Hollywood, Floride : guide acheteur et snowbird canadien.

1. Fiche d'identité

Sources : U.S. Census Bureau ACS 2024 1 an (Census Reporter), comté de Broward, Budget adopté FY2025 de la Ville de Hollywood, FL Realtors / PropertyShark, U.S. Census Bureau QuickFacts, FEMA, Florida Building Code 8e édition.

2. Pour qui cette ville

Cette ville convient

Au snowbird québécois ou ontarien qui valorise une communauté francophone établie plutôt qu'un développement neuf. À l'acheteur canadien qui cherche l'accès à la plage avec un budget de travail plutôt qu'avec un budget de Naples ou de Boca Raton. À l'investisseur qui regarde le parc de condos plus anciens avec un potentiel de cash-flow mesurable, à condition d'être prêt à faire correctement la vérification diligente milestone. À l'acheteur canadien familial intéressé par les quartiers unifamiliaux à l'ouest de la I-95 (Emerald Hills, Hollywood Hills, Hollywood Lakes), où les prix demeurent significativement inférieurs à ceux de Fort Lauderdale et de Boca Raton équivalents.

Cette ville ne convient pas

À l'acheteur qui s'attend à des constructions neuves dans toutes les gammes de prix. L'inventaire de condos à l'est de la I-95 a très majoritairement été construit entre les années 1960 et 1980, et l'offre de constructions neuves se concentre dans un petit nombre de tours haut de gamme. À l'acheteur qui veut le raffinement poli de Naples, Palm Beach ou Coral Gables. Hollywood est plus simple, plus démocratique, plus éclectique. À l'investisseur dont le modèle repose sur la location courte durée : Hollywood autorise les STR mais applique parmi les règles les plus strictes de Broward en matière de bruit, de licence et de temps de réponse, et de nombreuses associations de copropriétaires interdisent purement et simplement la pratique au niveau de l'immeuble.

Pourquoi cela compte pour les Canadiens

Hollywood est la seule ville de Floride où un acheteur canadien peut plausiblement vivre en partie en français, transiger avec une institution bancaire canadienne à quelques rues, lire un mensuel publié par des Québécois, consulter un dentiste ou un médecin de famille francophone, et assister à un festival de rue en français sans sortir des limites municipales. Ce n'est pas du langage marketing : ces institutions existent sur le terrain, même si le sommet démographique de la communauté est derrière nous. Mais cette même démographie, ce même corridor côtier et ce même parc de condos des années 1970 sont précisément ce qui rend SB-4D et la tarification d'assurance HVHZ des risques bien réels. Un Canadien qui achète un condo à 250 000 USD à Hollywood Beach en 2026 sans lire le rapport d'inspection milestone et l'étude de réserves SIRS s'expose à une cotisation spéciale dans une fourchette de 5 000 USD à 150 000 USD par unité (Fait vérifié, source : conclusions SIRS typiques rapportées par les spécialistes du droit des copropriétés en Floride).

Ce qu'il faut retenir

Hollywood est la destination canadienne en Floride la plus accessible, la plus culturellement familière, et la plus dominée par les condos. Le revers de cette accessibilité, ce sont des immeubles plus vieux, une exposition aux ouragans bien réelle, et le régime de location courte durée le plus opérationnellement rigoureux du sud de Broward.

3. Climat et saisonnalité

Hollywood présente un climat tropical de mousson. Les étés sont chauds, humides et pluvieux. Les hivers (saison des snowbirds) sont chauds et secs. L'Atlantique modère les extrêmes.

Source : Normales NOAA station Hollywood, FL, via U.S. Climate Data.

Haute saison : de la mi-novembre à la mi-avril. C'est la fenêtre snowbird québécoise et ontarienne. Le trafic sur le Broadwalk de Hollywood Beach, le taux d'occupation des motels, les prix dans les restaurants et la programmation des événements en français atteignent tous leur sommet durant cette période. CanadaFest, le plus grand festival annuel en langue française aux États-Unis, est présenté chaque année le dernier week-end de janvier sur le Broadwalk, entre Johnson Street et les rues environnantes (Fait vérifié, source : organisateurs de CanadaFest).

Basse saison : de mai à octobre. Chaleur, humidité, orages quotidiens en après-midi et risque d'ouragan repoussent la plupart des visiteurs du nord. La population locale prédomine. Les commerces orientés snowbirds réduisent leurs heures ou ferment complètement pendant plusieurs mois.

La saison des ouragans s'étend du 1er juin au 30 novembre. Le pic d'activité se situe de la mi-août à la fin septembre (Fait vérifié, source : NOAA Hurricane Climatology).

Exposition directe aux ouragans. Hollywood n'a pas subi de débarquement direct d'ouragan majeur au cours des deux dernières décennies, mais sa proximité avec le détroit de Floride l'expose à des dommages de vent par les tempêtes qui traversent la péninsule ou qui longent la côte. Les deux événements de référence pour les propriétaires actuels :

Ouragan Wilma (octobre 2005). Wilma a traversé la Floride du sud-ouest vers le nord-est et a apporté à Hollywood des conditions de catégorie 1 à catégorie 2 pendant environ cinq heures, avec des vents soutenus dans la fourchette de 80 à 100 mph. Trois maisons unifamiliales ont été sévèrement endommagées à Hollywood et 16 maisons mobiles ont été détruites dans les limites de la ville. Dans l'ensemble du comté de Broward, 5 111 logements ont été déclarés inhabitables, dont 2 800 condos et appartements (Fait vérifié, source : Évaluation post-Wilma du Florida DEP ; synthèse Wikipédia des données NOAA).

Ouragan Irma (septembre 2017). Le centre d'Irma est passé à l'ouest de Hollywood. Le siège social de la tribu Seminole à Hollywood a enregistré une lecture de vent soutenu de force ouragan de 76 mph. Les dommages dans Hollywood côtier se sont concentrés sur les revêtements de toit, les patios grillagés, les clôtures et les arbres, plutôt que sur des défaillances structurelles (Fait vérifié, source : rapport local post-Irma du National Weather Service Miami).

Mix de population saisonnière. La Ville de Hollywood ne publie pas de répartition formelle saisonnier-permanent. Opinion, à étiqueter explicitement : le corridor de Hollywood Beach (à l'est de l'Intracoastal) est fortement saisonnier, avec une occupation snowbird concentrée de novembre à avril. Les quartiers unifamiliaux à l'ouest de la I-95 sont à prédominance de résidents permanents à l'année. Hollywood Hills et Emerald Hills fonctionnent comme un marché résidentiel suburbain normal et ne présentent pas de profil saisonnier snowbird significatif.

4. Présence canadienne

Hollywood est ce qui se rapproche le plus d'une capitale canadienne-française en Floride. L'appellation Petit Québec (parfois Floribec) désigne dans l'usage populaire une bande qui longe l'Atlantique du sud de Hollywood (Broadwalk de Hollywood Beach entre Johnson Street et Sheridan Street), jusqu'à Hallandale Beach au sud et Dania Beach au nord.

Ancrage quantitatif. Statistique Canada ne publie pas de comptes d'émigration ville par ville vers la Floride. Le proxy vérifiable le plus proche provient des données de visiteurs à l'échelle de la Floride. La Floride a accueilli environ 2,9 millions de visiteurs canadiens en 2025, soit environ 2 % du total de 143,3 millions de visiteurs de l'État, une baisse de 15 % par rapport à 2024 (Fait vérifié, source : Visit Florida via CNN, avril 2026). La part de Hollywood dans ces Canadiens n'est pas mesurée séparément, mais l'inventaire hôtelier de la ville, son commerce francophone et la membriété du groupe Facebook Les Snowbirds de Québec en Floride (plus de 90 000 membres en 2025) confirment que Hollywood reçoit une part disproportionnée de visiteurs québécois par rapport à sa population.

Médias francophones sur place. Quatre publications francophones maintiennent des bureaux de rédaction à Hollywood (Fait vérifié, source : guide local Motel Richard's, article de fond du magazine The Walrus 2025) :

• Le Soleil de la Floride, un mensuel en circulation depuis 1983.

Carrefour Floride magazine et Journal de la Floride affilié, publiés en six numéros par saison snowbird (de novembre à avril), à environ 35 000 exemplaires par numéro.

• L'Écho Vacances.
• Quoi Faire en Floride.

Événement annuel en français. CanadaFest, présenté chaque année sur le Broadwalk pendant le dernier week-end de janvier, s'auto-désigne comme la plus grande fête francophone aux États-Unis. Environ 100 kiosques bordent un mille du Broadwalk durant le festival, représentant des banques canadiennes, le Consulat du Canada, des compagnies d'assurance, des journaux, des restaurants et des compagnies de voyages. La fréquentation estimée du festival sur le week-end est d'environ 150 000 visiteurs (Fait vérifié, source : organisateurs de CanadaFest).

Services francophones. Liste non exhaustive de commerces et services francophones établis de longue date à Hollywood ou dans le voisinage immédiat :

Banques. NatBank (filiale de la Banque Nationale du Canada avec deux succursales en Floride du Sud), Banque Royale du Canada (RBC Bank), et une présence Caisse Desjardins fonctionnent toutes près du corridor Hollywood/Hallandale.

Santé. Clinique Soleil à Hollywood opère comme une clinique de première ligne francophone, avec des affiliations hospitalières qui travaillent avec les dossiers de patients canadiens. La dentisterie francophone inclut le cabinet Manon Bourque. La clinique STAT et le CLSC du boulevard Hallandale offrent un accès médical supplémentaire en français dans le secteur immédiat.

Restaurants et alimentation. EZeat (restaurant tenu par des Canadiens sur le Broadwalk, ouvert en 2024, qui sert smoked meat de Montréal et poutine aux côtés de la cuisine américaine standard), Flanigan's (chaîne régionale prisée de la clientèle canadienne-française) et Le Frenchie Bar and Grill (Hallandale Beach, itération du Frenchie's historique qui était à l'origine sur Johnson Street).

Hébergement. Motel Richard's, Shell Motel, et un réseau de motels du milieu du XXe siècle le long de South Surf Road et Johnson Street qui ont historiquement servi la clientèle québécoise.

Note démographique. La communauté québécoise de Hollywood a atteint son apogée dans les années 1990. Depuis, plusieurs forces ont érodé la concentration : la hausse des coûts de stationnement et d'hébergement (le stationnement près du Broadwalk est passé d'environ 1 USD à environ 6 USD de l'heure), un réaménagement le long du Broadwalk qui a remplacé des motels de faible hauteur par des propriétés plus haut de gamme, et une transition générationnelle où les enfants bilingues de la première génération de snowbirds n'ont plus besoin des services en français pour fonctionner dans le secteur. La saison hivernale 2025-2026 a aussi vu une chute marquée des visiteurs québécois, certains hôteliers locaux rapportant des baisses de réservations canadiennes de 50 % par rapport à l'année précédente (Fourchette typique, source : reportage de CNN d'avril 2026 fondé sur des entrevues d'hôteliers ; les données précises de réservation ne sont pas publiées). Les institutions existent toujours. La densité est moindre qu'elle ne l'était. Opinion, à étiqueter comme telle : pour un acheteur canadien, ce constat n'est ni haussier ni baissier en soi. Il signifie que l'infrastructure culturelle demeure véritablement accessible, et il signifie que les prix n'ont pas été déformés à la hausse par une rareté tirée par les snowbirds, comme cela s'est produit pour les condos de Naples ou de Sarasota.

5. Marché immobilier

5a. Instantané actuel

Le marché de Hollywood au milieu de 2025 ressemble à ceci (Fait vérifié, sources : FL Realtors via PropertyShark T2 2025 ; données ville de Hollywood Redfin septembre 2025) :

• Maisons unifamiliales. Prix de vente médian d'environ 540 000 USD au T2 2025, essentiellement stable d'une année sur l'autre.

Condos. Prix de vente médian d'environ 255 000 USD au T2 2025, en baisse de 17,4 % d'une année sur l'autre. Cette forte baisse des condos reflète les pressions SB-4D et assurance abordées plus bas, et non une faiblesse de la demande pour Hollywood comme destination.

• Tous résidentiels. Prix de vente médian d'environ 460 000 USD au T2 2025 ; environ 480 000 USD en septembre 2025.
• Transactions. Environ 649 transactions au T2 2025, en baisse de 15 % d'une année sur l'autre.
• Jours sur le marché. Environ 85 à 91 jours en septembre 2025, en hausse par rapport aux normes de cycle antérieures.

Prix au pied carré. Environ 333 à 345 USD (médiane à l'échelle de la ville), avec une variance significative selon le sous-marché : les condos de plage présentent des prix au pied carré nettement plus élevés, les unifamiliales à l'ouest de la I-95 nettement plus bas.

5b. Tendances historiques

Fait vérifié, sources : Zillow Home Value Index (comté de Broward), données ville de Hollywood Redfin, données du conseil local FL Realtors.

10 ans (environ 2015 à 2025). Les prix des unifamiliales à Hollywood ont monté d'environ 90 à 110 %. C'est dans le voisinage du comté de Broward dans son ensemble.

• 5 ans (environ 2020 à 2025). Les prix des unifamiliales ont monté d'environ 35 à 45 %, l'essentiel concentré entre 2020 et 2022.
• 3 ans (environ 2022 à 2025). Prix des unifamiliales stables à légèrement négatifs. Prix des condos significativement négatifs.

5c. Chocs externes et comment lire les chiffres

Trois forces ont façonné les tendances immobilières de Hollywood au cours des six dernières années, et exigent un contexte explicite pour que toute comparaison de prix d'une année sur l'autre soit utile.

Boom de l'ère COVID (2020 à 2022). La Floride du Sud a absorbé une vague extraordinaire de migration interne en provenance du Nord-Est et du Midwest américains pendant la pandémie. Le comté de Broward et Hollywood y ont pleinement participé. Beaucoup des gains de prix de la période reflètent ce choc ponctuel de demande plutôt que des fondamentaux qui se prolongent en 2026.

Hausse des taux d'intérêt (2022 à 2024). Le taux directeur de la Réserve fédérale américaine est passé de presque zéro au début de 2022 à une fourchette de 5,25 à 5,50 % au milieu de 2023. Les taux hypothécaires pour acheteurs étrangers, qui se positionnent au-dessus des taux conventionnels, ont monté proportionnellement. Cela a comprimé le volume de transactions davantage que les prix affichés, et explique l'allongement des délais sur le marché visible dans les données de 2024 et 2025.

Crise d'assurance en Floride (2022 à aujourd'hui). Les primes d'assurance habitation en Floride ont augmenté fortement depuis 2022, sous l'effet des départs d'assureurs, de la hausse du coût de la réassurance et de réformes de la litigation. Hollywood, en tant que ville côtière HVHZ de Broward, se situe dans le haut de la courbe des primes. La crise d'assurance frappe les immeubles de condos doublement, parce que les polices-maîtres bâtiment font partie des cotisations HOA.

Régime d'inspection milestone SB-4D (2022 à aujourd'hui). Le Senate Bill 4-D de Floride, adopté en mai 2022 en réponse directe à l'effondrement des Champlain Towers à Surfside, exige des inspections structurelles milestone pour tout immeuble de copropriété ou coopérative de trois étages ou plus, à 30 ans à compter du certificat d'occupation (25 ans pour les immeubles à moins de trois milles de la côte). Hollywood à l'est de la I-95 se trouve à l'intérieur de la zone côtière de trois milles, donc le déclenchement à 25 ans s'applique. L'amendement de 2023 (SB 154) et la mise à jour HB 913 de 2025 ont affiné les échéanciers et la mécanique des études de réserves. À compter du 1er janvier 2025, les associations de copropriétaires assujetties aux exigences SIRS (Structural Integrity Reserve Study) ne peuvent plus renoncer ou réduire les réserves pour les neuf composantes structurelles couvertes par l'étude (Fait vérifié, source : Florida Statute 553.899 et Florida Building Code 8e édition).

Opinion, à étiqueter explicitement. Lire le graphique de prix sur 10 ans de Hollywood de manière isolée induit en erreur. Le marché unifamilial à l'ouest de la I-95 fonctionne plus ou moins normalement et suit le comté de Broward dans son ensemble. Le marché des condos à l'est de la I-95 est en train d'être recoté en temps réel par la pression conjointe de SB-4D, des hausses d'assurance et du dénouement du pic de demande COVID. Un condo qui s'est transigé à 320 000 USD en 2022 et qui se transige à 250 000 USD en 2025 n'est pas nécessairement une aubaine. C'est peut-être simplement un immeuble dont le véritable coût de possession était auparavant masqué par des réserves renoncées et qui devient maintenant visible.

5d. Lignes de fracture locales

Les frontières géographiques modifient brutalement le caractère des quartiers à Hollywood. Trois importent le plus.

L'Intracoastal Waterway. L'Intracoastal sépare Hollywood Beach (l'île-barrière) du reste de la ville. À l'est de l'Intracoastal : condos, motels, Broadwalk, front de mer. À l'ouest de l'Intracoastal : trame de rues floridienne traditionnelle, maisons ranch, infrastructure de banlieue.

Federal Highway / US-1. La US-1 court nord-sud parallèlement à la côte, à l'ouest de l'Intracoastal. Le corridor immédiatement autour de la US-1 (Federal Highway) est commercial et transitionnel. Les pâtés de maisons à l'est de la US-1, entre la US-1 et l'Intracoastal, contiennent Hollywood Lakes et d'autres quartiers établis. En se déplaçant à l'ouest de la US-1, les quartiers deviennent plus mixtes.

Interstate 95. La I-95 traverse Hollywood et constitue la ligne de fracture socio-économique la plus importante de la ville. À l'est de la I-95 : zones marchables établies, accès à la plage, centre-ville de Hollywood, Hollywood Lakes. À l'ouest de la I-95 : quartiers unifamiliaux de banlieue incluant Hollywood Hills, Emerald Hills, et les pâtés résidentiels plus vastes. Les revenus médians des ménages, les cotes des écoles et les valeurs immobilières moyennes varient substantiellement de part et d'autre de cette ligne.

5e. Quartiers à connaître

La courte liste suivante capte les quartiers les plus pertinents pour des acheteurs canadiens.

Hollywood Beach (Central Beach, South Central Beach, North Beach). L'île-barrière. Les condos et les motels dominent. C'est le cœur historique de la concentration canadienne-française. La majorité du parc de condos date des années 1960, 1970 et début 1980. L'exposition aux inspections milestone SB-4D est significative, et les frais HOA ont monté matériellement. Les prix médians de condos ici sont plus élevés que la médiane de la ville (qui est tirée vers le bas par les condos plus anciens à l'intérieur des terres), mais la variance est large.

Hollywood Lakes. Juste à l'ouest de l'Intracoastal entre la US-1 et le canal. Quartier historique avec des maisons de style Art déco et Mediterranean Revival, certaines en façade de lac, d'autres en façade de canal. Les maisons unifamiliales prédominent. Les valeurs immobilières médianes sont plus élevées que la médiane de la ville de Hollywood. South Broward High School est l'école secondaire publique locale.

Emerald Hills. À l'ouest de la I-95, organisé autour du parcours de golf Emerald Hills (classé numéro un dans le sud de la Floride par USGA selon le marketing du quartier). Lots plus grands, maisons du milieu des années 1970 avec quelques maisons modernes haut de gamme plus récentes intercalées. Orienté familial. Valeurs immobilières médianes parmi les plus élevées de la ville de Hollywood.

Hollywood Hills. À l'ouest de la I-95, au nord d'Emerald Hills. Quartier unifamilial de banlieue, orienté familial, multiples parcs. Hollywood Hills Elementary est bien cotée.

Royal Poinciana et Parkside. Quartiers adjacents au centre-ville, juste au nord de Young Circle (l'ArtsPark). Mélange de maisons unifamiliales et d'immeubles à appartements de faible hauteur. Marchable jusqu'aux restaurants du centre-ville de Hollywood et au Cinema Paradiso.

Beverly Park et Boulevard Heights. Quartiers plus petits et plus anciens de maisons ranch du milieu du XXe siècle. Plus abordables que les Lakes, les Hills ou Emerald Hills. Forte présence de restaurants et d'épiceries latino-américains.

Washington Park et Liberia. Quartiers historiques à prédominance noire de l'ouest central de Hollywood. Prix médians plus bas que dans le reste de la ville. Un intérêt récent des investisseurs est visible sous forme d'activité de réhabilitation.

Hillcrest et West Lake Village. Côté ouest de la ville. Hillcrest contient un mélange de condos et d'unités de country club. West Lake Village est un ensemble fermé de maisons en rangée et d'unifamiliales avec aménités partagées.

5f. Mentions spéciales

Inventaire de condos SB-4D. Hollywood, comme Hallandale Beach, Sunny Isles et Pompano Beach, est l'une des villes de Floride les plus touchées par les inspections milestone SB-4D, en raison de la concentration d'immeubles de condos construits dans les années 1970. Plusieurs tours de Hollywood Beach ont été bâties avec un recouvrement de béton minimal sur l'acier d'armature (aussi peu que 3/4 de pouce au lieu des 2 pouces exigés par le code actuel), ce qui accélère la corrosion induite par les chlorures en conditions océaniques. Les immeubles de plus de 25 ans à moins de trois milles de la côte (ce qui couvre l'essentiel de Hollywood à l'est de la I-95) ont déjà passé le seuil de déclenchement SB-4D et devraient avoir complété ou être en train de compléter les inspections milestone et les SIRS. Les acheteurs doivent demander et lire ces rapports avant de rédiger une offre. Voir notre guide compagnon sur les inspections milestone SB-4D : Inspections jalon SB-4D condos.

Statut HVHZ. L'ensemble de la ville de Hollywood, comme tout Broward et Miami-Dade, est en zone High Velocity Hurricane Zone (HVHZ) au sens du Florida Building Code (Fait vérifié, source : Florida Building Code 8e édition, Section 1620 ; vitesse de vent de conception 170 mph pour les bâtiments de catégorie de risque II dans Broward).

Communautés 55 ans et plus. Hollywood n'a pas la même concentration de grandes communautés à restriction d'âge que Sarasota ou Naples, mais plusieurs immeubles de condos (notamment à Hillcrest et le long de Washington Street) fonctionnent sous restrictions HOPA (Housing for Older Persons Act) 55 ans et plus. Les acheteurs doivent vérifier les restrictions d'âge à l'avance.

6. Coût total de possession

Cette section présente un exemple chiffré pour un acheteur canadien non-résident d'une propriété médiane à Hollywood. L'exemple suppose pas d'exemption homestead (les Canadiens non-résidents y sont inéligibles) et pas de plafond Save Our Homes de 3 % (même raison).

6a. Exemple chiffré : maison unifamiliale médiane

Hypothèses :

• Prix d'achat : 540 000 USD

Valeur évaluée (année 1, non-homestead) : environ 540 000 USD (l'évaluation non-homestead de Floride reflète généralement la valeur marchande à l'acquisition ; les hausses annuelles subséquentes sont plafonnées à 10 % par le plafond non-homestead prévu à l'article VII, section 4(d)(8) de la Constitution floridienne)

Taux de millage total : environ 21,0 mills (ville de Hollywood 8,0132 + comté de Broward opérationnel 5,6658 + commission scolaire Broward environ 6,0 + districts spéciaux environ 1,2). Fait vérifié pour les portions ville et comté ; les chiffres scolaires et de districts sont des estimations de fourchette typique

• Taux d'imposition effectif : environ 1,1 % de la valeur évaluée

Équivalent CAD (à environ 1 USD = 1,37 CAD en mai 2026) : environ 30 000 à 47 000 CAD par année.

6a-bis. Exemple chiffré : condo médian (Hollywood Beach, immeuble plus ancien)

Hypothèses :

• Prix d'achat : 255 000 USD
• Valeur évaluée année 1 : environ 255 000 USD

Frais HOA : Fourchette typique 700 à 1 500 USD par mois après SB-4D (Fait vérifié pour la fourchette générale, source : rapports d'associations de copropriétaires en Floride et inscriptions Redfin)

Exposition à cotisation spéciale : 5 000 à 150 000 USD par unité pour les immeubles qui entrent en phase 2 SB-4D (Fourchette typique, source : rapports 2025-2026 de spécialistes du droit des copropriétés en Floride)

Équivalent CAD : environ 21 600 à 39 000 CAD.

6b. Emplacement de la calculatrice

La calculatrice interactive de taxe foncière intégrée à la section 6a ci-dessus accepte le prix d'achat, le type de propriété (unifamiliale / condo / maison en rangée), le statut de résidence (résident FL avec homestead / Canadien non-résident), la zone d'inondation et l'année de construction lorsque pertinent. Les valeurs présentées dans le tableau ci-dessus sont les données utilisées par la calculatrice pour cette ville.

Données pour la calculatrice (Fait vérifié, source : Budget adopté FY2025 de la Ville de Hollywood ; adoption du millage BOCC FY2026 du comté de Broward ; FL Department of Revenue) :

• Millage total ville de Hollywood FY2025 : 8,0132 mills (opérationnel 7,4479 + service de dette voté 0,5653)
• Millage opérationnel comté de Broward FY2026 : 5,6658 mills
• Millage commission scolaire Broward : environ 6,0 mills (Fourchette typique, varie selon l'année d'adoption)
• Districts spéciaux (South Broward Hospital District, gestion de l'eau, etc.) : environ 1,2 à 1,5 mills
• Millage combiné total indicatif Hollywood : environ 20,5 à 22,0 mills
• Ratio valeur évaluée sur valeur marchande (1re année non-homestead) : environ 0,95 à 1,00

6c. Exemption homestead et Save Our Homes

Les calculs ci-dessus supposent un acheteur canadien non-résident qui ne se qualifie pas pour l'exemption homestead de Floride (qui vaut environ 50 000 USD de réduction de valeur évaluée pour les résidents principaux) et qui n'est pas protégé par le plafond annuel d'évaluation Save Our Homes de 3 % (qui ne s'applique qu'aux propriétés homesteaded). Un acheteur non-résident est aussi assujetti au plafond non-homestead, qui limite les hausses annuelles de valeur évaluée à 10 % (plutôt que 3 %) et qui se réinitialise au transfert. Voir nos guides compagnons : Exonération Homestead Floride et Save Our Homes, plafond annuel 3 %.

7. Risques physiques

Risque d'ouragan

Hollywood se situe dans une portion de la côte floridienne qui n'a pas vu de débarquement direct d'ouragan majeur (catégorie 3 ou plus) au cours des dernières décennies, mais qui a été frôlée par plusieurs tempêtes significatives.

Catégorie maximale enregistrée à proximité de Hollywood : Conditions de catégorie 2 lors de l'ouragan Wilma (octobre 2005), avec des vents soutenus dans la fourchette 80 à 100 mph pendant environ cinq heures (Fait vérifié, source : évaluation Wilma du Florida DEP, NOAA).

Impact significatif le plus récent : Ouragan Irma (septembre 2017), vents soutenus de catégorie 1 localement, dommages structurels limités aux revêtements de toit, aux clôtures et aux arbres (Fait vérifié, source : rapport post-Irma du NWS Miami).

• Vitesse de vent de conception HVHZ (Broward catégorie de risque II) : 170 mph (Fait vérifié, source : Florida Building Code 8e édition, Section 1620.2).

Onde de tempête et zones d'inondation

Les cartes FEMA Flood Insurance Rate Maps (FIRMs) mises à jour le 31 juillet 2024 régissent les classifications de risque d'inondation de Hollywood.

• Plus de 11 000 propriétés de Hollywood sont à l'intérieur de la Special Flood Hazard Area (SFHA) selon les cartes de 2024.

Environ 2 115 propriétés de Hollywood ont été retirées de la SFHA à assurance obligatoire dans la mise à jour de 2024, bien que l'assurance inondation demeure recommandée pour ces propriétés.

• Hollywood Beach (l'île-barrière) et les pâtés est adjacents à l'Intracoastal contiennent des concentrations significatives de parcelles en zones AE et VE.

Hollywood participe au National Flood Insurance Program (NFIP) et est cotée classe 6 dans le Community Rating System (CRS), ce qui procure un rabais sur les primes d'assurance inondation pour les polices participantes (Fait vérifié, source : page de gestion de plaine inondable de la Ville de Hollywood).

Fourchettes typiques de primes d'assurance inondation NFIP pour une unifamiliale à Hollywood :

• Hors SFHA (risque préférentiel) : environ 600 à 1 200 USD par année
• Zone AE : environ 1 500 à 4 000 USD par année

Zone VE (zone côtière de haut risque) : environ 4 000 à 8 000 USD par année (Fourchette typique, source : tables de tarifs NFIP et soumissions de courtiers en assurance de Floride du Sud)

HVHZ et inventaire pré-FBC

Tout Hollywood, comme tout le comté de Broward, est en zone HVHZ. Les constructions neuves et les rénovations substantielles doivent respecter les exigences HVHZ de charge de vent et d'impact (Fait vérifié, source : Florida Building Code 8e édition, Section 1620).

Part approximative du parc résidentiel de Hollywood construit avant le Florida Building Code de 2002 : majoritaire. L'année médiane de construction résidentielle à Hollywood est 1969 (Fait vérifié, source : caractéristiques du logement du U.S. Census via Point2Homes). Les maisons pré-FBC portent un risque d'ouragan et des primes d'assurance matériellement plus élevés, indépendamment du matériau de construction. Le corridor de Hollywood Beach contient spécifiquement un inventaire significatif de tours de béton de moyenne hauteur des années 1960, 1970 et 1980.

Affaissements et dolines

Le risque de doline à Hollywood est faible. L'activité de dolines est concentrée dans le centre de la Floride (le corridor riche en karst qui va de Tampa à Ocala). La géologie du sud de la Floride est dominée par le calcaire de Miami et les dépôts côtiers non consolidés, qui produisent des modes de défaillance différents (subsidence, abaissement de nappe), mais rarement l'effondrement soudain en doline.

8. Investissement locatif

Locations courte durée (STR, moins de 30 jours)

Hollywood autorise les locations vacances courte durée, mais applique l'un des régimes les plus opérationnellement rigoureux du sud de Broward. La loi qui le régit est le chapitre 119 du Code des règlements municipaux de Hollywood, mis à jour en 2020 et 2021.

Réponse aux six questions :

Hollywood interdit-elle, restreint-elle ou autorise-t-elle les STR ? Autorise, avec encadrement strict. Hollywood permet explicitement les STR dans tout district de zonage qui autorise un usage résidentiel, à condition que le propriétaire obtienne une licence de location vacances de la ville, se conforme aux normes d'inspection et d'opération, et remette toutes les taxes applicables.

Existe-t-il une licence STR municipale obligatoire, et quel en est le coût ? Oui. Licence de location vacances émise sous le chapitre 119. Structure des frais : 850 USD pour les unités non occupées par le propriétaire (première licence), 550 USD pour le renouvellement, et 100 USD pour les unités occupées par le propriétaire (initial et renouvellement). La licence doit être obtenue avant inscription sur Airbnb, VRBO, Booking.com ou toute autre plateforme, et le numéro de licence de la ville doit apparaître dans chaque annonce. La licence de location vacances de Hollywood s'ajoute à la licence DBPR de l'État de Floride Transient Public Lodging Establishment, au certificat d'enregistrement auprès du Florida Department of Revenue et aux Business Tax Receipts du comté de Broward et de la Ville de Hollywood (Fait vérifié, source : Code de Hollywood chapitre 119 ; demande de licence de location vacances de la Ville de Hollywood).

Y a-t-il des limites par quartier ou de zonage ? Pas d'interdiction de quartier en tant que telle. Toutefois, plusieurs exigences opérationnelles fonctionnent comme des restrictions effectives : chaque propriété doit avoir un dispositif de détection de bruit installé (règlement de 2021), chaque propriété doit avoir un représentant responsable qui peut répondre sur place dans les 60 minutes suivant toute plainte, et les propriétés à moins de 1 000 pieds de toute école, arrêt d'autobus scolaire, garderie, parc ou terrain de jeu requièrent une vérification des antécédents de tous les occupants adultes (Fait vérifié, source : Code de Hollywood chapitre 119, §119.11 et §119.20).

Taxe de développement touristique (TDT) du comté de Broward : 6 % des frais totaux de location pour les séjours de six mois ou moins. Remise directement au comté de Broward (et non via l'État). Airbnb collecte et remet pour le compte des hôtes pour les réservations faites via la plateforme Airbnb ; les hôtes VRBO/Booking.com doivent généralement s'enregistrer et remettre eux-mêmes (Fait vérifié, source : Records, Taxes and Treasury Division du comté de Broward ; page taxes FL d'Airbnb).

Taxe de vente d'État de Floride sur les locations transitoires (6 %) plus surtaxe discrétionnaire de Broward (1 %) : 7 % total de taxe transitoire au niveau de l'État. Airbnb collecte et remet pour le compte des hôtes sur sa plateforme. Les autres plateformes et les réservations directes exigent que l'hôte s'enregistre auprès du Florida Department of Revenue, dépose le formulaire DR-15 et remette la taxe (Fait vérifié, source : Florida Department of Revenue, Form DR-15TDT, édition de mars 2025).

Les HOA et associations de copropriétaires imposent-elles des restrictions STR supplémentaires ? Oui, fréquemment, et plus strictes que la ville. Beaucoup d'associations de copropriétaires de Hollywood Beach interdisent les locations de moins de 30 jours, 90 jours, voire six mois au niveau de l'immeuble, indépendamment de ce que la loi municipale ou du comté autorise. La restriction HOA lie le propriétaire contractuellement. Toujours vérifier la déclaration de copropriété avant d'acheter avec une intention STR.

Charge fiscale combinée totale sur les réservations STR de Hollywood : 13 % (6 % taxe transitoire d'État de Floride + 1 % surtaxe discrétionnaire Broward + 6 % taxe de développement touristique Broward) (Fait vérifié, source : Florida DOR DR-15TDT, page TDT Broward County, directives STR Ville de Hollywood).

Date de la dernière vérification de la licence STR : 15 mai 2026. Les règles STR changent fréquemment. Confirmer avec la Code Compliance Division de la Ville de Hollywood (2600 Hollywood Boulevard, 3e étage) avant de s'appuyer sur cette section pour une décision d'achat ou de location active.

Locations longue durée (LTR, 30 jours ou plus)

Les locations longue durée à Hollywood sont régies par le droit locatif standard de Floride (Florida Statutes chapitre 83), plus des exigences minimales d'enregistrement municipal. Aucune licence de location vacances n'est requise pour les séjours de 30 jours ou plus. Aucune taxe de location transitoire ne s'applique aux vrais baux de plus de six mois (à condition qu'un bail signé soit exécuté avant l'occupation).

Rendements bruts typiques (LTR) :

• Condo de Hollywood Beach : 4 à 6 % brut du prix d'achat (Fourchette typique)
• Unifamiliale à l'ouest de la I-95 : 5 à 7 % brut du prix d'achat (Fourchette typique)

Les rendements nets après taxes foncières, assurance, HOA, vacance et gestion sont matériellement plus bas. Les investisseurs devraient modéliser de manière conservatrice dans l'environnement actuel d'assurance et de HOA.

Demande saisonnière versus annuelle. Le corridor à l'est de la I-95 soutient une demande saisonnière (novembre à avril) très forte en provenance du Québec, de l'Ontario, du Nord-Est et du Midwest américains. Les mêmes unités se louent moins facilement à l'année, parce que les locataires annuels préfèrent généralement des emplacements avec des aménités locales à l'année plutôt qu'avec une infrastructure saisonnière.

9. Vie quotidienne

9a. Santé

Hôpitaux. Memorial Regional Hospital (opéré par Memorial Healthcare System) est l'hôpital principal de soins aigus de Hollywood, situé sur Johnson Street dans le centre de Hollywood. Memorial Regional South (Hallandale) et Memorial Hospital West (Pembroke Pines) desservent la région élargie. Joe DiMaggio Children's Hospital, situé sur le campus de Memorial Regional, dessert les cas pédiatriques. Aventura Hospital and Medical Center est à environ 8 milles au sud pour les résidents du sud de Hollywood.

Soins urgents versus salle d'urgence. Plusieurs cliniques de soins urgents fonctionnent le long de la US-1, du boulevard Hollywood et de Sheridan Street, incluant MD Now, AFC Urgent Care et CareSpot. Les soins urgents conviennent aux conditions non engageant le pronostic vital, et sont matériellement moins chers qu'une visite à l'urgence pour les visiteurs canadiens sans assurance santé américaine.

Soignants bilingues. Clinique Soleil fonctionne comme une clinique de soins de première ligne francophone. Plusieurs médecins de famille et dentistes francophones exercent dans le secteur Hollywood et Hallandale Beach ; Le Soleil de la Floride publie un répertoire chaque saison. Aventura et North Miami Beach, immédiatement au sud, contiennent aussi une concentration de praticiens francophones.

9b. Banques canadiennes

• RBC Bank (États-Unis) et Banque Royale du Canada. Succursales dans le secteur Hollywood et Hallandale Beach ; produits bancaires transfrontaliers disponibles.
• TD Bank. Succursales à Hollywood, Hallandale et Aventura.

BMO Bank N.A. (anciennement BMO Bank N.A.). Présence en Floride en croissance après l'acquisition de Bank of the West en 2023 ; plusieurs succursales à Broward.

Banque Nationale du Canada (NatBank). Deux succursales en Floride du Sud opérées par la filiale américaine de la Banque Nationale, historiquement la présence bancaire américaine la plus accueillante pour les Canadiens-français.

Desjardins (Desjardins Bank). Succursales à Hallandale et à d'autres emplacements en Floride du Sud ; seule coopérative dont le siège est au Québec à avoir des succursales bancaires aux États-Unis.

9c. Marchabilité

La marchabilité de Hollywood dépend fortement de la géographie. Les quartiers les plus marchables sont Parkside, Royal Poinciana et Lawn Acres, plus le corridor du Broadwalk de Hollywood Beach lui-même, qui est sans automobile sur 2,5 milles. La ville dans son ensemble se classe comme Somewhat Walkable sur WalkScore (Fourchette typique : environ 60 à 65 médiane à l'échelle de la ville ; les sous-marchés varient largement). Les quartiers unifamiliaux à l'ouest de la I-95 (Hollywood Hills, Emerald Hills, Beverly Park) sont dépendants de l'auto selon le schéma typique de banlieue floridienne.

9d. Accès depuis le Canada

L'emplacement de Hollywood, entre l'aéroport international Fort Lauderdale-Hollywood (FLL) immédiatement au nord et l'aéroport international de Miami (MIA) au sud, lui procure un accès aérien canadien direct supérieur à toute autre ville de Floride.

Aéroport principal : Fort Lauderdale-Hollywood International Airport (FLL).

• Code IATA : FLL
• Distance du centre de Hollywood : environ 5 à 8 milles
• Temps de route typique vers le centre de Hollywood : 10 à 20 minutes selon la circulation et le quartier de destination

Vols directs depuis et vers le Canada : Air Canada (60 vols sans escale par semaine depuis/vers YYZ ; service vers YUL, YOW, YVR), Air Canada Rouge, Air Transat (YUL, YYZ), WestJet (YYZ, autres routes saisonnières), Porter Airlines (YYZ Pearson et YTZ Billy Bishop ; YHM Hamilton), Flair Airlines (transporteur à bas coût, YYZ)

Fréquence hebdomadaire approximative sans escale YYZ-FLL (saison hivernale) : 119 vols par semaine répartis entre Air Canada, Air Transat, WestJet, Porter et Flair (Fait vérifié, source : horaires Skyscanner / Google Flights, mai 2026)

Aéroport alternatif : Miami International Airport (MIA).

• Code IATA : MIA
• Distance du centre de Hollywood : environ 20 à 25 milles au sud
• Temps de route typique : 30 à 45 minutes selon la circulation

Statut de plaque tournante : plaque tournante internationale majeure avec la plus haute concentration de vols long-courriers internationaux en Floride ; Air Canada, Air Transat et WestJet exploitent tous des vols vers MIA depuis les grandes villes canadiennes

Aéroport alternatif : Palm Beach International (PBI).

• Code IATA : PBI
• Distance du centre de Hollywood : environ 50 milles au nord
• Temps de route typique : 50 à 75 minutes
• Vols directs vers le Canada : Air Canada, WestJet, Air Transat avec service saisonnier depuis YYZ, YUL et YOW

9e. Autoroutes majeures et accès régional

• Interstate 95. Court nord-sud à travers Hollywood ; principale artère de navette et régionale. Échangeurs à Hollywood Boulevard, Sheridan Street et Stirling Road.
• Florida's Turnpike (Homestead Extension). Court nord-sud à l'ouest de la I-95 ; alternative à péage au corridor I-95.
• US-1 / Federal Highway. Court nord-sud parallèlement à la côte ; corridor commercial.
• Interstate 595. Court est-ouest au nord de Hollywood à travers Fort Lauderdale, reliant la I-95 à la I-75 et aux banlieues ouest.

Transport en commun. Broward County Transit (BCT) opère un service d'autobus à travers Hollywood. Le train de banlieue Tri-Rail dispose d'une gare à Hollywood sur le corridor I-95, avec service vers le nord jusqu'à West Palm Beach et vers le sud jusqu'à Miami. Le train à grande vitesse Brightline ne s'arrête pas directement à Hollywood ; les gares Brightline d'Aventura et de Fort Lauderdale sont les options les plus proches.

10. Pièges spécifiques à la ville

Ce qui suit représente des erreurs concrètes et coûteuses spécifiques à Hollywood. Chacune est appariée à l'ordre de grandeur de l'exposition.

Acheter un condo de plus de 25 ans à Hollywood Beach sans lire le rapport d'inspection milestone et l'étude de réserves SIRS. Beaucoup de ces immeubles font face à des cotisations spéciales dans la fourchette de 5 000 USD à 150 000 USD par unité pour des réparations structurelles. Le vendeur est tenu de fournir ces documents en vertu de la loi floridienne à compter du 1er janvier 2025. S'ils sont indisponibles, passer son chemin. Exposition : une année complète de coût de possession, voire davantage, dans une seule cotisation.

Présumer que les règles STR de Fort Lauderdale s'appliquent à Hollywood. Elles ne s'appliquent pas. Hollywood a son propre chapitre 119, sa propre grille de frais de licence, sa propre règle de réponse en 60 minutes et sa propre exigence de dispositif de détection de bruit. Opérer sans la licence municipale constitue une violation par jour. Exposition : amendes plus suspension ou révocation de licence.

Sous-estimer le budget d'assurance de Hollywood de 30 à 50 % par rapport à une soumission canadienne. L'assurance en Floride est structurellement plus élevée depuis 2022. Un acheteur canadien qui planifie en présumant que l'assurance habitation à Hollywood ressemblera à de l'assurance habitation au Québec ou en Ontario se trompera d'un facteur de trois à cinq.

Acheter un condo de plage avec des frais HOA mensuels faibles dans un immeuble d'avant 2000. Soit l'immeuble dispose d'un compte de réserves remarquablement bien doté (rare pour l'époque), soit l'association renonce aux réserves et les faibles frais sont le canari dans la mine. Renoncer aux réserves pour des composantes structurelles n'est plus légal à compter du 1er janvier 2025 (SB-4D / SIRS). Les frais bas dans les vieux immeubles sont maintenant suspects par défaut.

Confondre la frontière entre Hollywood, Hallandale Beach et Dania Beach. Ces trois villes forment un tissu urbain continu, mais ont trois règlements de location vacances différents, trois taux de millage différents et trois codes municipaux différents. Toujours confirmer la ville réelle de la parcelle via l'évaluateur foncier du comté de Broward avant de s'appuyer sur quelque règle que ce soit.

Ne pas tenir compte de la réinitialisation du plafond non-homestead au transfert. Lorsqu'une propriété non-homestead change de mains, sa valeur évaluée se réinitialise à la valeur marchande au moment de la vente. Un acheteur canadien qui regarde le compte de taxes précédent du vendeur (plafonné à 10 % d'augmentation annuelle sur les années où le vendeur a détenu la propriété) regarde un chiffre qui ne s'appliquera pas à lui. La première facture de taxes foncières du nouveau propriétaire sera probablement matériellement plus élevée que la dernière facture du vendeur.

Acheter une unité à Hollywood Beach en présumant que vous pouvez la louer à la nuit à des snowbirds québécois. L'association de copropriétaires peut interdire les locations de moins de 30, 90 ou 180 jours indépendamment de la loi municipale. Lire la déclaration d'abord.

Ignorer la construction pré-Florida Building Code. L'année médiane de construction à Hollywood est 1969. Un ranch unifamilial de 1965 à Boulevard Heights peut être charmant et abordable ; il peut aussi avoir une toiture d'origine de 1965, une plomberie de 1965, pas de fenêtres à impact, et pas d'attache structurelle continue à la fondation. La tarification d'assurance ouragan reflète cela. Les soumissions d'assurance sur des maisons pré-FBC peuvent être trois à cinq fois plus élevées que sur des maisons post-2002 de valeur équivalente.

11. Boîte à outils du propriétaire

Permis et travaux. Division du bâtiment de la Ville de Hollywood, 2600 Hollywood Boulevard, 3e étage. Le portail de permis en ligne se trouve à hollywoodfl.org. La plupart des rénovations (électricité, plomberie, toiture, structure, piscines) exigent un permis. Délai d'approbation typique pour les permis résidentiels de routine : 2 à 6 semaines. Les travaux non permettés (souvent découverts à la vente) entraînent des frais de permis doublés pour la permission après-coup (Fait vérifié, source : Code de Hollywood chapitre 119, §119.15(C)(D)).

Taxes foncières. Évaluateur foncier du comté de Broward (bcpa.net) qui détermine la valeur évaluée ; Tax Collector du comté de Broward (browardtax.org) qui émet les factures et perçoit le paiement. Calendrier annuel de la Floride : factures de taxes envoyées au début novembre, avec grille de rabais de 4 % si payée en novembre, 3 % en décembre, 2 % en janvier, 1 % en février, montant complet en mars, en défaut le 1er avril. Avis TRIM (Truth in Millage) envoyés chaque août avant la facture.

Code enforcement. Code Compliance de Hollywood, 954-967-4357. Signalement de violation en ligne via le site Internet de la ville. Les violations actives sur une propriété sont des dossiers publics.

Services publics. La Ville de Hollywood exploite directement l'eau et les égouts. La collecte des ordures est exploitée par la ville via contrat. Nouveaux comptes de services publics : Utility Billing de la Ville de Hollywood, 954-921-3938. Électricité : Florida Power and Light (FPL).

Préparation aux ouragans. Ligne d'urgence ouragan de la gestion des urgences du comté de Broward : 954-831-4000 (ou composer le 311). Les cartes de zones d'évacuation spécifiques à Hollywood sont publiées sur le site du comté de Broward. La Ville de Hollywood publie un guide annuel de préparation à la saison des ouragans. Les sites de distribution de sacs de sable sont annoncés avant les menaces d'ouragan déclarées.

Numéros d'urgence.

• Urgence : 911
• Police de Hollywood non urgence : 954-764-4357
• Ligne d'information 311 du comté de Broward
• Salle d'urgence Memorial Regional Hospital : 954-987-2000

12. Pour aller plus loin

Pour les enjeux transfrontaliers spécifiques aux Canadiens, voir nos guides compagnons :

FIRPTA : la retenue de 15 % quand un Canadien vend un bien immobilier en Floride : FIRPTA : retenue de 15 % à la vente d'immobilier US par étrangers

• Exemption homestead et raison pour laquelle les Canadiens non-résidents ne s'y qualifient pas : Exonération Homestead Floride
• Plafond d'évaluation Save Our Homes de 3 % : Save Our Homes : plafond annuel 3 %
• Inspections milestone SB-4D expliquées : Inspections jalon SB-4D condos

Côte Est versus Côte Ouest versus Centre de la Floride pour les Canadiens : Côte est, côte ouest, centre Floride : les 3 zones pour Canadiens

• Comment choisir une ville en Floride : Choisir une ville en Floride : parcours en 7 étapes

Équipe éditoriale et avis essentiel