Frais de fermeture en Floride côté acheteur — décomposition complète

Frais de prêt (si financement)

• Origination fee : 0,5–1,5 % du prêt. Très négociable. Foreign national typique 1 %.
• Discount points : 1 point = 1 % du prêt payé d'avance pour réduire le taux. Optionnel.
• Application fee : 0–500 $.
• Underwriting fee : 0–1 200 $.
• Appraisal fee : 400–800 $.
• Credit report fee : 30–75 $.
• Tax service fee : 50–100 $.
• Flood determination : 15–30 $.

Total typique foreign national sur prêt 350 000 $ : 4 500 à 8 500 $.

Title et settlement

• Owner's title insurance : ≈ 0,5 % du prix (réglementé FL). Sur 500 K = 2 575 $.
• Lender's title insurance : ≈ 25 $ supplément si simultaneous issue.
• Title search fee : 150–400 $.
• Settlement / closing fee : 300–800 $.
• Doc prep fee : 50–200 $.
• Recording fees : 50–150 $ pour le deed et le mortgage.
• Wire fee : 25–50 $.

Total typique : 3 200 à 4 200 $.

Taxes gouvernementales

• Documentary stamps tax sur deed : 0,70 % du prix d'achat partout en FL sauf Miami-Dade (0,60 %).
• Documentary stamps tax sur mortgage : 0,35 % du montant du prêt.
• Intangible tax sur mortgage : 0,002 % (= 2 mills par dollar) du montant du prêt.

Sur 500 K cash, doc stamps deed = 3 500 $ (ou 3 000 $ en Miami-Dade). Sur prêt 350 K, doc stamps mortgage = 1 225 $, intangible = 700 $. Total taxes typique : 3 500 à 5 500 $ selon situation.

Prepaids et escrow

Le prêteur exige typiquement à la fermeture :

• Premier paiement annuel d'assurance habitation : 2 800–8 000 $ selon zone et propriété.
• 2–3 mois de réserve d'assurance en escrow.
• Property taxes prepaid du jour de fermeture à la fin de l'année fiscale FL (qui finit le 31 mars).
• 2–3 mois de réserve de taxes en escrow.
• Intérêt prorata du jour du closing à la fin du mois (jusqu'au premier paiement mensuel).
• Premier paiement flood insurance si requis : 700–4 000 $ selon zone.

Total prepaids et escrow typique : 4 000 à 12 000 $.

Inspection et survey

• General home inspection : 350–700 $.
• 4-Point inspection : 75–200 $.
• Wind mitigation inspection : 100–200 $.
• WDO / termite inspection : 75–150 $.
• Mold inspection (si commandée) : 200–600 $.
• Pool inspection (si applicable) : 150–250 $.
• Septic / well inspection (si applicable) : 200–400 $.
• Survey (si commandé) : 350–600 $.

Total typique : 750 à 2 100 $ selon nombre d'inspections.

HOA et condo

Frais récurrents prepaid au closing si HOA / condo :

• HOA / condo dues prorata du jour de closing à la fin du mois.
• HOA capitalization fee : 1 000–3 000 $ chez certains complexes (frais d'adhésion fondation de l'HOA).
• HOA transfer fee : 100–500 $.
• Estoppel letter fee : 100–300 $ (lettre confirmant l'état des comptes HOA).
• Condo association working capital : peut être 1–2 mois de fees.

Exemple chiffré complet

Achat 500 000 $ US à Cape Coral (Lee County), avec hypothèque foreign national 350 000 $ à 7,25 %, propriétés en HOA simple :

Soit ≈ 5,6 % du prix. Plus les 150 000 $ de mise de fonds = 177 935 $ US à apporter au closing.

Ce qui est négociable

• Origination fee : très négociable, surtout en marché lent.
• Underwriting fee : parfois absorbable.
• Doc prep fee : négociable.
• Settlement / closing fee : compare 2–3 title companies.
• Owner's title insurance : non négociable (réglementé FL).
• Doc stamps, intangible : non négociables, mais le contrat peut spécifier qui paie.
• Seller credits : possibilité de négocier que le vendeur contribue X $ au closing costs (commune en marché lent).