, avec un minimum de 100 $ et un maximum de 2 500 $ par année d'imposition, atteint après 100 jours. Des pénalités plus lourdes s'appliquent lorsque le défaut persiste après mise en demeure ou relève de la faute lourde. Source : ARC, tableau des pénalités de déclaration étrangère, consulté le 9 juin 2026.
Deux traits la rendent plus dure qu'elle n'en a l'air. Elle s'applique par année : le propriétaire de Floride qui ignorait le formulaire et se fait rattraper après six ans regarde six maximums, 15 000 $ CA, avant intérêts. Et elle s'applique même quand aucun impôt n'a été éludé : le T1135 est une déclaration de renseignements, si bien qu'un bailleur parfaitement à jour qui a déclaré chaque dollar de loyer mais sauté le formulaire doit quand même la pénalité.
La porte de sortie pour les omissions passées est le Programme des divulgations volontaires : demandé avant que l'ARC vous contacte, il peut annuler les pénalités des années antérieures contre des productions complètes et exactes. L'omission de plusieurs années est précisément la situation pour laquelle il existe, et précisément la conversation à avoir avec un comptable transfrontalier plutôt qu'à improviser.
Où le T1135 se place dans le reste de vos obligations
Le formulaire est une tuile d'une mosaïque à trois juridictions. Le tableau la situe ; chaque case renvoie au guide qui la développe. Le T1135 est du droit fédéral canadien, identique pour un propriétaire du Québec, de l'Ontario ou de l'Alberta ; seule votre déclaration provinciale habituelle accompagne la T1 fédérale.
| Obligation | Fédéral CA (ARC) | Fédéral US (IRS) | État (FL) |
|---|---|---|---|
| Déclarer la détention elle-même | T1135 si biens étrangers déterminés de plus de 100 000 $ CA au coût | Aucun équivalent pour le bien seul | Aucune |
| Déclarer le revenu locatif | Revenu mondial sur la T1, avec l'état T776 | 1040-NR avec l'annexe E, généralement sous l'élection nette 871(d) documentée par le formulaire W-8ECI | Pas d'impôt d'État sur le revenu ; taxe de développement touristique et taxe de vente sur les séjours courts |
| Éviter la double imposition | Crédit pour impôt étranger sur l'impôt américain payé | Coordination par la convention fiscale | Sans objet |
| À la vente | Gain déclaré ; le T1135 montre la disposition | Retenue FIRPTA et 1040-NR de l'année de vente | Droits de timbre au moment de la clôture |
Exemple chiffré : le condo de Boca loué
Claire et Antoine, résidents de l'Ontario, ont acheté un condo à Boca Raton en 2019 pour 350 000 $ US tout compris, au taux de 1,30 : un coût d'environ 455 000 $ CA, détenu à parts égales, soit 227 500 $ CA de coût chacun. Depuis 2024, le condo est loué dix mois par année par un gestionnaire, et ils l'occupent en mai. Usage principal : locatif. C'est un bien étranger déterminé pour chacun des deux.
Chaque conjoint évalue le seuil sur ses propres avoirs. Claire détient sa moitié du condo, 227 500 $ CA, plus un compte américain dont le solde a culminé à 16 000 $ US, environ 21 600 $ CA à un taux illustratif de 1,35 : son panier a dépassé 250 000 $ CA pendant l'année, elle produit la partie B, méthode détaillée, en listant sa part du condo et le compte. Antoine détient sa moitié de 227 500 $ CA et rien d'autre : plus de 100 000 $ CA mais sous 250 000 $ CA toute l'année, la partie A à cases cochées lui suffit. Même condo, deux formulaires différents, tous deux corrects. Fourchette typique : la conversion à 1,35 est illustrative ; utilisez le taux de la Banque du Canada de vos propres dates.
Chacun produit le T1135 avec la déclaration qui porte sa moitié du résultat locatif au T776, après que le volet américain a été réglé sur le 1040-NR. Rien dans le formulaire ne change leur impôt ; l'omettre aurait mis chacun sur le compteur de 25 $ par jour jusqu'à 2 500 $, par année, pour une obligation que leur comptable règle en vingt minutes.
Erreurs fréquentes
Les erreurs récurrentes du T1135 chez les propriétaires de Floride sont presque toutes définitionnelles.
- Déclarer la maison de snowbird purement personnelle. Un bien utilisé principalement pour l'agrément personnel n'est pas un bien étranger déterminé. Le déclarer ne crée pas de pénalité, mais décrit mal vos affaires et invite des questions qu'une déclaration juste n'attire pas.
- Croire qu'une semaine de location fait basculer la propriété. Le critère est l'usage principal sur l'année, plus de 50 %, pas la moindre location. L'affirmation qu'une seule semaine de loyer rend la maison déclarable relève du folklore.
- Oublier les comptes bancaires et de courtage américains. Le seuil est le panier cumulé. Le compte qui encaisse les loyers fait régulièrement basculer un dossier limite au-dessus de 100 000 $ CA.
- Utiliser la valeur marchande au lieu du coût. Le seuil et le formulaire fonctionnent au coût indiqué, au taux de change de la date d'acquisition. L'appréciation ne crée pas d'obligation ; le coût, oui.
- Convertir au taux du 31 décembre un achat de 2019. Le coût a été fixé en dollars canadiens à la date d'acquisition et n'en bouge plus.
- Sauter le formulaire l'année de la vente. Le seuil se teste à tout moment de l'année, et la disposition elle-même va sur le formulaire.
- Présumer que le comptable l'a produit. Le T1135 est un formulaire distinct, avec sa transmission et sa pénalité propres. Faites confirmer la transmission, chaque année, par écrit.
- Produire seulement l'année de la vente. Le T1135 est une obligation annuelle pour toute année où le coût total des biens étrangers dépasse 100 000 CAD à n'importe quel moment de l'année, pas seulement l'année de disposition. Manquer l'obligation les années intermédiaires produit des pénalités composées même si l'année de vente a été correctement déclarée.
- Utiliser le taux de change d'acquisition chaque année. Le coût sur le T1135 est exprimé en CAD au taux de change du moment de l'acquisition. Les revenus, eux, sont déclarés au taux annuel moyen. Mélanger les deux gonfle ou déflate la valeur et produit une incohérence que l'ARC repère facilement.
- Oublier le palier simplifié vs détaillé. Les biens avec un coût total entre 100 000 CAD et 250 000 CAD peuvent utiliser le formulaire simplifié (partie A seulement). Au-dessus de 250 000 CAD la déclaration détaillée est obligatoire (partie B, pays par pays, actif par actif). Plusieurs Canadiens franchissent la ligne des 250 000 CAD durant une remontée de marché sans réaliser que le formulaire change.
- Confondre coût de base et juste valeur marchande. Le T1135 repose sur le coût indiqué défini par LIR § 248(1), pas la valeur marchande. Une propriété achetée 200 000 CAD qui a apprécié à 500 000 CAD reste éligible au formulaire simplifié tant que le coût reste sous 250 000 CAD. Déclarer la valeur marchande pousse le contribuable dans le mauvais palier.
- Pénalité retard de 25 $ CAN par jour jusqu'à 2 500 $. La pénalité sous LIR § 162(7) est élevée et l'ARC l'applique. Minimum 100 CAD si aucun revenu ; maximum 2 500 CAD par année non produite (12 000 CAD si négligence grave). Produire en retard même de quelques semaines la déclenche. Le programme de divulgation volontaire est le seul recours, et exige d'agir avant que l'ARC ne contacte le contribuable.
Liste de contrôle annuelle
- Qualifiez la propriété pour l'année écoulée : principalement personnelle ou principalement locative, avec le décompte de jours pour le prouver.
- Totalisez les coûts de tous les biens étrangers déterminés : part d'immeuble, comptes américains, titres, participations.
- Si le total a dépassé 100 000 $ CA à un moment, vérifiez quel conjoint ou copropriétaire franchit le seuil sur sa propre part.
- Déterminez la méthode : partie A seulement si le panier est resté sous 250 000 $ CA toute l'année, partie B sinon.
- Réconciliez le revenu du T1135 avec le T776 et la déclaration américaine avant toute transmission.
- Produisez le T1135 avec la déclaration, à l'échéance de celle-ci, et obtenez la confirmation de transmission.
- Archivez la documentation du coût et le taux de change utilisé à l'acquisition avec le dossier fiscal de l'année.
- Si vous découvrez des années manquées, consultez un comptable au sujet du Programme des divulgations volontaires avant que l'ARC écrive la première.
Foire aux questions
Nous louons le condo trois semaines par année seulement. Devons-nous produire?
Si la propriété sert principalement, plus de la moitié du temps, à votre propre agrément, c'est un bien à usage personnel : il reste hors du T1135. Les trois semaines de loyer, elles, vont quand même dans vos déclarations des deux pays ; la propriété, non.
Le condo est dans une LLC américaine. Que déclare-t-on?
La participation dans la LLC, pas l'immeuble. Les parts d'une entité non-résidente sont des biens étrangers déterminés dans leur propre catégorie, au coût de votre investissement. Détenir la Floride par une LLC a par ailleurs d'autres conséquences fiscales canadiennes qui méritent leur propre avis.
Mon conjoint et moi sommes copropriétaires. Un formulaire ou deux?
Le seuil s'applique par contribuable, chacun sur le coût de sa part plus ses autres avoirs étrangers. Il est courant qu'un conjoint doive produire et l'autre non, ou, comme dans l'exemple, que les deux produisent sous des méthodes différentes.
Je viens d'arriver au Canada avec une maison en Floride. Dois-je produire cette année?
Pas pour l'année où vous devenez résident du Canada : les particuliers en sont dispensés pour cette première année. L'obligation commence avec l'année suivante si la propriété est alors un bien étranger déterminé au-dessus du seuil.
La propriété n'a rien rapporté cette année. On produit quand même?
Oui, si le seuil de coût a été franchi. L'obligation suit la détention, pas le revenu, et une année sans revenu se déclare comme telle.
Je n'ai jamais produit et nous louons depuis des années. On fait quoi?
Ne vous contentez pas de commencer discrètement à produire pour l'avenir. Le Programme des divulgations volontaires existe exactement pour ce dossier, peut annuler les pénalités des années passées, et ne fonctionne que s'il atteint l'ARC avant que l'ARC vous atteigne. Apportez le dossier à un comptable transfrontalier cette saison.