Le parcours en 7 étapes
Les 7 étapes ci-dessous couvrent le parcours typique d'un héritier canadien d'une propriété floridienne, du décès jusqu'au partage final.
Étape 1 — Les 72 premières heures : sécuriser la propriété et déclarer le décès
Sécurisez physiquement la propriété : changement de serrures, alarme activée, voisin de confiance pour surveillance. Notifiez la title company qui détient le titre, l'assureur de la propriété (police « vacancy » nécessaire si vide), le HOA si copropriété, et les services publics. Déclarez le décès aux deux pays : DRHC au Canada (RAMQ ou OHIP, RPC), et Florida Department of Health pour le certificat de décès américain (death certificate, plusieurs originaux nécessaires pour les démarches).
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Étape 2 — Probate floridien : ouverture, ancillary, formal vs summary
Si le défunt résidait au Canada, vous ouvrez un ancillary probate en Floride pour le bien floridien. Si le défunt résidait en Floride, c'est un probate floridien complet. Le summary administration est disponible si valeur du bien sous 75 000 USD ou plus de 2 ans depuis le décès. Le formal administration est requis dans tous les autres cas. Un avocat floridien est obligatoire pour le formal administration (FL Statute 733.611). Délai 6 à 18 mois.
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Étape 3 — Évaluation et décision : vendre, garder ou louer
Faites évaluer la propriété à la date du décès (step-up basis pour le calcul du gain futur). Trois choix possibles : vendre immédiatement après probate (le plus courant chez héritiers canadiens), garder comme résidence secondaire (transfert de titre via deed), ou louer (revenu locatif et obligations T776 + 1040-NR). L'évaluation à la date du décès devient le coût ajusté pour le calcul du gain en capital si vente future.
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Étape 4 — Fiscalité succession : US estate tax 60 000, traité, QDOT
Pour un non-résident US (le défunt canadien), l'estate tax américain s'applique sur les biens situés aux États-Unis (propriété floridienne, actions US, etc.) au-dessus de 60 000 USD. Le traité Canada-US (article XXIX-B) accorde un crédit unifié proportionnel basé sur le ratio actifs US / actifs mondiaux. Pour un conjoint canadien survivant, le QDOT (Qualified Domestic Trust) permet de différer l'estate tax jusqu'au décès du conjoint, mais avec conditions strictes (administration aux États-Unis).
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Étape 5 — Gestion de la propriété pendant le probate
Pendant les 6 à 18 mois de probate, la propriété continue à générer des coûts : taxe foncière annuelle, assurance (souscrire police vacancy si vide), HOA fees, services publics minimaux, entretien. Ces dépenses sont payées par la succession (par le personal representative nommé) et déductibles du gain final. Surveillance physique régulière requise, particulièrement pendant la saison ouragan.
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Étape 6 — Vente avec FIRPTA et transfert FX
Si décision de vendre, la vente se déroule comme un parcours vendeur standard, mais avec quelques spécificités successorales. FIRPTA s'applique au vendeur héritier non-résident à 15 % du prix de vente. La title company séquestre la retenue jusqu'au feu vert de l'IRS. Le step-up basis à la date du décès réduit le gain calculé. Conversion CAD à la date du transfert au compte canadien.
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Étape 7 — Cohéritiers et partage du produit de vente
Si plusieurs cohéritiers, le partage se fait selon le testament (si testament US) ou selon les règles canadiennes de succession appliquées au bien US (si testament canadien seulement). Désaccord entre cohéritiers possible : partition action (force la vente judiciaire), buyout entre cohéritiers, ou maintien en indivision. Le produit net après FIRPTA, doc stamp, commission et frais probate est distribué proportionnellement.
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Erreurs courantes
- Ne pas notifier la title company qui détient le titre du décès, ce qui peut bloquer la suite des opérations.
- Laisser la propriété vide sans assurance « vacancy », ce qui annule la couverture en cas de sinistre.
- Vendre trop vite avant l'achèvement du ancillary probate, ce qui rend la deed contestable.
- Ne pas faire l'évaluation à la date du décès, perdant ainsi le step-up basis et augmentant le gain imposable.
- Ignorer la retenue FIRPTA spéciale aux successions et se retrouver avec un net plus bas qu'attendu.
- Oublier l'estate tax US 60 000 USD seuil non-résident et la déclaration 706-NA si valeur US dépasse 60 000.
- Ne pas activer le QDOT pour un conjoint canadien survivant, perdant le différé d'estate tax.
Coûts typiques attendus
| Poste de coût | Fourchette typique | Source |
|---|---|---|
| Avocat floridien probate | 5 000 à 25 000 USD selon complexité | FL Bar |
| Frais cour probate | 400 à 1 200 USD | FL Clerk of Court |
| Évaluation à la date du décès | 300 à 600 USD | Évaluateurs FL agréés |
| Assurance vacancy | + 25 à 75 % vs résidentielle | Praticiens FL |
| Estate tax US non-résident | 26 à 40 % au-delà de 60 000 USD net | IRC §2101 |
| Frais probate Canada parallèle si applicable | Selon province | Notaires QC, avocats ON |
Calendrier indicatif
72 premières heures sécurisation, semaine 1-4 ouverture probate et avocat FL, mois 1-6 collection actifs et publications créanciers, mois 4-12 décision vente ou garde, mois 6-18 fermeture probate. Vente FIRPTA recovery 12-18 mois après clôture.
FAQ
Dois-je faire probater en Floride si le défunt habitait au Canada ?
Oui pour le bien floridien spécifiquement. C'est un ancillary probate ouvert par un avocat floridien, en parallèle du probate canadien principal. La title company ne libère pas le titre sans probate floridien.
Que faire si plusieurs héritiers ne s'entendent pas ?
Trois voies : médiation amiable, partition action (procédure judiciaire qui force la vente), ou buyout entre cohéritiers (un rachète les parts des autres à valeur de marché).
Comment l'estate tax US 60 000 USD s'applique aux Canadiens ?
Le seuil non-résident est 60 000 USD net d'actifs US. Au-delà, taux progressif 26 à 40 %. Le traité Canada-US accorde un crédit unifié partiel (article XXIX-B du traité fiscal) basé sur le ratio actifs US / actifs mondiaux.
Puis-je louer la propriété pendant le probate ?
Oui mais avec autorisation du personal representative et des cohéritiers. Revenus locatifs déclarables sur 1040-NR et T776. Souvent peu pratique vu la durée incertaine du probate.
Le step-up basis à la date du décès s'applique-t-il pour le Canada ?
Non automatiquement. L'ARC reconnaît la valeur au décès comme nouveau coût de base sous condition que la succession soit reconnue fiscalement (typiquement via roulement entre conjoints survivants ou bénéficiaires admissibles).
Équipe éditoriale et avis essentiel
Équipe éditoriale. Ce parcours est rédigé et révisé par l'équipe éditoriale de canadaflorida.com. Les rédacteurs ne sont ni courtiers immobiliers licenciés, ni avocats, ni fiscalistes. Le parcours s'appuie sur les sources primaires (IRS, Florida Statutes, BSIF, ARC, Florida Realtors, NAR) citées dans les articles du manuel auxquels il renvoie.
Avis essentiel. Ce parcours est éducatif. Il ne constitue ni un conseil immobilier, juridique, fiscal ou en immigration. Les règles américaines et canadiennes évoluent. Pour chaque étape, consultez les articles dédiés du manuel et un professionnel licencié dans la juridiction pertinente.