Vente échelonnée (Section 453 IRC) pour un Canadien qui vend en Floride

1 Ce qu'est une vente échelonnée et ce qu'elle résout

Pour un Canadien qui vend un bien immobilier en Floride, la vente échelonnée est l'une des rares façons légitimes d'étaler la facture de gain en capital US sur plusieurs années. L'échange 1031 ne produit pas de report canadien utilisable, donc il aide rarement. Conserver la propriété plus longtemps juste pour différer le gain immobilise le capital et accumule les coûts de détention. La vente échelonnée selon la Section 453 offre une troisième voie, celle de convertir l'équité en somme forfaitaire du vendeur en créance pluriannuelle tout en restant dans des tranches d'imposition US plus basses chaque année.

Le mécanisme est simple dans son concept. Disons qu'un résident québécois vend un condo à Cape Coral en 2026 pour 480 000 USD, avec une base de 280 000 USD (gain de 200 000 USD). Au lieu de prendre 480 000 USD à la clôture, le vendeur prend 80 000 USD comptant plus un billet à ordre de 400 000 USD de l'acheteur payable sur 5 ans à un taux d'intérêt du marché. Le vendeur reconnaît 1/5 du gain de 200 000 USD (40 000 USD) chaque année pendant 5 ans, au taux long terme de 15 pour cent pour gain en capital, pour un impôt US annuel de 6 000 USD sur 5 ans.

Cette règle par défaut est importante. Un vendeur canadien qui accepte même un petit billet de l'acheteur à la clôture se qualifie automatiquement pour le traitement échelonné. Le vendeur peut s'en exclure en déclarant la totalité du gain sur le 1040-NR de l'année de vente, ce qui peut avoir du sens dans des cas spécifiques. Mais en l'absence d'élection, le gain est étalé automatiquement à mesure que les paiements sont reçus.

Une vente échelonnée a quatre effets économiques pour le vendeur. Elle reporte l'impôt US sur gain en capital. Elle génère un revenu d'intérêt en USD sur le solde impayé. Elle transfère le risque de crédit acheteur au vendeur. Et elle réduit la liquidité reçue à la clôture, ce qui signifie moins de liquidités pour l'utilisation immédiate du vendeur. Les deux premiers effets sont positifs. Le troisième est le compromis principal. Le quatrième dépend du profil de liquidité du vendeur et des alternatives de réinvestissement.

2 Comment l'IRC § 453 fonctionne mécaniquement

Le ratio de profit brut est fixé au moment de la vente et appliqué à chaque paiement reçu. Pour une vente à 480 000 USD avec une base de 280 000 USD, le profit brut est de 200 000 USD et le prix contractuel est de 480 000 USD, ce qui donne un ratio de profit brut de 200 000 / 480 000 = 41,67 pour cent. Chaque paiement de principal reçu de l'acheteur est multiplié par 41,67 pour cent pour déterminer la portion imposable en gain en capital. Le reste est un retour de base. Les paiements d'intérêt sont séparés et entièrement imposables comme revenu ordinaire.

Pour la déclaration fiscale annuelle du vendeur, le calcul est documenté sur le Form 6252, Installment Sale Income, déposé avec le 1040-NR de l'année de vente et redéposé chaque année subséquente où un paiement est reçu. Le Form 6252 reporte le ratio de profit brut, suit les paiements reçus, et déclare la portion de gain imposable sur le Schedule D. Le revenu d'intérêt sur le billet à ordre est déclaré séparément sur le 1040-NR comme revenu d'intérêt ordinaire, soumis à l'impôt fédéral US au taux non-résident (typiquement 30 pour cent sauf réduction par traité, qui sous l'article XI du Traité Canada-US est de 0 pour cent sur les intérêts versés à un résident canadien).

Le taux d'intérêt minimum sur le billet à ordre doit être égal ou supérieur au taux fédéral applicable (AFR) en vertu de l'IRC § 1274. L'AFR est publié mensuellement par l'IRS pour les prêts à court terme (jusqu'à 3 ans), moyen terme (3-9 ans) et long terme (plus de 9 ans). Pour une vente échelonnée sur 5 ans en mai 2026, l'AFR à moyen terme est d'environ 4,2 pour cent annuel. Si le contrat indique un taux inférieur, l'IRS impute un intérêt au taux AFR, ce qui crée un revenu d'intérêt déclaré supplémentaire pour le vendeur et un effet équivalent à une déduction sur la base de l'acheteur.

Les remboursements de principal et les paiements d'intérêt se combinent dans le paiement mensuel de l'acheteur au vendeur. Pour le billet à ordre de 400 000 USD à 4,2 pour cent sur 60 mois, l'acheteur paie environ 7 418 USD par mois. Le vendeur sépare chaque année cela entre la portion de principal (retour de base + gain en capital) et la portion d'intérêt (revenu d'intérêt ordinaire). À l'année un, avec environ 73 000 USD de principal payé par l'acheteur, le vendeur reconnaît un gain en capital de 73 000 × 41,67 pour cent = 30 422 USD, plus environ 16 000 USD de revenu d'intérêt, plus les 80 000 USD reçus à la clôture (traités comme un paiement de la première année au ratio de profit brut pour 33 336 USD de gain en capital supplémentaire).

3 La réserve canadienne sous LIR 40(1)a)(iii)

La règle canadienne est plus restrictive que l'IRC § 453 sur deux points. D'abord, la réserve doit décroître. À l'année un, le vendeur peut réclamer une réserve allant jusqu'à 80 pour cent du gain (laissant au moins 20 pour cent reconnu). À l'année 2, jusqu'à 60 pour cent. À l'année 3, jusqu'à 40 pour cent. À l'année 4, jusqu'à 20 pour cent. À l'année 5, 0 pour cent (reconnaissance complète). Ensuite, la réserve est calculée annuellement sur le solde impayé de la créance, et non sur le calendrier de paiement réel.

Pour le vendeur québécois de l'exemple, le gain de 200 000 USD se traduit approximativement par 274 000 CAD au taux moyen 2026 de 1,37 CAD par USD. À l'année un, le vendeur pourrait reconnaître 20 pour cent de 274 000 CAD = 54 800 CAD sur la T1 2026, les 219 200 CAD restants étant différés via la réserve. La réserve est réclamée sur le Form T2017 joint à la T1. Chaque année, la réserve de l'année précédente est rajoutée au gain, et une nouvelle réserve est calculée pour l'année courante. Avant 2030 (année 5), la reconnaissance complète est requise.

L'alignement entre l'IRC § 453 et la LIR 40(1)a)(iii) est technique mais réalisable. Le côté US reconnaît le gain au prorata à chaque paiement reçu, avec le ratio de profit brut. Le côté canadien reconnaît au moins 20 pour cent du gain total chaque année peu importe le calendrier de paiement réel, avec reconnaissance complète à l'année 5. Si le calendrier de paiement US s'accorde avec une amortissement sur 5 ans, les patterns de reconnaissance US et canadien s'alignent approximativement. Si le calendrier est plus court ou plus long, les patterns divergent, ce qui crée une question de chronologie du crédit pour impôt étranger que le comptable cross-border doit gérer sur le formulaire T2209 (crédit pour impôt étranger) chaque année.

Pour les résidents québécois, Revenu Québec suit le même décroissement sur 5 ans via la réserve provinciale parallèle à l'article 234 de la Loi sur les impôts. Pour l'Ontario et les autres provinces de common law, la réserve fédérale transite directement dans le calcul provincial via la T1 Générale. Il n'y a pas de réserve provinciale qui diverge de la règle fédérale sur ce point.

4 Interaction FIRPTA avec la vente échelonnée

C'est le point opérationnel critique avec les ventes échelonnées pour un vendeur canadien. Si le vendeur prend 80 000 USD comptant et un billet de 400 000 USD à la clôture, le closing agent doit quand même retenir 15 pour cent du prix brut de 480 000 USD, soit 72 000 USD. Le comptant net du vendeur à la clôture est de 80 000 USD moins 72 000 USD = 8 000 USD. Les 64 000 USD restants sont détenus par l'IRS pour remboursement via le Form 1040-NR l'année suivant la vente.

Le Form 8288-B est la correction. Déposé avant la clôture, il demande à l'IRS d'émettre un certificat de retenue réduisant la retenue à l'impôt US réel de la première année. Pour l'exemple de vente échelonnée, l'impôt de la première année (sur le comptant reçu plus le principal de l'année un) est d'environ 13 000 à 16 000 USD. Une demande 8288-B montrant le plan d'échelonnement et le calcul du gain de l'année un peut réduire la retenue de 72 000 USD à environ 15 000 USD, libérant 57 000 USD de liquidité supplémentaire pour le vendeur à la clôture.

La demande 8288-B pour une vente échelonnée doit inclure le billet à ordre proposé, l'instrument de garantie (purchase money mortgage), le calendrier de paiement, et le calcul du ratio de profit brut. L'IRS examine la demande sur un calendrier standard de 90 jours, donc le vendeur et le comptable cross-border doivent enclencher le Form 8288-B au moins 4 mois avant la clôture prévue. Sans le 8288-B, le vendeur est verrouillé sur la retenue par défaut de 15 pour cent du prix brut, ce qui peut être substantiel sur une transaction pluriannuelle avec peu de liquidité le jour de la clôture.

Chaque année subséquente, à mesure que le vendeur reçoit les paiements échelonnés, aucune retenue FIRPTA additionnelle ne s'applique. FIRPTA est un mécanisme du jour de clôture, pas annuel. La réconciliation annuelle se fait via le Form 1040-NR du vendeur, avec le Form 6252 déclarant le revenu échelonné, le Schedule D résumant le gain en capital, et tout impôt dû payé par le vendeur via le solde du 1040-NR.

5 Risque de crédit acheteur et comment le gérer

Un versement initial substantiel réduit le risque du vendeur en alignant l'équité de l'acheteur avec l'exposition du vendeur. Un acompte de 20 pour cent (96 000 USD sur une vente de 480 000 USD) signifie que l'acheteur a quelque chose à perdre. Si l'acheteur fait défaut, le vendeur peut typiquement récupérer la propriété par saisie hypothécaire et l'acheteur perd le versement initial plus tout principal déjà payé. L'exposition économique nette du vendeur est le principal impayé moins la valeur de propriété récupérée, ce qui est typiquement positif si le versement initial était substantiel.

L'hypothèque vendeur (purchase money mortgage) enregistre l'intérêt sécuritaire du vendeur au comté de Floride où la propriété est située. Les frais d'enregistrement sont d'environ 18 à 25 USD pour l'hypothèque plus 0,35 USD par 100 USD de valeur d'hypothèque pour la documentary stamp tax sur le billet (une taxe distincte de Floride, payée à l'enregistrement). Pour une hypothèque de 400 000 USD, les coûts d'enregistrement totalisent environ 1 400 USD. L'hypothèque donne au vendeur le même recours juridique qu'un prêteur bancaire, la saisie hypothécaire selon le droit floridien, régie par le chapitre 702 des Florida Statutes.

Les clauses de défaut et de déchéance du terme sont le cœur opérationnel du billet à ordre. Un déclencheur de défaut qui s'active sur un seul paiement raté avec une période de grâce de 15 jours est standard. La clause de déchéance du terme rend le solde impayé immédiatement exigible en cas de défaut. La clause de recours inclut les droits de saisie hypothécaire, le droit de poursuivre un jugement déficitaire si le produit de la saisie est insuffisant, et le droit de récupérer les honoraires juridiques et frais. Un avocat licencié en immobilier en Floride devrait rédiger ces clauses ; ne pas utiliser un gabarit générique téléchargé en ligne.

L'assurance titre est une autre considération. Le vendeur peut exiger que l'acheteur souscrive une police d'assurance titre prêteur à la clôture, qui protège l'hypothèque du vendeur contre les privilèges antérieurs non enregistrés. Le coût est d'environ 0,5 pour cent du montant du prêt dans la plupart des comtés floridiens, payé par l'acheteur à la clôture. C'est standard dans toute transaction d'purchase money mortgage en Floride.

6 Quand la vente échelonnée a du sens, et quand non

Le seuil de gain en capital importe parce que les économies fiscales du report doivent surpasser les frictions transactionnelles de la vente échelonnée. L'avocat licencié en Floride qui rédige le billet à ordre et l'hypothèque vendeur facture de 1 500 à 3 500 USD. Le comptable fiscaliste cross-border qui gère le Form 8288-B de l'année de vente plus les Forms 6252 et T2017 annuels facture de 1 500 à 3 000 USD à l'année un plus 500 à 1 200 USD par année subséquente. Le coût total de transaction sur 5 ans est typiquement de 5 000 à 12 000 USD. Pour un gain de 50 000 USD, ce coût peut absorber la majeure partie des économies fiscales. Pour un gain de 200 000 USD, les économies sont substantielles.

La solvabilité de l'acheteur est le deuxième filtre. Une vente échelonnée à un acheteur vérifié à valeur nette élevée avec des actifs liquides substantiels et un profil de revenu fort est un risque différent qu'une vente échelonnée à un acheteur inconnu avec peu de richesse vérifiable. Le vendeur devrait exiger un bilan financier, une déclaration de revenus récente et un rapport de crédit (que l'acheteur signe pour autoriser) avant d'accepter des conditions échelonnées. Un avocat licencié en immobilier en Floride peut aider à examiner ces documents.

Le profil de liquidité du vendeur est le troisième filtre. Si le vendeur a besoin des 480 000 USD comptant immédiatement pour financer l'achat d'une résidence canadienne, une rente de retraite, ou un autre déboursé majeur, une vente échelonnée diffère cette liquidité de 5 ans. Le taux d'intérêt sur le billet à ordre compense partiellement (4 à 5 pour cent sur le solde impayé), mais cela ne remplace pas la liquidité immédiate. Les vendeurs avec de forts portefeuilles d'actifs liquides sont mieux positionnés pour les ventes échelonnées que les vendeurs dont la propriété de Floride est leur principal actif liquide.

7 Différences provinciales pour la réserve canadienne

Le taux marginal combiné fédéral-provincial supérieur sur la portion incluse de 50 pour cent du gain en capital varie d'environ 24,0 pour cent en Alberta à environ 26,65 pour cent au Québec. Pour la vente échelonnée sur 5 ans, la facture fiscale canadienne est payée en versements à peu près égaux sur les 5 ans, reflétant le décroissement fédéral de la réserve.

Une subtilité pour les résidents québécois. La Loi sur les impôts du Québec a sa propre réserve pour gain en capital à l'article 234, reflétant le mécanisme fédéral. Les deux doivent être réclamées en parallèle, la réserve fédérale sur le Form T2017 joint à la T1, la réserve québécoise sur le Form TP-274 joint à la TP-1. Les montants sont typiquement identiques mais doivent être déclarés séparément.

8 Exemple chiffré, gain de 200 000 USD étalé sur 5 ans

Calcul de l'année de vente. Profit brut 200 000 USD. Prix contractuel 480 000 USD. Ratio de profit brut 41,67 pour cent. Principal reçu l'année un, 80 000 USD (versement initial) plus 72 902 USD (portion principal de l'année un du billet, à partir du tableau d'amortissement), total 152 902 USD. Gain en capital côté US à l'année un, 152 902 USD × 41,67 pour cent = 63 715 USD. Impôt US à l'année un au taux long-terme de 15 pour cent (non-résident, article XIII du Traité), 9 557 USD. Revenu d'intérêt à l'année un, environ 15 778 USD du billet à ordre, imposé à 0 pour cent sous l'article XI du Traité (résident canadien).

FIRPTA à la clôture. Retenue par défaut 15 pour cent de 480 000 USD = 72 000 USD. Avec le Form 8288-B déposé 90 jours avant la clôture, l'IRS émet un certificat de retenue réduisant la retenue à 9 557 USD (impôt dû l'année un). Robert reçoit 70 443 USD de liquidité à la clôture au lieu de 8 000 USD.

Années 2 à 5. Chaque année, Robert reçoit environ 89 000 USD de principal de l'acheteur (la portion principal augmente chaque année à mesure que le prêt s'amortit). Le principal annuel × 41,67 pour cent du ratio de profit brut donne le gain en capital de l'année. Année 2 gain environ 31 500 USD, année 3, 32 800 USD, année 4, 34 000 USD, année 5, 35 300 USD. Total des gains reconnus sur 5 ans, 197 315 USD, correspondant aux 200 000 USD totaux à des arrondis d'amortissement près.

Reconnaissance côté canadien. Robert réclame la réserve fédérale pour gain en capital sous LIR 40(1)a)(iii) et la réserve québécoise parallèle sous l'article 234 de la Loi sur les impôts. Reconnaissance canadienne année un, 20 pour cent de 274 000 CAD = 54 800 CAD. Années 2 à 5, 20 pour cent supplémentaire chaque année, avec reconnaissance complète à l'année 5.

Impôt canadien chaque année. Année un gain en capital imposable 27 400 CAD (50 pour cent de 54 800 CAD), au taux combiné supérieur québécois de 53,3 pour cent, impôt fédéral-provincial 14 604 CAD. Impôt US de l'année un converti en CAD au taux de fin d'année (supposons 1,36) = 13 000 CAD. Crédit pour impôt étranger de 13 000 CAD appliqué via le formulaire T2209, réduisant l'impôt canadien à 1 604 CAD net. Années 2 à 5, schéma similaire, environ 1 500 à 2 500 CAD d'impôt canadien net par année après crédit pour impôt étranger.

Impôt total cumulatif sur 5 ans. Impôt US cumulatif, environ 30 000 USD (200 000 USD de gain à 15 pour cent). Impôt canadien cumulatif après crédit pour impôt étranger, environ 10 000 CAD (résidu fédéral-provincial combiné). Impôt total cumulatif, environ 30 000 USD + 10 000 CAD = environ 37 500 USD aux taux de fin d'année. Comparé à une vente comptant au même prix avec reconnaissance complète à l'année un, la facture totale est similaire mais étalée sur 5 ans avec compensation par revenu d'intérêt.

9 Comparaison vs vente comptant complète

L'avantage économique principal de la vente échelonnée est de convertir un paiement fiscal unique en flux de liquidité pluriannuel, tout en gardant le vendeur dans des tranches d'imposition US plus basses chaque année et en générant 75 000 USD de revenu d'intérêt (brut, avant tout impôt canadien sur l'intérêt). L'inconvénient est le risque de crédit acheteur, qui est atténué mais pas éliminé par l'purchase money mortgage et la rédaction soigneuse des dispositions de défaut.

10 Erreurs courantes

Erreur 1, pas de Form 8288-B avant la clôture. Sans 8288-B, le closing agent retient 15 pour cent du prix brut, laissant le vendeur avec un minimum de liquidité sur ce qui est censé être une transaction pluriannuelle. Le 8288-B doit être déposé au moins 90 jours avant la clôture pour éviter ce piège.

Erreur 2, taux d'intérêt sous l'AFR. Si le billet à ordre indique un taux d'intérêt inférieur au taux fédéral applicable, l'IRS impute un intérêt au taux AFR, créant un revenu d'intérêt déclaré que le vendeur ne s'attendait pas à recevoir. Le billet doit être rédigé avec un taux d'intérêt indiqué égal ou supérieur à l'AFR pour la durée applicable.

Erreur 3, pas de purchase money mortgage enregistrée. Sans hypothèque enregistrée sur la propriété en Floride, le vendeur n'a aucun intérêt sécuritaire, juste une promesse de payer non garantie. Si l'acheteur fait défaut, le seul recours du vendeur est une action personnelle contre l'acheteur, ce qui est bien plus faible que les droits de saisie hypothécaire.

Erreur 4, s'exclure du traitement échelonné par accident. La règle par défaut est le traitement échelonné, mais le vendeur peut s'en exclure en déclarant la totalité du gain sur le 1040-NR de l'année de vente (reconnaissance complète). Certains comptables vendeurs le font par défaut sans considérer le bénéfice du report. L'exclusion est irrévocable. Le vendeur devrait confirmer avec le comptable cross-border que le traitement échelonné est choisi avant que la déclaration de l'année de vente soit déposée.

Erreur 5, ignorer la réserve canadienne. Un vendeur canadien qui réclame le traitement échelonné côté US mais ne dépose pas le Form T2017 (fédéral) et le Form TP-274 (Québec) perd le report canadien parallèle. Le résultat est une reconnaissance complète du gain en capital canadien à l'année un même si le vendeur n'a reçu qu'une fraction du produit, créant un manque de liquidité et un décalage du crédit pour impôt étranger.

11 Checklist pour le vendeur canadien

1. Pré-inscription. Confirmer avec le comptable fiscaliste cross-border que la vente échelonnée correspond au profil fiscal et de liquidité du vendeur. Estimer le ratio de profit brut, les factures fiscales de l'année un et des années subséquentes, et l'impôt total différé.
2. Filtrage de l'acheteur. Exiger le bilan financier de l'acheteur, sa déclaration de revenus récente, et son rapport de crédit (avec autorisation de l'acheteur). Vérifier revenu, actifs et cote de crédit.
3. Conditions d'inscription. Spécifier dans le contrat de courtage que le vendeur considérera des conditions échelonnées. Spécifier le versement initial minimum (typiquement 20 pour cent ou plus), la plage de taux d'intérêt, et la période d'amortissement (typiquement 3 à 5 ans).
4. Préparation du Form 8288-B. Le comptable fiscaliste cross-border prépare le Form 8288-B avec la structure du billet à ordre proposée, le calcul du ratio de profit brut, et le montant de retenue réduit de la première année. Déposer au moins 90 jours avant la clôture prévue.
5. Rédaction du billet et de l'hypothèque. Un avocat licencié en immobilier en Floride rédige le billet à ordre (avec taux d'intérêt conforme à l'AFR, clauses de défaut et de déchéance, recours) et l'purchase money mortgage (enregistré au bureau du county clerk).
6. Assurance titre. L'acheteur souscrit une police d'assurance titre prêteur à la clôture, protégeant l'hypothèque du vendeur contre les privilèges antérieurs non enregistrés.
7. Clôture. Le closing agent collecte la retenue FIRPTA de 15 pour cent (ou montant réduit selon le certificat 8288-B). Le vendeur reçoit le versement comptant moins la retenue FIRPTA. L'purchase money mortgage est enregistré au county clerk. L'acheteur signe le billet à ordre.
8. T1 / 1040-NR de l'année de vente. Le comptable cross-border dépose le Form 6252 (vente échelonnée US) avec le 1040-NR, le Form T2017 (réserve fédérale) avec la T1, le Form TP-274 (réserve québécoise) avec la TP-1 le cas échéant.
9. Dépôts annuels, années 2-5. Chaque année, déposer le Form 6252 mis à jour avec le 1040-NR, le Form T2017 avec la T1, le Form TP-274 avec la TP-1, déclarant le principal et l'intérêt reçus.
10. Année 5 finale. Reconnaître le gain restant à l'année 5 peu importe le statut des paiements sous LIR 40(1)a)(iii). Si l'acheteur paie encore après l'année 5, continuer à collecter principal et intérêt mais aucune réserve canadienne supplémentaire n'est disponible.

12 FAQ

Puis-je exiger un paiement ballon à l'année 5 ? Oui. Les conditions échelonnées peuvent être structurées avec des paiements mensuels plus petits et un gros paiement ballon à l'année 5. La réserve canadienne exige toujours une reconnaissance complète à l'année 5 peu importe si le ballon a été payé. Le côté US suit le calendrier de paiement réel.

Que faire si l'acheteur veut refinancer l'hypothèque avec une banque à l'année 3 ? L'acheteur peut refinancer et rembourser le billet du vendeur tôt. Le vendeur reçoit le principal impayé complet au refinancement, et le gain restant est reconnu à l'année 3. La réserve canadienne est correspondamment accélérée.

Le revenu d'intérêt est-il imposé aux US ? L'intérêt payé par un acheteur US à un vendeur canadien est de source US et serait sujet à la retenue US non-résident de 30 pour cent, mais l'article XI du Traité Canada-US réduit le taux à 0 pour cent. Le vendeur déclare l'intérêt comme revenu ordinaire sur la T1 canadienne.

La vente échelonnée peut-elle être combinée avec un échange 1031 ? Techniquement oui, mais rarement pratique pour un Canadien. L'échange 1031 ne produit pas de report canadien utilisable, donc le gain canadien est entièrement reconnu peu importe le report US via 1031. Empiler une vente échelonnée par-dessus 1031 ajoute de la complexité sans bénéfice proportionnel. Voir notre guide sur la Section 1031.

Et si l'acheteur est aussi un non-résident canadien ? La résidence fiscale de l'acheteur n'affecte pas l'admissibilité du vendeur à la vente échelonnée sous IRC § 453. Le vendeur bénéficie toujours du report. Le statut de l'acheteur affecte si l'acheteur doit demander un ITIN pour émettre les Forms 1098 (déclaration d'intérêt), requis pour tout acheteur floridien qui paie un intérêt hypothécaire.

La vente échelonnée affecte-t-elle l'exemption pour résidence principale canadienne ? Non. L'exemption pour résidence principale s'applique sur le gain entier sur la T1 de l'année de disposition, pas sur chaque versement échelonné. Si le vendeur est éligible à l'exemption (rare pour les propriétés de Floride), elle s'applique pleinement à l'année un sur le calcul du gain différé.

13 Sources et références

1. Internal Revenue Code, § 453, Installment method. Source irs.gov.
2. Internal Revenue Code, § 1274, Determination of issue price in the case of certain debt instruments issued for property. Source irs.gov.
3. Internal Revenue Code, § 1445, Withholding of tax on dispositions of United States real property interests. Source irs.gov.
4. 26 CFR § 15A.453-1, Installment method reporting for sales of real property and casual sales of personal property. Source ecfr.gov.
5. 26 CFR § 1.1445-3, Adjustments to amount required to be withheld pursuant to withholding certificate. Source ecfr.gov.
6. IRS, Form 6252, Installment Sale Income, avec instructions. Source irs.gov.
7. IRS, Form 8288-B, Application for Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of US Real Property Interests. Source irs.gov.
8. Loi de l'impôt sur le revenu (Canada), paragraphe 40(1)a)(iii), Réserves pour gains en capital. Source laws-lois.justice.gc.ca.
9. ARC, Folio de l'impôt sur le revenu S4-F7-C1, Réserves pour gains en capital. Source canada.ca/cra.
10. Convention fiscale Canada-États-Unis (1980), article XI (intérêts) et article XIII (gains en capital sur biens immobiliers). Source canada.ca/finance.
11. Florida Statutes, chapitre 702, Foreclosure of mortgages, agreements for deeds, and statutory liens. Source leg.state.fl.us.
12. Florida Statutes, § 201.08, Documentary stamp tax on promissory notes and other written obligations. Source leg.state.fl.us.