Tenance conjointe avec droit de survie en Floride

Section 01Ce qu'est la tenance conjointe, et le défaut floridien

La tenance conjointe avec droit de survie est une copropriété avec un transfert intégré au décès : lorsqu'un propriétaire meurt, sa part ne va pas à sa succession, elle passe automatiquement aux propriétaires survivants. Ce passage automatique est exactement ce qui garde le bien hors de l'homologation accessoire, et c'est pourquoi c'est l'une des façons standard pour un Canadien de détenir une maison floridienne afin que les héritiers évitent une procédure judiciaire floridienne.

Le piège est que la Floride ne la présume pas. En vertu des Florida Statutes 689.15, un transfert à deux personnes ou plus crée une tenance commune, et non une tenance conjointe, sauf si l'instrument prévoit expressément le droit de survie. Une tenance commune n'a aucune survie : au décès d'un propriétaire, sa part passe par sa succession, ce qui, pour un bien floridien, signifie l'homologation accessoire. Donc deux personnes peuvent acheter un condo ensemble, figurer toutes deux sur l'acte, et n'avoir tout de même aucune survie si l'acte ne le précise pas.

Cela fait du libellé de l'acte tout l'enjeu. La différence entre un transfert net au décès et une pleine homologation accessoire peut tenir à une seule clause manquante. Un Canadien qui veut la survie doit s'assurer que l'acte la crée réellement, plutôt que de présumer que la copropriété suffit.

Section 02Les quatre unités

Au-delà du libellé exprès de survie, une tenance conjointe doit remplir quatre conditions, connues en common law sous le nom des quatre unités. L'unité de possession signifie que chaque propriétaire a le droit de posséder le bien entier. L'unité de titre signifie que les propriétaires prennent sous le même instrument, le même acte. L'unité de temps signifie que leurs intérêts commencent au même moment. L'unité d'intérêt signifie qu'ils détiennent des parts égales et indivises.

En pratique, cela signifie qu'une tenance conjointe est créée proprement lorsque les copropriétaires acquièrent le bien ensemble, en parts égales, sur un seul acte, avec le libellé de survie inclus. Ajouter une personne à un acte existant plus tard, ou donner aux copropriétaires des parts inégales, peut briser l'une des unités et empêcher une tenance conjointe valide de se former, laissant plutôt une tenance commune. Lorsque la survie compte, l'acte devrait être établi correctement à l'acquisition plutôt que rapiécé après coup.

Section 03Comment la créer

Parce que la Floride n'infère pas la survie, l'acte doit l'énoncer. Le libellé standard est d'attribuer le bien aux propriétaires « as joint tenants with right of survivorship and not as tenants in common » (à titre de tenants conjoints avec droit de survie et non comme tenants communs). Cette formule fait deux choses à la fois : elle énonce la survie et elle rejette la tenance commune par défaut, ne laissant aucune place au doute.

La leçon pour un acheteur canadien est de vérifier le libellé de l'acte à la clôture, et non de se fier au titre apparaissant à deux noms. Si l'acte nomme simplement deux cessionnaires sans clause de survie, le résultat est une tenance commune, et la survie que les acheteurs croyaient avoir n'existe pas. Un avocat immobilier floridien devrait confirmer le libellé avant que l'acte ne soit enregistré.

Section 04Aucune protection contre les créanciers

C'est la limite qui surprend le plus les gens qui croient que la copropriété est automatiquement protectrice. Une tenance conjointe ne fait rien pour protéger le bien des créanciers d'un propriétaire individuel. Un créancier sur jugement d'un seul tenant conjoint peut atteindre l'intérêt de ce propriétaire et, par une action en partage, forcer la vente du bien pour acquitter la dette.

Le dommage va plus loin que la vente forcée. Lorsque le créancier atteint l'intérêt d'un propriétaire et que cet intérêt est vendu, le nouveau propriétaire le prend à titre de tenant commun, ce qui rompt la tenance conjointe et détruit la survie pour cette part. Donc un problème de créancier appartenant à un seul copropriétaire peut à la fois coûter le bien et défaire discrètement la survie sur laquelle les propriétaires comptaient. Pour un couple marié, c'est exactement la faille que comble la tenance par l'entièreté, et c'est pourquoi un couple ne devrait pas se contenter d'une simple tenance conjointe.

Section 05La rupture et ses risques

Une tenance conjointe n'est pas verrouillée. N'importe quel tenant conjoint peut la rompre unilatéralement, de son propre chef, en transférant son intérêt à quelqu'un d'autre, même à lui-même par un nouvel acte. La rupture peut aussi survenir par une action en partage, ou par entente entre les propriétaires. Quelle qu'en soit la forme, la rupture convertit la part touchée en tenance commune et met fin au droit de survie pour cette part.

La conséquence pratique est une perte de contrôle que les propriétaires n'anticipent souvent pas. Parce qu'un seul copropriétaire peut rompre l'arrangement, aucun d'eux ne peut être certain que la survie sera encore en place au décès. Un frère ou une sœur qui transfère sa part, un copropriétaire qui se heurte à un créancier, ou une brouille qui mène à un partage, peuvent chacun défaire discrètement le plan. La survie n'est aussi durable que la volonté, et la solvabilité, de chaque copropriétaire de la maintenir.

Section 06La tenance conjointe pour les non-mariés

Le seul avantage net que la tenance conjointe a sur la tenance par l'entièreté est sa portée. La tenance par l'entièreté n'est ouverte qu'aux époux mariés, elle est donc indisponible pour tous les autres. La tenance conjointe, en revanche, peut être utilisée par tous les copropriétaires : deux frères et sœurs qui achètent un condo floridien ensemble, des partenaires non mariés, ou un parent et un enfant adulte.

Pour ces propriétaires, une tenance conjointe avec droit de survie est la façon standard de garder le bien floridien hors de l'homologation accessoire, pourvu qu'ils acceptent les compromis, l'absence de protection contre les créanciers et le fait que n'importe lequel d'entre eux peut la rompre. Un couple marié devrait plutôt opter pour la tenance par l'entièreté, couverte dans notre guide de la tenance par l'entièreté, parce qu'elle ajoute une protection contre les créanciers et ne peut être rompue par un seul époux.

Section 07Évite l'homologation, pas l'impôt successoral américain

C'est le point qu'un Canadien ne doit pas perdre de vue. Éviter l'homologation accessoire est une question de la façon dont le titre passe ; l'impôt successoral américain est une question distincte de ce que le défunt possédait. Un bien floridien détenu en tenance conjointe compte toujours comme un bien de source américaine aux fins de l'impôt successoral américain, donc la survie qui contourne l'homologation ne fait rien pour retirer le bien de la succession américaine.

Deux autres points fiscaux s'attachent spécifiquement à la tenance conjointe. Mettre une autre personne sur le titre, créer la tenance conjointe, peut être en soi un don imposable, parce que le propriétaire a cédé une part du bien. Et au décès, la valeur de l'intérêt du défunt fait partie de la succession de source américaine, ce qui peut déclencher l'impôt successoral américain et la production d'un Form 706-NA. La mécanique du seuil de 60 000 USD, du crédit du traité et de la production est dans notre guide de l'impôt successoral américain pour non-résidents ; le point ici est que la planification de l'homologation et la planification de l'impôt successoral sont deux travaux différents, et faire l'un ne fait pas l'autre.

Section 08Tenance conjointe, par l'entièreté et commune comparées

Les trois façons de détenir conjointement un bien floridien diffèrent quant à qui peut les utiliser, à savoir si elles évitent l'homologation, si elles protègent contre les créanciers, et si un seul propriétaire peut les rompre.

À titre d'illustration, prenons deux frères et sœurs canadiens qui achètent un condo floridien ensemble pour 300 000 USD et prennent le titre à titre de tenants conjoints avec droit de survie. Au décès de l'un, sa moitié passe automatiquement à l'autre, sans homologation accessoire, et le survivant possède le condo entier. Le montant en dollars est une illustration, et non un calcul pour un cas précis. Le compromis était présent tout du long : si un créancier de l'un ou l'autre avait obtenu un jugement, ce créancier aurait pu forcer la vente de l'intérêt du frère ou de la sœur débiteur, et l'acheteur aurait détenu à titre de tenant commun, rompant la survie. La tenance conjointe a livré l'évitement de l'homologation que voulaient les frères et sœurs, avec l'exposition aux créanciers qu'elle comporte toujours.

Section 09Erreurs courantes

Nommer deux propriétaires sans clause de survie. En vertu des Florida Statutes 689.15, cela crée une tenance commune, et non une tenance conjointe, donc il n'y a aucune survie et la part du défunt passe par l'homologation accessoire. L'acte doit énoncer expressément le droit de survie.

Un couple marié qui choisit la tenance conjointe plutôt que la tenance par l'entièreté. Un couple marié obtient la même survie de l'entièreté, plus la protection contre les créanciers et l'interdiction de rupture unilatérale. Choisir une simple tenance conjointe abandonne la protection pour rien, souvent en cochant la mauvaise case sur un formulaire.

Croire que la tenance conjointe protège contre les créanciers. Ce n'est pas le cas. Un créancier sur jugement d'un seul propriétaire peut atteindre l'intérêt de ce propriétaire et forcer la vente. Les propriétaires qui veulent une protection ont besoin de la tenance par l'entièreté (pour un couple marié) ou d'une autre structure.

Croire qu'éviter l'homologation évite l'impôt successoral américain. Le bien floridien est toujours de source américaine pour l'impôt successoral américain. Contourner l'homologation ne le retire pas de la succession américaine, et créer la tenance conjointe peut être un don imposable.

Section 10Aide-mémoire

• Si vous êtes marié, comparez d'abord avec la tenance par l'entièreté ; elle l'emporte habituellement pour un couple.
• Confirmez que l'acte énonce expressément « joint tenants with right of survivorship », pas seulement deux noms.
• Établissez la tenance conjointe à l'acquisition, en parts égales, sur un seul acte, pour satisfaire les quatre unités.
• Comprenez qu'il n'y a aucune protection contre les créanciers : un créancier de n'importe quel propriétaire peut forcer la vente.
• Comprenez que n'importe quel propriétaire peut rompre l'arrangement seul, mettant fin à la survie pour cette part.
• Tenez compte de l'impôt successoral américain séparément : le bien est toujours de source américaine, et créer la tenance conjointe peut être un don imposable.
• Faites confirmer l'acte par un avocat immobilier floridien, et faites réviser le volet fiscal par un fiscaliste transfrontalier.

Section 11FAQ

Ajouter simplement un copropriétaire évite-t-il l'homologation ? Non. En vertu des Florida Statutes 689.15, un transfert à deux personnes ou plus est une tenance commune sauf si l'acte prévoit expressément le droit de survie. Sans cette clause, il n'y a aucune survie et la part passe par l'homologation accessoire.

Sommes-nous protégés des créanciers dans une tenance conjointe ? Non. Un créancier sur jugement d'un seul propriétaire peut atteindre l'intérêt de ce propriétaire et forcer la vente. Si vous êtes marié, utilisez la tenance par l'entièreté, qui protège contre un créancier d'un seul époux.

Un seul propriétaire peut-il vendre ou transférer sa part ? Oui. N'importe quel tenant conjoint peut transférer son intérêt, ce qui rompt la tenance conjointe pour cette part et met fin à sa survie. C'est la perte de contrôle intégrée à une tenance conjointe.

La tenance conjointe évite-t-elle l'impôt successoral américain ? Non. Le bien floridien est toujours de source américaine pour l'impôt successoral américain, donc il reste dans la succession américaine même s'il évite l'homologation. Voyez notre guide de l'impôt successoral américain pour non-résidents.

Quelles autres façons existe-t-il d'éviter l'homologation accessoire ? Un couple marié peut utiliser la tenance par l'entièreté ; tout propriétaire peut utiliser une fiducie révocable vivante floridienne ou un Lady Bird deed. La procédure d'homologation elle-même est expliquée dans notre guide de l'homologation accessoire floridienne, et la succession canadienne dans notre guide des frais d'homologation.