Le parcours en 7 étapes
Les 7 étapes ci-dessous reflètent l'ordre réel d'un dossier d'acquisition typique. Le calendrier total varie de 30 jours (achat comptant rapide) à plusieurs mois (prospection longue, dossier financé complexe).
Étape 1 — Définir la stratégie : résidence secondaire, locatif ou pré-déménagement
Le choix de stratégie détermine tout le reste : type de propriété, quartier, structure légale (détention personnelle vs LLC), financement, et traitement fiscal canadien et américain. Trois grandes voies dominent. La résidence secondaire personnelle reste l'usage le plus courant chez les Canadiens, avec achat sous votre nom personnel et usage exclusivement familial sans revenu locatif. L'immeuble locatif est l'usage investisseur, avec LLC souvent recommandée, financement DSCR ou foreign-national, et déclaration 1040-NR aux États-Unis. L'achat en pré-déménagement permanent vise une transition future en résidence principale floridienne, ce qui peut influencer le choix du quartier (proximité école, commerces) et de la maison.
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Étape 2 — Choisir la ville et le type de propriété
Le marché floridien n'est pas un seul marché. La côte ouest (Naples, Sarasota, Tampa) est culturellement différente de la côte est (Miami, Fort Lauderdale, West Palm Beach). Les villes francophones populaires chez les Canadiens (Hollywood, Pompano Beach, Boynton Beach) ont une concentration plus élevée d'expatriés. Le type de propriété compte aussi : maison unifamiliale, villa, condo, mobile home, ou copropriété avec HOA. Chaque type a ses règles, ses frais récurrents et ses risques propres (ouragan, special assessments, condo non warrantable).
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Étape 3 — Constituer le dossier de financement (ou planifier l'achat comptant)
Quatre voies de financement existent pour un Canadien. La voie cross-border d'une banque canadienne avec filiale américaine (RBC Bank, TD Bank N.A., CIBC Bank USA, BMO Bank N.A., Desjardins Bank, Natbank) reconnaît votre dossier de crédit canadien et offre jusqu'à 80 % LTV. La voie foreign-national d'un prêteur privé américain accepte les non-résidents avec mise de fonds 25 à 35 %. La voie HELOC ou refinancement sur votre propriété canadienne (jusqu'à 80 % LTV combiné sous OSFI B-20) finance un achat comptant. La quatrième voie est l'achat comptant pur, dominant à 57 % chez les acheteurs canadiens selon NAR 2025. Les frais de clôture acheteur représentent 3 à 5 % du prix.
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Étape 4 — Faire l'offre via le contrat FAR-BAR
Toute offre en Floride passe par le contrat type FAR-BAR (Florida Realtors et Florida Bar). Document standardisé d'environ 12 pages qui contient les contingences (inspection, financement, title), les délais critiques, le dépôt d'escrow, les déclarations vendeur. Un Canadien doit faire attention à plusieurs clauses spécifiques : la contingence d'inspection (10 à 15 jours), la contingence de financement, la contingence Buyer's Inspection-Resolution. La rédaction de l'offre est faite par votre courtier acheteur. Ne signez jamais une offre sans la lire ligne par ligne.
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Étape 5 — Inspection, due diligence, condo docs et titre
Après acceptation de l'offre, vous avez typiquement 10 à 15 jours pour l'inspection. Faites faire une inspection 4-point (toit, électricité, plomberie, climatisation), une wind mitigation inspection (pour l'assurance ouragan), et si copropriété la révision complète des condo docs (déclarations, by-laws, rules, derniers procès-verbaux 12 mois, reserve study SIRS, milestone SB-4D si bâtiment de plus de 3 étages et plus de 30 ans). Le title search est commandé par la title company pour révéler les liens, hypothèques antérieures et droits de passage.
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Étape 6 — Title insurance et clôture chez la title company
En Floride, la clôture se fait chez une title company (pas chez un notaire comme au Québec, ni chez un avocat comme en Ontario). La title company prépare la deed (acte de vente), encaisse les fonds, paye la doc stamp tax (0,7 % du prix de vente) et l'intangible tax (0,2 % du prêt si financement), et émet la police d'assurance titre. Comme acheteur, vous signez la deed et le mortgage si financement, en personne ou par procuration. Une procuration canadienne n'est généralement pas acceptée par les title companies. Passez par un consulat américain ou un notaire américain.
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Étape 7 — Enregistrement de l'acte, escrow taxes et premiers paiements
Après la clôture, la title company enregistre l'acte aux registres du comté (5 à 10 jours ouvrables). Le prêteur, s'il y en a un, met en place l'escrow account pour la taxe foncière annuelle et les assurances. La taxe foncière en Floride est facturée par le Tax Collector du comté avec une réduction de 4 % si payée avant le 30 novembre. Côté Canada, l'achat ne déclenche pas de déclaration T1135 si la propriété est à usage personnel exclusif, mais entre dans le T1135 dès qu'elle génère du revenu locatif.
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Erreurs courantes
- Transférer la mise de fonds trop tard, avec un délai de revue anti-blanchiment de 5 à 10 jours ouvrables qui retarde la clôture.
- Oublier la doc stamp tax (0,7 %) et l'intangible tax (0,2 % du prêt) dans le calcul du cash à apporter à la clôture.
- Signer une offre sans contingence d'inspection ou avec délai trop court (moins de 10 jours).
- Acheter un condo non warrantable sans le savoir (ratio propriétaires-occupants inférieur à 50 %, propriétaire unique détenant plus de 10 % des unités), ce qui bloque le financement conventionnel.
- Sous-estimer les HOA fees et les special assessments potentiels (réparations majeures à venir, fonds de réserve insuffisant, milestone SB-4D pour immeubles 30 ans et plus).
- Acheter sans avoir validé la couverture d'assurance vent et inondation (NFIP), particulièrement dans les zones AE et VE proches de la côte.
- Convertir CAD en USD chez la banque canadienne au comptoir, avec un spread de 1,5 à 2,5 % vs 0,3 à 0,7 % chez un courtier en devises spécialisé.
Coûts typiques attendus
| Poste de coût | Fourchette typique | Source |
|---|---|---|
| Mise de fonds (résidence secondaire) | 20 à 35 % du prix | RBC Bank, Desjardins Bank, NAR |
| Frais de clôture acheteur | 3 à 5 % du prix | FL Statutes, Florida Realtors |
| Doc Stamp tax (acheteur sur l'acte) | 0,7 % du prix de vente (0,6 % à Miami-Dade) | FL Statute 201.02 |
| Intangible tax (sur le prêt) | 0,2 % du montant du prêt | FL Statute 199 |
| Title insurance | 0,5 à 0,9 % du prix | FL Office of Insurance Regulation |
| Inspection (4-point + wind mitigation) | 400 à 800 USD | Praticiens FL |
Calendrier indicatif
Calendrier typique d'un achat avec financement cross-border : décision de stratégie 2 à 4 semaines, prospection et choix 4 à 12 semaines, préqualification financière 1 à 2 semaines, offre acceptée 1 à 2 jours, inspection 10 à 15 jours, financement et title 30 à 45 jours, clôture et enregistrement 1 jour de signature plus 5 à 10 jours pour l'enregistrement. Total moyen 30 à 60 jours offer-to-close, plus la phase de prospection.
FAQ
Faut-il un ITIN avant l'achat ?
Non pour l'achat lui-même. L'ITIN devient utile pour louer la propriété (déclaration 1040-NR), pour réduire la retenue FIRPTA à la vente future, ou pour payer la taxe foncière par escrow. Demandable à l'IRS via le formulaire W-7, traitement 7 à 11 semaines.
Puis-je acheter via une LLC depuis le Canada ?
Oui, légalement c'est possible. Mais la décision LLC vs détention personnelle a des conséquences fiscales et successorales transfrontalières significatives. Consultez un fiscaliste cross-border avant. La LLC se justifie surtout pour les propriétés locatives à risque élevé de poursuite ou pour les portefeuilles multi-propriétés.
Mon dossier de crédit canadien est-il accepté par les prêteurs américains ?
Oui par les filiales américaines des banques canadiennes (RBC Bank, TD Bank N.A., CIBC Bank USA, BMO Bank N.A., Desjardins Bank N.A., Natbank). Non par la plupart des prêteurs américains standards, qui basculent alors vers un programme foreign-national qui ignore votre crédit canadien et exige une mise de fonds 25 à 35 %.
Combien de jours réalistes pour fermer une transaction ?
30 à 45 jours pour un achat comptant, 40 à 60 jours avec financement, 60 à 90 jours sur un condo non warrantable ou un dossier complexe.
Que se passe-t-il si l'inspection révèle des problèmes majeurs ?
Selon le contrat FAR-BAR utilisé (AS IS vs Inspection-Resolution), vous pouvez soit annuler le contrat et récupérer votre dépôt (AS IS), soit négocier une réduction de prix ou des réparations (Inspection-Resolution). Discutez avec votre courtier acheteur de la clause à utiliser AVANT de signer l'offre.
Est-ce que mon courtier acheteur me coûte quelque chose depuis la décision NAR 2024 ?
Oui, depuis août 2024 la commission du courtier acheteur n'est plus systématiquement payée par le vendeur. Vous signez un Buyer Broker Agreement qui fixe ce que vous payez à votre courtier acheteur. Beaucoup de vendeurs continuent à offrir une compensation au courtier acheteur, mais c'est négocié au cas par cas.
Équipe éditoriale et avis essentiel
Équipe éditoriale. Ce parcours est rédigé et révisé par l'équipe éditoriale de canadaflorida.com. Les rédacteurs ne sont ni courtiers immobiliers licenciés, ni avocats, ni fiscalistes. Le parcours s'appuie sur les sources primaires (IRS, Florida Statutes, BSIF, ARC, Florida Realtors, NAR) citées dans les articles du manuel auxquels il renvoie.
Avis essentiel. Ce parcours est éducatif. Il ne constitue ni un conseil immobilier, juridique, fiscal ou en immigration. Les règles américaines et canadiennes évoluent. Pour chaque étape, consultez les articles dédiés du manuel et un professionnel licencié dans la juridiction pertinente.