Prorations à la fermeture en Floride — taxes foncières, HOA, insurance

Property taxes : payés en arrérages

En Floride, l'année fiscale court du 1er janvier au 31 décembre. Les taxes pour 2025 sont calculées en septembre 2025, facturées en novembre 2025, et dues au plus tard le 31 mars 2026. Donc à un closing en juillet 2025, les taxes 2025 ne sont pas encore connues exactement.

Méthode de calcul

• La title company prend les taxes payées en 2024 (millage rate × assessed value 2024).
• Calcule le prorata du 1er janvier 2025 jusqu'au jour du closing.
• Crédite cette somme à l'acheteur (qui paiera la facture 2025 complète en novembre).

Exemple

Closing 1er juillet 2025, taxes 2024 = 6 600 $ :

• Période de propriété du vendeur en 2025 : 1er janvier au 30 juin = 181 jours.
• Proration : 181/365 × 6 600 = 3 273 $.
• Le vendeur crédite 3 273 $ à l'acheteur au closing.
• L'acheteur paie la facture entière 2025 en novembre 2025.

Risque

Si les taxes 2025 augmentent significativement (ré-évaluation post-vente, perte du Save Our Homes cap), l'acheteur paiera plus que ce qui a été crédité. Demander un tax proration adjustment en cas d'écart connu.

HOA / condo : payés à l'avance

HOA et condo dues sont généralement payées d'avance (mensuel ou trimestriel pré-payé).

Exemple

Closing 15 juillet 2025, condo dues 600 $/mois payées au 1er juillet :

• Le vendeur a payé 600 $ pour juillet entier.
• Sa propriété cesse le 14 juillet inclus = 14 jours.
• Acheteur possède du 15 au 31 juillet = 17 jours.
• L'acheteur crédite au vendeur : 17/31 × 600 = 329 $.

Insurance et utilities

Hazard insurance

L'acheteur souscrit une nouvelle police à compter du closing — généralement pas de proration de l'ancienne police. Le vendeur peut récupérer le solde non-utilisé directement de son assureur.

Exception : si le contrat précise policy assumption, l'acheteur prend la police existante et crédite le vendeur du solde de prime non utilisée.

Flood insurance NFIP

Les polices NFIP sont parfois transférables au nouvel acheteur si toujours valides. Vérifier avec l'assureur. Proration applicable si transfert.

Utilities

• Électricité (FPL, Duke) : final reading le jour du closing. Vendeur ferme son compte. Acheteur ouvre nouveau compte.
• Eau : idem.
• Gaz : idem.
• Internet, câble : transfert ou résiliation par le vendeur.

Pas de proration au Settlement Statement — chacun paie sa consommation directement à l'utility company.

Méthode de calcul

Deux méthodes courantes en FL :

365 jours (méthode standard)

Diviser le coût annuel par 365, multiplier par les jours.

360 jours (« banker's year »)

Diviser par 360, multiplier par les jours. Utilisée historiquement par les title companies, encore courante.

L'écart entre les deux méthodes est minime sur 1 année. Le contrat FAR/BAR ne précise pas, donc la title company utilise sa convention par défaut.

Disputes courantes

• Estimation des taxes 2025 incorrecte alors que le vendeur perd un Homestead exemption. L'acheteur peut demander une proration sur la base estimée corrigée plutôt que les taxes 2024 réelles. À négocier dans le contrat ou par addendum.
• HOA fees augmentés entre signature et closing. Proration sur le nouveau montant ou l'ancien ?
• Special assessment annoncé après signature mais avant closing : qui paie ? Selon contrat, mais si le vendeur connaissait avant signature et n'a pas divulgué, recours possible.
• Estoppel letter du HOA différente du quote initial. Vérifier au closing.