La pile de conformité : État → comté → ville → HOA
- État de Floride — Licence vacation rental DBPR (obligatoire) ; inscription DOR taxe de vente (obligatoire) ; conformité FIRPTA
- Comté — Inscription TDT et versement ; ordonnances STR au niveau du comté
- Ville/municipalité — Inscription STR locale, inspection, séjour minimum, plafonds de densité
- HOA / Association de condominiums — Restrictions CC&R privées ; non soumises à la préemption d'État ; peuvent interdire les STR entièrement
Les quatre couches peuvent s'appliquer simultanément. Une propriété peut avoir une licence DBPR valide mais violer l'interdiction de la HOA sur les locations de moins de 90 jours.
Miami Beach — le marché majeur le plus restrictif
Miami Beach a l'environnement réglementaire STR le plus complexe de Floride. Bien que la ville ne puisse pas imposer une interdiction totale, elle a utilisé le zonage pour restreindre les STR à des zones superposées spécifiques.
Zones superposées STR : Les STR ne sont autorisés que dans certains districts de zonage. En dehors de ces zones, la location courte durée est une violation de zonage, quelle que soit la licence DBPR.
Pour les acheteurs canadiens : Avant d'acheter une propriété à Miami Beach à des fins STR, vérifiez auprès du Département d'urbanisme de Miami Beach que l'adresse spécifique se trouve dans une zone STR. Cela doit être confirmé au niveau de la parcelle.
Ville de Miami — autorisé avec inscription
La ville de Miami (distincte de Miami Beach et du comté de Miami-Dade) autorise les STR sous réserve d'une inscription locale et du respect des codes municipaux.
Les hôtes doivent s'inscrire auprès de la ville de Miami et obtenir un certificat STR local en plus de la licence DBPR d'État. Dans la pratique, les règles HOA des immeubles de condos de Miami dominent la décision de louer à court terme.
Comté de Broward / Fort Lauderdale
Fort Lauderdale exige un permis STR municipal en plus de la licence DBPR. Les hôtes doivent désigner un responsable local. Des limites d'occupation s'appliquent (généralement 2 personnes par chambre + 2 supplémentaires). Les ordonnances sur le bruit sont strictement appliquées dans les quartiers résidentiels.
Comté d'Orange / Orlando / Kissimmee (comté d'Osceola)
Comté d'Orange : Ordonnance STR complète exigeant l'inscription au comté, un contact local disponible 24h/24, des inspections de sécurité et le respect des codes de bruit.
Comté d'Osceola (Kissimmee) : L'une des plus fortes concentrations de communautés fermées dédiées aux STR en Floride (ex. : ChampionsGate, Windsor Hills, Solterra). Ces communautés autorisent explicitement les STR dans leurs CC&R — populaires auprès des investisseurs canadiens.
Marchés de la côte du Golfe : Sarasota, Naples, Fort Myers, Anna Maria Island
Comté de Sarasota : STR autorisés avec licence DBPR et inscription TDT. La ville de Sarasota a un programme d'inscription local.
Comté de Collier (Naples) : STR autorisés. Marco Island a son propre programme d'inscription STR avec des exigences d'inspection.
Comté de Lee (Fort Myers / Cape Coral) : STR autorisés avec licence DBPR. Cape Coral a une exigence d'inscription locale.
Holmes Beach / Anna Maria Island : Restrictions antérieures à 2011. Holmes Beach exige un séjour minimum de 7 nuits.
Chaque chiffre, taux, seuil et délai de ce guide est tiré d'une source primaire vérifiable, citée au bas de la page. L'article est mis à jour dès que les règles applicables changent, avec une date de révision rafraîchie en haut.
Sources et références
Sources publiques vérifiées à la date de dernière révision.
- F.S. §509.032(7) — Préemption d'État des interdictions STR locales
- Miami Beach Planning Department — Zonage STR
- Orange County — Inscription STR
- DBPR — Licence vacation rental