Documents à exiger (F.S. §718.503)
- Declaration of Condominium + tous amendements : règles fondamentales, structure de propriété, parts communes.
- Articles of Incorporation : structure légale de l'association.
- Bylaws : règles internes, élection board, réunions.
- Rules & Regulations : règles opérationnelles (piscine, parking, animaux).
- Q&A document (F.S. §718.504) : synthèse standardisée.
- Budget actuel + budget proposé + 3 dernières années financiers.
- Procès-verbaux board : 12-24 derniers mois.
- Estoppel letter à jour.
- Milestone inspection report (si bâtiment 25-30+ ans, condo 3+ étages).
- SIRS (le plus récent, depuis 2024).
- Master insurance certificate.
- Frequency Asked Questions spécifique à l'association.
Ce qu'il faut lire en priorité
- Use and Occupancy dans la Declaration : restrictions (location courte durée, animaux, fumage).
- Leasing ou Rental : durée minimum, approbation board, frais d'application.
- Maintenance and Repair : qui paie quoi (toiture vs unité).
- Insurance : ce que master couvre vs HO-6 unitaire.
- Assessments : pouvoir du board d'imposer special assessments, seuils de vote.
- Reserves : niveau actuel, recommandation SIRS, écart.
- Pet : taille, race, nombre, dépôt.
- Right of First Refusal : certains condos donnent à l'association un droit de premier refus à la vente.
Drapeaux rouges
- Fonds de réserve < 30 % de la recommandation SIRS.
- Frais condo < 400 $/mois pour bâtiment 30+ ans (signe de sous-financement).
- Special assessment voté ou en discussion dans les minutes récentes.
- Litiges actifs (poursuites en cours) divulgués dans Q&A ou minutes.
- Milestone Phase 2 demandée mais pas encore complétée.
- SIRS non complétée alors qu'elle est due (bâtiments 3+ étages, due 31 décembre 2024 ou aligné milestone).
- Plus de 15 % d'unités en délinquance sur les frais.
- Master policy avec franchise hurricane > 10 % (signe de difficulté à assurer).
- Restriction location si vous comptez louer.
Droit de retrait 3 jours (F.S. §718.503)
- L'acheteur a 3 jours ouvrables pour annuler le contrat après réception de tous les documents requis.
- Le compteur ne démarre que lorsque la divulgation est complète.
- Si l'acheteur n'a jamais reçu les documents requis avant le closing, l'acheteur peut potentiellement annuler jusqu'à 1 an après le closing (F.S. §718.503(1)(b)).
- Annulation par notice écrite au vendeur. Récupération du dépôt.
- Cette protection s'applique seulement aux condos, pas aux HOAs résidentiels.
Avocat FL recommandé
Pour un acheteur canadien, faire réviser les docs par un avocat licencié en Floride (250-500 $) est typiquement le meilleur ROI :
- Identifie les restrictions cachées.
- Analyse la santé financière.
- Vérifie conformité SB 4-D.
- Note les pouvoirs étendus du board.
- Recommande inclusions au contrat (contingences, reps & warranties).
Formulaires officiels et pages de référence
Responsabilité du lecteur
Toujours utiliser la dernière version disponible sur le site officiel cité ci-dessous. Les seuils, taux et délais évoluent. CanadaFlorida ne se substitue pas à un professionnel licencié.
Chaque chiffre, taux, seuil et délai de ce guide est tiré d'une source primaire vérifiable, citée au bas de la page. L'article est mis à jour dès que les règles applicables changent, avec une date de révision rafraîchie en haut.
Sources et références
Sources publiques vérifiées à la date de dernière révision (Florida Statutes, Florida Department of Revenue, Citizens, FEMA, DBPR).
- F.S. §718.503 — Disclosure prior to sale. leg.state.fl.us/§718.503
- F.S. §718.504 — Q&A document. §718.504
- F.S. §718.111(12) — Official records inspection. §718.111