Historique de la loi de préemption STR de Floride
Avant 2011, les villes et comtés de Floride avaient une large autorité pour réglementer ou interdire les locations courtes durées. En 2011, la Floride a adopté le SB 280, codifié sous le F.S. §509.032(7)(b), qui stipulait que les gouvernements locaux ne pouvaient pas adopter d'ordonnances interdisant les vacation rentals.
Cependant, le SB 280 a été partiellement annulé en 2014 : les gouvernements locaux qui avaient des ordonnances de vacation rental avant le 1er juin 2011 ont été autorisés à les conserver. Cela a créé un système à deux niveaux : certaines villes côtières ont conservé leurs interdictions d'avant 2011 ; d'autres ne peuvent plus adopter de nouvelles interdictions.
HB 1537 (2023) — le cadre actuel
- Interdictions antérieures à 2011 conservées — Les municipalités avec des ordonnances STR antérieures au 1er décembre 2011 peuvent continuer à les appliquer.
- Nouvelles interdictions prohibées — Aucun gouvernement local ne peut adopter une nouvelle ordonnance interdisant les vacation rentals après le 1er décembre 2011.
- Réglementations opérationnelles autorisées — Les gouvernements locaux peuvent réglementer le fonctionnement des vacation rentals via des règles sur : le bruit, les limites d'occupation, le stationnement, la collecte des ordures, la sécurité des piscines et les programmes d'inscription.
- Licence des plateformes — HB 1537 a ajouté l'obligation pour les plateformes STR de vérifier les numéros de licence DBPR.
Ce que les gouvernements locaux peuvent encore réglementer
| Type de réglementation | Exemples | Statut |
|---|---|---|
| Ordonnances sur le bruit | Heures calmes 22h-8h ; limites de décibels | Généralement permis |
| Limites d'occupation | Visiteurs max par chambre ; plafond par propriété | Généralement permis |
| Exigences de stationnement | Stationnement hors rue requis par unité | Généralement permis |
| Inscription locale | Registre STR municipal, frais annuels | Généralement permis |
| Programmes d'inspection | Inspections de sécurité, clôtures de piscine | Généralement permis |
| Interdictions de facto | Présence du propriétaire obligatoire sur place | Juridiquement contesté |
L'exception HOA — la préemption ne s'applique pas
L'avertissement le plus important concernant la préemption STR de Floride est qu'elle s'applique uniquement aux ordonnances et règlements gouvernementaux — pas aux restrictions contractuelles privées. Les HOA et associations de condominiums peuvent toujours interdire ou limiter les locations courtes durées via leurs documents constitutifs.
C'est critique pour les acheteurs canadiens : une propriété peut être dans une ville qui autorise les STR en vertu de la préemption d'État, mais les règlements de la HOA peuvent toujours interdire les locations de moins de 30 ou 90 jours.
Avant d'acheter une propriété en Floride à des fins STR, toujours :
- Examiner les règlements de la HOA ou de l'association de condominiums pour les restrictions de location
- Demander les amendements adoptés au cours des 5 dernières années
- Confirmer avec le gestionnaire de l'association si les propriétaires actuels louent à court terme
Statut STR par ville — marchés clés de Floride
| Marché | Statut STR | Restriction clé |
|---|---|---|
| Miami Beach | Très restrictif par zonage | Uniquement dans les zones STR désignées |
| Miami (ville) | Autorisé avec licence | Licence DBPR + inscription locale requise |
| Fort Lauderdale | Autorisé avec restrictions | Inscription locale, inspections, limites d'occupation |
| Orlando | Autorisé (la plupart des zones) | Le comté d'Orange a un cadre réglementaire STR étendu |
| Key West | Interdiction antérieure à 2011 dans la plupart des zones | Licences disponibles rarement |
| Naples | Autorisé avec licence | Réglementations locales du comté de Collier |
| Holmes Beach | Restrictions antérieures à 2011 | Séjours minimum de 7 nuits |
Chaque chiffre, taux, seuil et délai de ce guide est tiré d'une source primaire vérifiable, citée au bas de la page. L'article est mis à jour dès que les règles applicables changent, avec une date de révision rafraîchie en haut.
Sources et références
Sources publiques vérifiées à la date de dernière révision.
- F.S. §509.032(7) — Préemption d'État des ordonnances locales sur les vacation rentals
- Florida HB 1537 (2023) — Amendements sur les vacation rentals
- Florida SB 280 (2011) — Législation originale de préemption STR
- DBPR — Licences vacation rental