Le parcours en 7 étapes
Les 7 étapes ci-dessous reflètent l'ordre réel d'un dossier de vente typique de Canadien en Floride, FIRPTA inclus.
Étape 1 — Préparer la propriété et obtenir l'évaluation
Avant le listing, faites une évaluation indépendante (CMA par courtier ou évaluation formelle) pour positionner le prix. Nettoyage, peinture, réparations cosmétiques, dépoussiérage du HVAC, vérification de l'irrigation, et home staging si pertinent. Récupérez les documents : titre, déclarations de copropriété si applicable, derniers procès-verbaux 12 mois HOA, polices d'assurance actives, historique des taxes foncières, factures de services publics (FPL ou Duke, eau de comté, internet).
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Étape 2 — Choisir le courtier vendeur et signer le listing post-NAR 2024
Depuis la décision NAR 2024 (effective août 2024), la commission du courtier acheteur n'est plus systématiquement payée par le vendeur. Vous négociez la commission listing avec votre courtier (typiquement 2,5 à 3 %), et décidez séparément si vous offrez une compensation au courtier acheteur (0 à 3 %). La plupart des vendeurs continuent à offrir, parce que ça facilite la transaction. Le listing agreement fixe la durée d'exclusivité (90 à 180 jours), le prix de départ, les modalités de marketing.
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Étape 3 — Mise en marché MLS et Realtor.ca ou Centris
Votre courtier liste la propriété sur le MLS local (Miami, Naples, Tampa, etc.). Photographie professionnelle, vidéo drone si haut de gamme, virtual tour 3D. La propriété apparaît automatiquement sur Realtor.com et Zillow. Pour atteindre les acheteurs canadiens spécifiquement, votre courtier peut activer la cross-listing sur Realtor.ca (Canada) via les ententes CREA, et Centris pour le marché québécois.
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Étape 4 — Évaluer les offres FAR-BAR reçues
Les offres arrivent via le contrat type FAR-BAR. Chaque offre indique le prix, le dépôt escrow, les contingences (inspection, financement, title), les délais critiques, et la concession demandée au vendeur (commission courtier acheteur, closing costs, repair credits). Comparez les offres globalement, pas seulement sur le prix. Une offre cash sans contingence financière est souvent supérieure à une offre plus haute avec financement et inspection-resolution agressive. Négociation contre-offre via votre courtier.
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Étape 5 — Préparer la retenue FIRPTA 15 % et les déclarations vendeur
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) impose au vendeur non-résident une retenue de 15 % du prix de vente brut, prélevée par l'acheteur via la title company. Exemptions partielles : prix ≤ 300 000 USD avec usage résidence personnelle de l'acheteur (retenue réduite à 10 % ou 0 %), demande de réduction via formulaire 8288-B avant la clôture. Les déclarations vendeur (FAR-BAR seller disclosures) couvrent l'état du bien, les sinistres connus, le SB-4D milestone si applicable, l'estoppel HOA.
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Étape 6 — Clôture chez la title company
La title company conduit la clôture. Vous signez la deed (acte de vente) qui transfère le titre, et la title company encaisse les fonds de l'acheteur, paye la doc stamp tax côté vendeur (0,7 % du prix), prélève la retenue FIRPTA 15 % (envoyée à l'IRS dans les 20 jours via formulaire 8288), paye la commission courtier, paye les frais HOA en cours, et vous remet le solde net. La signature peut se faire en personne en Floride, ou par procuration valable selon les règles FL (consulat américain ou notaire américain pour exécution).
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Étape 7 — Récupération de la retenue FIRPTA et transfert au Canada
Après la clôture, vous produisez votre 1040-NR de l'année de la vente (au printemps suivant). Si le gain réel est inférieur à la retenue de 15 %, vous récupérez le surplus 6 à 18 mois après le dépôt. Côté Canada, vous déclarez le gain en capital sur le T1 de la même année (Annexe 3), avec conversion CAD du prix de vente, du prix d'achat ajusté et des frais. Le crédit pour impôt étranger compense l'impôt US payé. Pour le transfert des fonds, utilisez un courtier en devises spécialisé plutôt que la banque (spread 0,3 à 0,7 % vs 1,5 à 2,5 %).
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Erreurs courantes
- Ne pas prévoir la retenue FIRPTA 15 % du brut et se retrouver avec un net plus bas qu'attendu à la clôture.
- Vendre dans un timing fiscal sous-optimal (par exemple début janvier vs fin décembre, ce qui décale la déclaration et le crédit pour impôt étranger d'une année complète).
- Oublier le calcul gain en capital côté Canada (ARC) avec conversion CAD à la date d'achat ET à la date de vente, gain potentiellement différent du gain US.
- Signer un listing exclusif 6 mois à 6 % sans négocier la commission ou la durée.
- Transférer le produit de vente à la banque canadienne avec un spread défavorable de 2 % vs 0,5 % chez un courtier en devises spécialisé.
- Demander la réduction FIRPTA via le formulaire 8288-B trop tard (doit être soumis à l'IRS AVANT la clôture pour produire effet).
- Vendre une LLC en pensant éviter FIRPTA, alors qu'une LLC à actionnaire non-résident est traitée comme transparente : FIRPTA s'applique quand même.
Coûts typiques attendus
| Poste de coût | Fourchette typique | Source |
|---|---|---|
| Commission listing | 2,5 à 3 % du prix | Florida Realtors |
| Commission courtier acheteur (offerte ou non) | 0 à 3 % du prix | NAR settlement 2024 |
| Doc Stamp tax vendeur sur l'acte | 0,7 % du prix (0,6 % Miami-Dade) | FL Statute 201.02 |
| Retenue FIRPTA | 15 % du prix brut (ou 10 % ou 0 % selon exemptions) | IRC §1445 |
| Title insurance vendeur (custom FL) | 0,5 à 0,9 % du prix | FL OIR |
| Frais légaux et clôture vendeur | 1 500 à 4 000 USD | Praticiens FL |
| Total typique vendeur (hors FIRPTA récupérable) | 7 à 9 % brut | Praticiens FL |
Calendrier indicatif
Préparation et choix courtier 2 à 4 semaines, listing actif et offres 30 à 60 jours, inspection acheteur 10 à 15 jours, financement acheteur 30 à 45 jours si applicable, clôture 30 à 45 jours après offre acceptée. Total typique 60 à 90 jours listing-to-close. Récupération FIRPTA via 1040-NR 12 à 18 mois après la clôture.
FAQ
Puis-je éviter FIRPTA ?
Pas en tant que non-résident. Vous pouvez réduire la retenue de 15 % à 10 % si l'acheteur achète comme résidence personnelle et que le prix est inférieur à 1 000 000 USD (mais pas inférieur à 300 000 USD), ou à 0 % si prix inférieur à 300 000 USD et résidence personnelle de l'acheteur. Vous pouvez aussi demander un Withholding Certificate via formulaire 8288-B pour ajuster la retenue au gain réel avant la clôture.
Comment optimiser le timing fiscal CA + US ?
Vendre en fin d'année civile aligne la déclaration 1040-NR américaine et le T1 canadien sur la même année fiscale, ce qui simplifie le crédit pour impôt étranger. Vendre en début d'année décale d'une année et complique.
Dois-je déclarer en avril Canada ou USA d'abord ?
Produisez d'abord le 1040-NR américain (date limite 15 juin pour non-résidents avec extension automatique sur demande). Utilisez l'impôt US payé comme crédit pour impôt étranger sur le T1 canadien (date limite 30 avril).
Comment retirer plusieurs centaines de milliers d'USD au Canada ?
Trois voies : virement bancaire direct, courtier en devises spécialisé (Knightsbridge, OFX), ou plateformes multi-devises (Wise). Le courtier en devises offre habituellement le meilleur taux pour les montants au-dessus de 50 000 USD.
Puis-je vendre par procuration depuis le Canada ?
Oui, mais la procuration doit être exécutée selon les règles floridiennes : devant un notaire américain, dans un consulat américain, ou via apostille La Haye. Une procuration canadienne standard n'est généralement pas acceptée par les title companies.
La vente d'une LLC évite-t-elle FIRPTA ?
Non. Une LLC mono-actionnaire est transparente fiscalement (disregarded entity) ; FIRPTA s'applique comme si vous vendiez directement. Une LLC multi-actionnaires est traitée comme partnership et l'application FIRPTA dépend du pourcentage de propriétaires non-résidents. Consultez un fiscaliste cross-border.
Équipe éditoriale et avis essentiel
Équipe éditoriale. Ce parcours est rédigé et révisé par l'équipe éditoriale de canadaflorida.com. Les rédacteurs ne sont ni courtiers immobiliers licenciés, ni avocats, ni fiscalistes. Le parcours s'appuie sur les sources primaires (IRS, Florida Statutes, BSIF, ARC, Florida Realtors, NAR) citées dans les articles du manuel auxquels il renvoie.
Avis essentiel. Ce parcours est éducatif. Il ne constitue ni un conseil immobilier, juridique, fiscal ou en immigration. Les règles américaines et canadiennes évoluent. Pour chaque étape, consultez les articles dédiés du manuel et un professionnel licencié dans la juridiction pertinente.